买房认购书切莫随意签
小隽看中了市区某楼盘的一套房子。在开发商的要求下，小隽与开发商签订了《商品房认购书》，其中约定：“认购人应在认购书签订之日起两日内支付20000元定金，并于2007年8月5日前签订正式的《商品房预售合同》，否则视为认购人自动放弃，定金不退。”小隽按照约定交纳了20000元定金，但当8月5日，小隽满怀憧憬地去签合同时，却发现开发商在合同中又增加了关于“延迟交房开发商免除责任”的新条款。小隽很是气愤，屡次与开发商交涉未果，最后决定放弃购买这套房子。可是等小隽去向开发商要20000元定金时，开发商却以认购书中的约定为由，不退给小隽。小隽满肚子的委屈，不知从何说起。她该怎么办呢？
法律分析
很多购房者在购买商品房时都遇到过这种情况：开发商要求购房者先签订一份商品房认购书，或者购房意向书、房屋订购书等。并且在其中约定购房者要先缴纳一定数额的定金，如果在某个约定的时间前没有签订正式的商品房买卖合同，开发商不退还定金。那么这种认购书与商品房买卖合同有什么区别呢？它是否也会产生商品房买卖合同的效力呢？下面我们就帮您分析。
一般来讲，商品房认购书的条款都比较简单，仅是约定了正式签订商品房买卖合同的时间以及双方的违约责任，并不包含我国法律所要求的商品房买卖合同的必备条款。所以，商品房认购书并不等同于商品房买卖合同，也不会产生商品房买卖合同的效力。但是实践当中又出现了这样的情况：有些开发商在与购房者签订了商品房认购书并且购房者已经支付了部分房款以后，又把同一套房子卖给了其他人。为了维护购房者的合法权益，我国法律规定如果认购书中约定了商品房的位置、面积、价格等主要因素，并且出卖人已经按照约定收受了购房款的，该认购书就会被认定为是商品房买卖合同。
商品房认购书中往往还会有定金的约定。定金是确保合同正常履行的一种担保方式，它的担保功能是通过定金罚则实现的，即给付定金的一方无正当理由拒绝履行合同，无权要求返还定金；收受定金的一方无正当理由拒绝履行合同，要双倍返还定金。就商品房认购书中约定的定金而言，并非只要出现商品房买卖合同没签订的情况就会适用定金罚则。定金罚则适用的前提条件是因为一方的过错而使合同没有能够履行。如果造成合同没能履行的原因不能归责于任何一方，那么只会发生定金的返还，而不会适用定金罚则。在上述案例中，小隽按约去签商品房买卖合同，却发现合同中出现了无法接受的新条款，在与开发商协商不成的情况下才决定不买这套房屋。小隽并不存在违约行为，而且也不存在任何过错，所以开发商应将定金退还给小隽。
值得注意的是，在有些商品房认购书中没有定金的约定，却约定了预付款、订金等。这些概念与定金是有很大区别的。不管是预付款还是订金，都不会产生定金的法律效力，都不适用定金罚则。也就是说当开发商违约时，作为收受订金（或预付款）的一方不会发生双倍返还。但若在表述违约责任时，内容为定金罚则的规定，此时，可以适用定金罚则。
法条链接
《中华人民共和国民法通则》
第八十九条 依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
……
（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
……
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。(https://www.daowen.com)
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
温馨提示
关于签订商品房认购书，请注意以下问题：
（1）签订认购书并非签订商品房买卖合同的法定必需步骤。
（2）商品房认购书是一柄双刃剑，对购房者既有利又有弊。利处在于使购房者在凑足房款之前能先“占”上一套自己心仪的房子；弊处在于这也相当于给购房者加了一个“紧箍咒”，购房者不能轻易不买这套房子了。所以，是否要签商品房认购书，购房者要谨慎选择。
（3）提醒购房者在购买商品房时，应亲自对楼盘的总套数、开盘时间、销售情况等进行深入了解，不要仅听开发商的一面之词。如果条件允许的话，最好不签认购书而直接与开发商签订商品房买卖合同，以免因认购书的约定而使自己陷入被动地位。