农地抵押的域外经验
美国、德国、法国、日本、英国等国家及我国台湾地区，大都在实践中逐步形成了完备的农地抵押制度和有关配套制度，表现在贷款对象、贷款程序、贷款额度、还款方式、利率等方面。
德国土地抵押制度实行由下而上的建构模式，有土地抵押信用合作社，自下而上又建立了农业地产抵押银行。抵押银行是公共机构，由德意志联邦政府确定经营范围，基本任务是为促进农业、农村发展提供资金支持。制度比较完备，对抵押主体（农民、信用合作社、土地银行）间的权利、义务以及贷款对象、程序、数量额度、划款方式、利率等方面规定十分详细；抵押服务体系完备，表现在政府以农业土地税收作为抵押银行资本金，并为抵押银行提供信用担保，免除经营所得税和工商税；另外还设有合作银行，农民可监督合作银行，但同时在合作银行发展不好时，农民也有义务缴纳合作基金。其农地金融主体主要包括农户、土地抵押信用合作社及其联合合作银行，主要抵押贷款对象是愿意从事农业生产并有土地所有权的农民，其采用直接贷款方式，即贷款直接给农民，抵押银行的资金来源除资本金外，全部通过发行商业票据和金融债券等市场方式解决。[61]
图1-1 德国农地抵押贷款组织模式
美国作为资本主义国家，其土地实行私有制、土地产权边界明晰，农民拥有土地收益分配和处分的权利，在土地转让、租赁、抵押、继承等各方面都具备完全的权利。与德国相反，美国土地抵押制度实行自上而下的建构模式，采用间接贷款方式，即贷款不直接给农民，而是给联邦土地银行合作社，这激励了农民自发组建合作社。美国的农地贷款利率通常低于同期市场利率，银行经营贷款的利息损失全部由联邦政府弥补；[62]具备成熟完善的地籍管理制度；设有多种还贷方式以减轻农民还贷压力；土地评估制度完善，由专业土地评估员而非土地银行来评估土地价值，有助于维护农民的经济利益。[63]
图1-2 美国土地抵押贷款组织模式
日本建立综合性极强的农业协同组织（简称“农协”），可为农民提供包括存贷款在内的全部服务，农地金融组织是依附于农协的一个子系统，具有独立融资功能。为保护参与者利益，日本政府设立一整套风险防范制度，如“存款保险制度”“农村信用保险制度”“农业灾害补偿制度”以及“相互援助制度” 等；日本还建立认定农业者制度，以防止耕地减少和农民失业。其农地抵押贷款也是采用直接贷款方式[64]。
图1-3 日本土地抵押贷款组织模式
另外，发达国家大都建立农地合作组织以降低交易成本、分散贷款风险。例如，在美国、德国、韩国，欲抵押农地必须加入有关合作社，并以社员身份向合作社缴纳会费或股金。而在法国、日本以及我国台湾地区，农民虽然可以直接申请土地抵押贷款，但却是以基层合作组织在实际操作中承担大量服务为前提。比如，日本农协几乎为入会农民提供了“从生到死的全套服务”。
我国台湾地区在2007年成立“农地银行”，建立土地信息平台，在自行登记申报基础上，由农（渔）会为农民提供租赁和买卖农地信息，进行农地勘查与地质价格的评估等服务，包括协助农民实地勘查、拍照，确定土地标示、位置和土地利用现况等。[65]
总体而言，目前国内学者对国外土地抵押制度的研究主要涉及美国、德国、日本、英国、法国等国家，研究范围主要涉及国外有关制度的介绍和经验的总结。越南农地使用权抵押贷款较为成功，农民增收效果明显[66]；但泰国通过试点施行该制度后，却发现农户违约现象频发、农民失地现象严重，农民收入呈现减少趋势[67]；针对研究土地抵押制度具体的构建规则，主体间的权利义务关系及抵押制度中就实现和保护农民土地权益的研究非常少，原因主要在于我国与英美大多数国家的土地制度具有根本性不同，农村土地上所载有的权利与义务皆不相同，因此对国外土地抵押制度的研究对我国制度完善的可借鉴性较小。但美国、德国、日本等国家因地制宜建立相应组织运作模式，以市场为主导、政府大力支持的发展模式、资金来源多样化以及有效的法律保障和较好的配套政策制度[68]，为我国构建完善农地抵押制度提供了有益参考。