完善抵押权实现的效力期限

在抵押期限方面。有些国家规定的抵押期限比较长，尤其与我国试点相比而言，比如德国的土地抵押贷款期限为10～60年不等；美国的贷款期限视用途而定，有3～5年短期的，也有5～30年短、中、长期全覆盖的，更有的长达40年。放贷银行在法定期限内，还要综合考量抵押人的贷款用途、还款能力、市场行情等因素，来最终决定抵押期限。法国《土地银行法》则规定必须向申请抵押农地贷款的农户提供长期低息贷款，此专项贷款由政府通过财政拨款补贴。印度土地开发银行为农民提供5～10年或更长期限贷款；成立于1996年的菲律宾土地银行为农户提供中长期信用贷款。

目前，试点规定的抵押期限一般为2～5年左右，有的甚至一年为一周期，一年过后需要重新签订合同。国家统计局做过有关数据统计，统计结果表明由于抵押期间相对比较短，承包地受让人不敢做购置大型农机具、改良农田水利基础设施等长期性投入。鉴于农业生产具有周期性，以及前期投入多、后期见收益的现实特点，这在一定程度上直接制约着粮食规模经营的发展。^[1]也正因此，有学者建议考虑以3～5年作为土地经营权主体处分的最低时限。^[2]

在提出适当延长土地承包经营权期限以实现“永久化”修法建议的基础上，本书建议，通过完善有关立法，也相对延长土地经营权的抵押期限，建议土地经营权的抵押期限最低不低于3年，最高则不设限，以不超过土地承包经营权的剩余年限为宜。具体抵押年限应在此范围内由抵押双方根据所种植作物的自然生产周期协商一致后确定。原因在于：

第一，对地权稳定性的有关研究结果表明，地权稳定性是土地所有者进行长期投资的关键，这些权利受到的限制越多，投资激励就越弱。同样道理，土地经营权的抵押期限长短也直接影响受让方对土地的使用规划和投资激励。

第二，农地使用和耕作的自然规律表明，土地耕种到收益到实现收益最大化，具有生产周期的特点，抵押期限至少要超过自然收种周期，抵押的绩效才会显现。而且，第一周期往往未必能一定给承让方带来收益，因为先期投入的成本首先要收回后，余下的才是收益。此外，如果抵押期限太短，土地经营权的价值难以体现，那么也必然会降低受让方接受土地经营权让渡的积极性，这就会导致土地经营权抵押价值实质性降低。像土地抵押制度比较完善成熟的国家一般抵押期限都比较长，例如德国是10～60年不等；美国一般是5～30年，也有的国家规定最长可以到40年。

第三，抵押期限不设最高限的原因在于：一方面“三权分置”视野下，土地经营权作为独立的用益物权，具有对世性，由此土地经营权人得以对抗第三人及土地承包经营权人，如果对抵押权设定最高期限，实质上限制了土地经营权权能。另外，有学者建议设定抵押权的最高期限，使土地的长期出让无异于变相买卖，与农村土地集体所有权制度相冲突。本书以为，农民作为完全行为能力人，在土地经营权流转期限加长以后，农民会更加审慎地考量流转后对其自身利益的现实影响，排除家庭成员身患重病、子女求学等极端特殊情况，在正常状态下，农民都会理性判断对自身权益保护最为有利的选择，而这个结论在实践中也得到有关调研数据的支持。^[3]

由此，本书建议，适当延长试点试行抵押期限，因地制宜地鼓励土地经营权的中长期流转。此规定旨在方便受让人对承包地的经营能够作科学合理的长远性规划，实现承包土地的经营绩效最大化。具体实践中，结合现行法关于流转5年以上的土地经营权才有法定资格申请登记并获得权属证书的现实因素，建议土地经营权的抵押期限最低建议不低于5年，最长以15年为参照，在双方综合考量各种因素，在公平、自愿、意思表示真实的情况下若协商确定超过15年的，本书认为也应当允许。

具体到每块承包地，对其土地经营权抵押期限的确定，应综合考虑农田面积大小、经济效用高低、土质地力不同、当地气候情况的特点、抵押贷款的多少、抵押后具体所从事的农业生产种类特点等多重因素，因地制宜，由抵押人、抵押权人在法定范围内公平、自愿、自主协商一致，须双方意思表示真实，不能有重大误解，也不能显失公平。