风险分散机制难以满足实践需求
理论认为，并非地租决定土地产品的价格，而是土地产品价格决定地租。然而农业的性质又决定了投资农业不会一夜暴富，它需要长期稳定的投入，经过一定的周期，才会有产出，进而产生长期、稳定的回报，这中间还要受土壤、气候等自然条件的影响，经受自然灾害和市场波动的冲击，因此，经营农业生产存在风险，这在一定程度上影响到土地承包经营权的价值，进而也给贷款人带来债权不能实现的风险。我国目前农业保险涉及的种类和补偿额度还比较有限。设想，农民抵押了土地承包经营权后，在抵押期限内如果遇到较大的自然灾害或者市场价格有大的变化，势必导致贷款无法正常归还，这会给发放贷款的抵押权人带来损失。[9]
试点虽然是政府下达文件，并以行政手段推动实施，某种程度上借用公权力“指定”某些商业银行作为抵押权人，而被指定的商业银行则因应政府号召，但为基本经营原则之故，作为抵押权人的商业银行往往要求通过提供担保及其他的风险分散机制，以尽可能分散抵押人届时无法实现债权的风险。正因为风险分散机制的不足，导致试点的完整担保模式往往是采用保证担保与另一种担保相结合形式，例如宁夏同心县是保证担保与土地承包经营权反担保相结合，重庆江津试点是保证担保与公司股份质押相结合，这不仅加大了农地承包经营者获得抵押贷款的难度，同时也降低了交易的效率，不利于实现农地抵押贷款制度的持续运营。
【注释】
[1]谭宝善．以土地承包权抵押债务被判无效［J］．当代广西，2009（12）：53．
[2]许昌亮，姜军．过去只能贷5万，如今能贷上百万［N］．人民日报，2014-9-4（11）．
[3]尹鸿伟．重庆土地“股田制”改革实验被中央叫停［EB/OL］．https://news.sina.com.cn/c/2008-11-10/ 100316622901．shtml.
[4]彭剑．全省首宗农村土地承包经营权有偿退出协议在湄潭签约［EB/OL］．http://gzmt.gog.cn/system/2017/ 07/26/015928304．shtml.
[5]四川土地经营权价值评估遇难题，引发全国人大代表回应［EB/OL］．http://m.sohu.com/a/62735628_161214．
[6]Benjamin W.James．Expanding the gap：How the rural property system exacerbates China’s urban-rural gap［M］．Columbia Journal of Asian Law，Spring 2007．
[7]韩松．新农村建设中土地流转的现实问题及其对策［J］．中国法学，2012（01）：19-32．
[8]陈小君等．农地流转与农地产权的法律问题——来自全国4省8县（市、区）的调查报告［J］．华中师范大学学报（人文社会科学版），2010（02）：36．
[9]Tomasz Zasacki．Is the Acquisition of A Perpetual Usufruct Fully Protected by the Principle of Public Credibility Guarantee for Land and Mortgage Registers Under Polish Civil Law？［M］．15 IBA Real Est.35，2011．