农业经营主体为抵押人时的抵押权实现方式

前文已述及，试点抵押制度当中抵押权实现的方式不尽相同，但其具有特定的前提：一是现行法禁止土地承包经营权设定抵押权；二是抵押客体为土地承包经营权或者土地收益权。

原《物权法》规定的抵押物处置方式包括折价、拍卖、变卖等三种方式，折价是协议折价，拍卖包括协议拍卖和强制拍卖，变卖包括协议变卖和强制变卖。2016年《抵押办法》规定的抵押权实现方式是“贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转”。当时“流转”并不是法律术语，只是根据《农村土地承包法》的有关规定，“转让”“互换”“入股”等土地承包经营权的处分行为都被纳入“流转”的概念范畴。现行《民法典》就抵押物的处置方式继续沿用了原《物权法》规定，并将“流转”规定为法律术语。

“三权分置”视野下，如何落实文件要求，探索建立合适的土地经营权抵押资产处置机制？本书建议根据抵押人的不同类别，采用不同的抵押权实现方式。

当抵押人为农业经营主体时，土地经营权抵押权的实现方式可以采取《民法典》规定的协议折价、协议拍卖、协议变卖、强制拍卖、强制变卖等各种法定方式，但可以设定这几种方式的优先顺序。比如采用“协议优先、拍卖在前” 的原则，当双方达成协议时，则不用申请法院强制拍卖或变卖；而拍卖、变卖及折价这三种方式中，建议拍卖优先，但凡可以采用拍卖方式，尽量不采用变卖和折价。如此建议是因为考虑拍卖的特点在于对抵押物公开竞价，价高者得，而且程序也相对公开和规范，有利于土地经营权价值的实现，也有利于保护抵押权人的利益。考虑当前土地承包经营权评估制度尚不健全，评估机制和标准都还不统一，土地交易市场也还未成熟，因此折价没有科学公正统一的参考价格，变卖程序则存在公开透明性不强的问题，容易引发当事人争议，也有可能损害抵押人利益。