抵押支持证券的运作
将抵押支持证券打包以在二级市场发行流通主要分为五个步骤：
1.贷款聚类
储贷会、商业银行等作为抵押支持证券的原始发起人，对本机构办理的抵押贷款进行审慎评估，并根据贷款到期日、偿还方式、贷款类型、风险特征等指标进行分类。分类后，将属性类似的多笔贷款打包汇总为一个大额的资产群组，作为抵押支持证券的基础资产。
2.交易设计
证券化发起人将根据基础资产群组中抵押支持的特征，设计出现金流来源、支付方式、收益和风险各不相同的证券。证券形式的设计可以由发起人自己完成，也可以通过购买和使用其他金融机构设计的模型，组建相似的证券形式。除了确定证券模型，发起人还要确保投资者的证券偿付不受发起机构经营状况的影响。一般来说，抵押支持证券要隔绝贷款发放机构的信用风险，以确保证券投资人的权益不因放贷机构破产或无法支付等原因而受到影响。为达到这一目标，原始发起人通常会将汇总后的抵押支持群组出售给一家特殊目的机构。这家特殊目的机构再通过公开募集或私募的方式发行以该资产群组的预期现金流为基础的抵押证券，并确保这些现金流首先用于按期支付证券投资者的本金和利息。
在美国，这种特殊目的机构通常是由原始发起人出资成立的金融公司，拥有独立的会计报表和董事会，其资产不会因母公司即原始发起人的破产而遭受损失。当然，特殊目的机构的业务范围被限制在收购抵押支持证券以及发行抵押支持证券之内，不能另行借贷，以免额外负债导致投资人的权益受损。
3.信用增级
不同抵押资产群组的信用基础各不相同。因此，为了取得投资等级（BBB级）的信用评级，或取得比原始资产更高的信用评级，以吸引投资者、降低成本，证券发行机构通常会采取额外的信用增级措施。较为常见的信用增级方式有：(https://www.daowen.com)
（1）超额担保。以价值超过证券现值的抵押贷款资产作为担保，即抵押品的价值超过证券价值。
（2）开设利差账户。开设专门的利差账户，按抵押贷款群组的年收益率与证券票面利率间的利差，扣除手续费后存入利差账户。当抵押资产群组出现坏账不能足额支付时，则提取利差账户内的资金进行补充。
（3）开立担保信用证。委托信用良好、资金充裕的金融机构为证券开立担保信用证在一定程度上保证了担保证券的按期支付。这种增信方式需要向担保机构支付一定的费用。
（4）保险。向信用较高的抵押保险公司购买一定限额的抵押贷款组合保险。
4.销售
抵押支持证券在进行信用增级后，会得到最终的信用评级，根据该等级将期限、支付方式等基本特征相似的抵押资产群组进行细分，并确定不同等级证券的票面利率和证券价格等交易信息。证券采取公募或私募方式发行，证券承销商往往在二级市场上进行报价，以提高市场交易的活跃度。
5.管理与服务
抵押支持资产及其相关证券的后续管理和服务通常由原始发起人或第三方机构负责，将抵押支持基础资产每期偿付的本息扣除手续费后，按证券约定的支付方式，将每期收益支付给证券投资者。