元代的田宅买卖契约关系

在传统的中国农业社会，田宅作为人们最主要的生产生活资料和财产形式，其重要性无需赘言，买卖契约则是其所有权转移中最普遍、最常用的方式和途径。因此，这一经济领域的契约关系成为国家规制的重点。当然，相对于奸盗诈伪人命重事，田宅交易也属于“婚田钱债”一类“民间细故”，无论是在国家立法上还是在司法上，仍然明显薄弱；然而，频繁的田宅交易仍得以基本有序地进行。本章拟在学界现有研究成果的基础上，以大量契约文书和法典、政书为主要材料，对元代的田宅交易契约关系及其交易秩序做一比较系统的考察。

元人虽无“不动产”的概念[1]，但土地和房屋的买卖在国家有关法律与政策中被明显区别于其他一般财产，合称“田宅”一并进行规范，二者的主要区别是房屋买卖不需履行税粮过割程序。当然，交易实践中还是以土地为主，房屋交易较少、影响较小，现存田宅交易契约文书也是土地契约。下文在论述中虽然因沿用元代法令用语而称“田宅”，实际是以土地交易契约为中心进行论述的。元代的田宅买卖中包括两种交易类型，其一为卖，即绝卖，现代意义上的“卖”；其二为典，一般认为即可以回赎的活卖。卖与典的区别仅在于：前者系所有权的完整转移，一卖之后，田宅即与卖主无关；后者为所有权中占有、使用、收益等绝大部分权能的转移，出典方仅享有回赎权，相应地，典价要低于卖价。在元代的国家法令中，往往将二者合称“典卖”，对这两种交易类型一起进行规范。与国家法令的表述不同，笔者在论述行文中，则用“买卖”包含这两种不动产交易类型，除非笔者特意区别典和卖（活卖和绝卖）。