关于田宅交易契约主体、标的的限制
（一）对卖方主体的身份限制
在中国古代实行家长制，男性尊长是家庭的代表，拥有对家庭财产的处分权，妇女及子孙一般无权处分。在男性尊长、丈夫去世或长期外出时，妇女、卑幼才行使对家庭财产的管理和处分权，但要受到限制。唐宋时期的法律规定：“诸家长在（在，谓三百里内，非隔阂者）而子孙弟侄等不得辄以奴婢、六畜、田宅及余财物私自质举，及卖田宅（无质而举者，亦准此）。其有质举卖者，皆得本司文牒，然后听之。若不相本问，违而辄与及买者，物即还主，钱没不追。”[77]元代法律总体上虽然不如唐宋时期系统全面，但这一原则在元代的条格和断例中仍得以延续，对交易主体做了限制性规定。
1．对卑幼的限制
早在中统四年（1263），燕京路总管府同知郭汝梅即上奏忽必烈：“本路官员、百姓富家子弟，不问尊长，暗与财主作弊，取借债负及冒卖田宅，虚钱实契，一同非理使用，意望尊长亡殁归还，以致临时破坏家业。”忽必烈接受其建议，下旨规定：“仰尊长在日，卑幼不得私借钱债，及典卖田宅、人口，财主亦不得与富家通同，（故行）借与钱债。如违，其借钱人并借与钱人、牙保人（等）一例断罪，及将元借钱物追没入官。”[78]至元八年（1271）正月，尚书省又根据监察官员的建议，对卑幼私借钱物非理使用以致破败家产的现象予以禁止[79]。另一方面，从田宅典卖程序上强调所立问帐及正式的买卖契约中必须由尊长署押[80]。但是，显然法令执行不力，至延祐三年（1316）御史台官员再次指出，“如今大都南北两城并外路，有一等泼皮歹人每，般弄着人家卑幼子弟私借钱债。借一定钞，文书里写做十定。借一百定，写做一千定。众人破使，‘等他爷死了之后，图谋产业归还’”，致使败坏家业，甚至“将父母坟茔内树木（研）［斫］伐，又将砖石地土等物货卖，败坏风俗”，仁宗接受御史台建议，重申“依在前体例，将那借了的钱、卖了物的钱都交没官，将正犯人并般弄着取钱的、借与钱的人，和保见、写文书的人，及卖物的人每根底，都重要罪过”[81]。这一系列法令对卑幼私借钱债、典卖田宅人口的交易行为予以禁治，其惩治原则是责任分担，原借钱物没官，双方当事人及牙保人一并断罪。
日本在元禄十二年据元泰定本翻刻的《事林广记》中保存了一条至元年间的法令：“诸有尊长，而卑幼不得典卖田宅人口。其尊长出外，若遇阙乏、须合典卖，疾病官事之类，于所属陈告，验实给据，即听交易。违者，田宅人口各还主，债并不追。若卑幼背尊长、奴婢背主及宫户监，不得作债，知而与者，债并不追。财主不知，保人代偿，无保者亦不追。若从征代及在他应当差役，实有关用，听所属官司告结文凭。”[82]这一法令针对卑幼的财产处分权做了系统规定。尊长在世卑幼不得典卖田宅人口；若尊长在外而家中遇疾病、赋役等，确因经济困难需要典卖者，须向所属官府提出申请，官府核实确认后发给公据，方许交易；违者田宅人口归还原主，价款并不追还。卑幼不经尊长同意也不得借贷，债权人若明知系卑幼私借钱债而出借者，不得向债务人追征，其债权不受保护；债权人不知，则由保人代偿，无保人者也不得向债务人追征。确需卑幼出面借贷者，须向所属官府告给公据，方许借贷。与上述中统四年、延祐三年圣旨相较，这一规定并未涉及违法交易者的刑罚处罚，仅及交易的效力及后果，而且加重了卑幼交易相对方的法律责任，以此来减少诱骗不肖纨绔子弟借贷及典卖田宅人口以谋夺人家产的现象。
《事林广记》所载《至元杂令》中的规定与《元典章》所载圣旨的内容有所区别，其原因有待探讨。综合来看，元代禁止卑幼交易的立法目的，更突出了对不公平交易的规制，而不仅仅是对中原传统家长制的继承。
应该指出，中国古代的“卑幼”以宗法身份（血缘身份、家庭身份、家族身份、宗族身份等）为标准，与年龄无关，与今之“行为能力”理论无关。
2．对妇女尤其是寡妇的限制
中国古代，对丈夫而言，妻虽非卑幼，却义同卑幼，男尊女卑、维护夫权是无可置疑的原则，这导致了妇女对男子在身份上、经济上的依附地位。丈夫在世时，妇女一般没有对财产的处分权，除非丈夫长期出门在外而家中遭遇经济困难时，妇女才不得不进行借贷或者典卖田宅人口，此种情形类同于上述限制卑幼交易中的特殊情形。除此之外，更为重要的专门针对妇女的规定，是对寡妇财产处分权的限制。
若夫死前已经析分为小家庭或核心家庭，只要不改嫁，寡妻就可以代替丈夫继续管理使用甚至处分家庭财产。若夫死而尚未分异，在分家析产以后寡妇才对财产拥有一定的监督、管理和处分的权利。如果有儿子，则由儿子继承亡夫应得的财产份额，守寡妇女作为尊长对诸子家产的经营、管理和处分有监督权，诸子不分家的情况下她对于财产的管理处置权会更大，按元代法令规定，“须从尊长立契”。如果“母寡子幼”，则由寡妇代替其经营管理。如果“夫死无子”，寡妇则“承夫分”，取得丈夫应得的份额，进行经营管理和必要的处分，日后可为女儿招赘或选立嗣子以承门立户，相应地，财产由女儿或嗣子继承。
上述寡妇对夫家财产的管理、使用和处分，都以不改嫁为前提，无子女改嫁的寡妇则完全丧失对夫家财产的继管权[83]，大德七年（1303）以后甚至丧失了对自己随嫁奁产的所有权[84]。如果寡妇在原夫之家招后夫共同抚养10岁以下子女或携子女改嫁者，其原家庭财产由子女继承，但由所属官府监管，至子女年满15岁或虽不满15岁但已婚娶之时，将财产如数返还[85]。也就是说，在寡妇再婚的情形下，她就完全丧失对原家庭财产的管理、使用和处分的权利。
按元代法律规定，寡妇即使不改嫁，其财产权也要受到限制。在“母寡子幼”的情况下，寡母“不得非理典卖田宅、人口，放贱为良”，须满足必要、合理的善意原则；出于维持家庭生计确须典卖者，应向当地官府提出申请，说明原委，官府核实批准后方许交易[86]，这一规定构成元代法律对寡妇作为田宅人口交易契约主体时的条件和程序限制。这一规定的法理基础在于，寡妇对夫亡后的家庭财产并无继承权、所有权，财产是属于夫家（夫亡后以儿子为代表）的，寡妇所享有的只是使用权和代管权，因此需要立法防止寡妇“破荡前夫家业”，侵犯夫家财产。实践中也确有此类争讼。如，至元十五年（1278）大都路王德用就向官府起诉寡嫂阿霍在兄王德坚身故之后将“抛下田土尽数一面租与他人，更将新桑、枣果、树木卖讫”，要求由自己的儿子承继立户[87]。又如，至元二十七年（1290），因时遭荒歉，生活难以为继，年幼的陈天得与祖母、亲母和两个姐姐不得不“俱各画字”将田土先典后卖，立契卖给潘万七，并履行了税粮过割程序。十多年之后，陈天得以卑幼交易为由告官争理，江浙行省、中书省认为该交易“难同非理典卖”，契约合法、有效，于大德六年（1302）二月将所争田土断付买主潘万七[88]。
综上可见，元代立法对大宗财产处分契约的主体进行了限制，基本原则是以男性尊长具有当然的立契资格，同时规定了特殊情况作为补充，即：男性尊长去世或长期外出不归时，女性尊长才可立契，在母寡子幼以及确需卑幼交易的情况下还须报经官府审核批准。
（二）对买方主体的限制
元代关于田宅交易契约中买方主体的限制，并非通行的基本制度，而是国家根据形势需要权宜性制定、发布和执行的，主要包括以下两种情形：
1．禁止权豪势要抑买百姓产业
受蒙古游牧掠夺习惯的影响，在元朝统一江南之初，各级政府官员及管军官们利用自身的优势地位，低价抑买甚至虚钱实契夺占百姓田宅产业的现象较为普遍。因此，元廷为维护社会稳定和统治秩序，至元中后期多次下令禁止，从而形成对田宅交易契约中买方主体的一种限制，以遏制掠夺性的不公平交易。
至元十五年（1278）七月，御史台奏准：“官民房舍田土，诸官豪势要之家，毋得擅立宅司庄官，冒立文契，私己影占，取要房钱租米，违者并行纠察。”[89]又下旨规定：“行省官人每、管军官每，新附人的房舍事产不得买要（呵），买要呵，回与他主人者。”这一圣旨的执行在实践中产生了两个问题，导致元廷内部于至元二十一年（1284）对这一法令的利弊存废进行了讨论。一方面，中书省奏称：“如今，卖的人用着钞呵，没人敢买，生受有。人待买呵，怕圣旨有。”指出这一法令的执行阻碍了民间的田宅交易，质疑其是否还应照旧执行。但是，经过讨论，元廷并未予以废止或修改，而是于四月重申了至元十五年圣旨的规定[90]。另一方面，江东建康道按察司指出，“南方货卖田产之家，指以权势为名，常思反复。或三二年间，少见添价，用钱者诱说卖主争告，契上但写官人二字，或少有虚名，皆为势要权豪，要回元业”，引起了不少无端的争讼，因而提出建议，一方面明确权豪势要的范围，另一方面设立革限，比如“经半年、一年不曾争理又转主者”，不得争告。按察司这一建议经江南行台、御史台逐级呈报，但由于四月已经重申了至元十五年权势之家不得购买百姓产业的圣旨，因此中书省径直予以否决，作出批复：“江南官吏势要之家买下百姓产业，既已钦奉圣旨回付，难以再行别议。仰钦依施行。”[91]
事实上，至元十五年（1278）圣旨确实存在执行困难，如《元典章》所载“范大鼎告翟镇抚占住房屋，虚钱实契，不肯回赎”一案就非常典型，兹具引如下：
大德元年（1297）六月，江西行省：
据龙兴路申“范大鼎告‘翟镇抚占住房屋，虚钱实契，不肯回赎’公事。”省府议得：翟镇抚等于至元十二年（1275）收附龙兴，踏逐到范大鼎等空屋住坐，已后月日不等，凭牙立契，用价钱买讫所住房舍。在后范大鼎为见官司许令回付，以此陈告。盖缘江南归附之初，行使中统钞两，百物价直低微，成交之时，初非抑逼，亦无竞意。目今百物踊贵，买卖房舍价增数倍，致起贪人侥幸之心，诉讼之烦，实由于此。若令范大鼎补元价回赎，却缘翟镇抚已将所买房屋卖与马万户，在后马万户又转卖与杜经历，到今一十五年，经隔三主。若递相收赎，其马万户即目不知去着。又翟镇抚所买房舍，至元二十三年（1286），范大鼎为见元卖价低，翟镇抚又行添贴价钱四定，重行给据，立契成交，至甚明白。兼各人节次用工修造，用过工食三十余定，若拟回赎，实亏买主。又缘江南地薄，顽民好讼，似此援例，必致将来词讼蜂起。莫若准各人已买为主，依旧管业，以革侥幸。移准中书省咨：“送礼部照拟得：‘合从行省所拟相应。’都省准拟，合下。”[92]
江西行省、中书省的裁断在事实上是与至元二十一年（1284）监察系统提出的“经过一定时间不曾争理又经转卖者不得争告”的原则是一致的。
可见，禁止权豪势要买要百姓产业的法令，是江南归附之初专门针对当时的特殊形势而发布的，再加上实际执行中的问题，至元二十一年（1284）时元廷内部已经有官员提出质疑，只是出于维护圣旨的权威而没有被接受，但在其后的司法实践中也已被虚置，大德以后，这一法令已经完全不被提起，事实上是不了了之。
2．禁止僧道置买民田
佛教和道教在元代非常盛行，受到元政府的保护和支持，享有很多政治、经济特权。通过国家赏赐、私人捐赠以及自行购买甚至巧取豪夺，寺观一般都占有大量土地以及竹苇、园林、碾硙、解典库、浴堂、店铺等，甚至拥有山场、湖泊、津渡，而且享有一定的免税免役特权[93]。这一点从现存的大量元代白话碑中清晰可见。元代前期，政府并未禁止僧寺道观购置民田[94]，但规定僧道对邻人出卖的田宅不享有优先购买权。
在朝廷的庇护下，寺院道观势力进一步膨胀，大量买置民田，甚至影避民田、巧取豪夺。如昌国州，寺院道观约占有全州耕地的一半；镇江路人均土地6亩，僧尼人均土地50亩左右[95]。泰定年间中书省臣即指出“江南民贫僧富”[96]的现象，寺院道观经济势力的恶性膨胀使得作为国家统治基础的赋役差徭受到很大影响。因此，泰定四年（1327）九月，元廷发布禁令：“禁僧道买民田，违者坐罪，没其直。”[97]《至正条格》保存了一则关于禁止僧道买置民田的立法：
至正四年（1344）正月，户部与刑部议得：“御史台呈：‘浙东道廉使张亚中等言，内外寺观僧道，近年以来，往往续置民产，影射差徭，侵损民力。虽有禁治，终无定例。如系至元元年（1335）十一月二十二日诏书[98]已前，除金、宋旧有常住田土外，以后增置者，即系立革之后，拟合立限勒令吐退，令元主备价收赎。如主贫乏，听所在官司给据，卖与无违碍之家，随产纳税当差。限外不行吐退者，严加禁治。今后明著革限，僧道不得置买民产。违者，许诸人陈告，买主卖主，各决五十七下。知情说合牙见人等，减罪二等，价钞没官，一半付告人充赏。依例改正，仍旧当差纳税，诚为官民两便。’以此参详，国家经费，赋役为先。僧道身处空门，往往置买民田，影避差徭，靠损民力。合准廉使张亚中等所言，自立限以后，僧道不得置买军民、站赤一应当差田产。违者，买主、卖主，各决五十七下，牙见、说合人等，各减二等，其价没官，实为官民两便。”都省准拟[99]。
至正四年（1344），中书省批准台臣“明著革限，僧道不得置买民产”的立法建议，规定禁止僧道置买军户、民户、站户的田产，违者买主卖主各决五十七，牙见说合人等各减二等治罪，价钞没官，地归原主，依旧当差纳税。这是元朝政府为缓和财政危机所作的一个努力。元代前期，财政收支尚能基本维持平衡，而元中后期几乎长期处于严重的财政危机之中，大规模的赏赐、军需、赈济、营造等，加之自然灾害异常频繁，造成财政收支严重失衡。政府迫于财政困难，不得不对寺观的经济势力进行遏制、打击。
（三）对交易标的的限制
作为合法交易的标的物，自然要求卖主对其拥有合法的所有权，但并非拥有合法所有权的一切土地都可以买卖。元代法令禁止买卖的土地主要是祖坟墓地及树木。
在中国传统的礼制和观念中，坟墓作为祖先去世后的安身之处，子孙要岁时祭扫修缮，使得父祖在冥世亦能舒适安居，而祖先的福荫也会保佑和庇护后世子孙的幸福兴旺。因此，墓地的选择和维护历来受到民间的重视。宋元时期，南方经济发达，但地窄人稠，风水观念也较北方更盛，高价争购甚至恃强夺占风水墓地的现象较多。比如发生在江西行省临江路的一起争讼中，胡文玉父子“倚恃富豪，强将章能定母坟盗掘起移，却埋伊祖、母二丧”，又“令人说诱章能信，将祖坟山地，不经批问亲邻，又不经官给据，故意违法成交”，章能定因而争告到官[100]。祁门县十五都郑廷芳则以中统钞2600贯高价购买位于十八都的上山一亩，用于“迁造风水寿基”[101]。作为买方的权豪势要、富实人家往往贪图风水，不惜重金购买墓地，甚至花钱诱使贫穷人家、没落子弟掘出父祖坟墓高价卖掉墓地。作为卖方，一种情形是贫穷破落子孙不能保有父祖墓地，贪图钱财掘墓出卖；另一种情形是子孙“听信师巫诳惑、豪强利诱”，认为家业破败是祖坟风水不利所致，于是“发掘祖先坟墓，迁移骸骨，高价货卖穴地”[102]。据国家图书馆所藏一份徽州契约文书[103]，汪周孙出卖山地给李光远，所交易之山地内原安葬六九朝奉，因“连年生灾死亡”，汪氏兄弟认为是祖坟风水不好，故二人商定寻吉地迁葬，而将山地及空槨卖给李光远，也大体反映了这种情况。
基于上述原因，江南民间出现了很多“发掘出父祖坟墓棺尸，将地穴出卖”之事，也由此引起了不少争讼[104]。地方官府将这种有伤风化、不仁不孝、扰乱民间社会秩序的行为上报中书省，建议“明定严刑以示禁戒”。大德七年（1303）中书省批准了刑部拟定的立法建议：“其为人子孙，或因贫困，或信师巫说诱，发掘祖宗坟冢，盗取财物，货卖茔地者，验所犯轻重断罪。移弃尸骸，不为祭祀者，合同恶逆结案。买地人等知情者，减犯人罪二等科断，元价没官；不知情者，临事详决。有司不得出给货卖坟地公据。依理迁葬者，不拘此例。”[105]皇庆二年（1313）又再次重申禁断子孙出卖父祖坟茔树木，违者买卖双方及牙人治罪[106]。
元代禁止子孙出卖祖宗坟茔树木的立法，被当时广为刊行的民间日用类书《事林广记》收录在《刑法类·诸条格》中[107]，在民间具有一定的普及性和影响力。其与民间宗族规约和契约机制相结合，共同发挥规范作用、维系交易秩序和社会秩序的情形，可从现存的元代徽州宗族祖茔规约和土地交易文书得到证明。
徽州望族之一休宁范氏，为确保瑶村各处祖茔及其产业日后不受侵害，范氏族众于延祐六年（1319）十二月共同订立了祖茔合同禁约：“……今附近居住十世孙同十一、十二世孙会议：尊祖敬宗乃子孙当然之理，伏睹皇庆二年三月内，国朝明有不许典卖坟地墓木禁例。今族众重新修理祖宗坟茔，之后有各项合关防事务，尽一开写连押合同文字。各支子孙收执，永远照用，各守理法，毋致有违者……议自本年十二月初一日为始，各子孙不许私有违例典卖祖墓地段。如有违犯之人，从本宗尊长众议一人经官陈告，将犯人治罪，勒令取回私契，对众毁抹，仍罚至元钞五十贯入官公用，永依此合同文字为照……祖墓砌石及墓地竹木，不许挑掘揉践，斫伐损坏。如有违犯者，告官治罪。”[108]合同末尾有21名族众签押。休宁陪郭程氏亦为徽州望族，至正五年到至正七年（1345～1347）间，由族人程岘主持、诸房族人商议，订立了旨在保护祖茔产业及规范祖茔祭祀秩序的赡茔规约：“诸处墓林赡茔田土，官有禁例，子孙不许贸易典卖，如违，许诸人陈告。或有尊长及在上之人，恃长凌幼，妄起异心，贸易执占，许在下子孙执此赴官陈告，并同不孝论罪。又或一等不孝之徒，不以祖宗为心，苟图利己，贸易山林者有之，变卖赡茔者有之，其事虽小，其情甚重。必须将已断还物业明白书写，所犯情由标附过名，以彰其恶，不许入族，视如途人。”[109]
延祐六年（1319）徽州汪润翁卖山地给郑廷芳作风水寿基时，这块山地四至已内有汪润翁父坟一座，故契中写明“存留父坟禁步”，并“经官告给公据”[110]，因而是合法有效的交易契约。禁步，指坟墓周围禁止耕种、起造的范围，以“步”丈量，故称“禁步”。《元典章》卷30《礼部三·礼制三·葬礼》首附“墓地禁步之图”，“按仪制式”，品官自二十步到九十步不等，庶人九步，即“墓田四面去心各九步”[111]，唐宋、明清与此基本相同。在坟禁范围内一般种植墓木，不得耕种、起造坟墓及房屋，否则就违反礼制，构成对父祖坟墓的侵犯。具有一定经济实力的家庭，一般还拥有坟禁范围之外更大范围内的土地或者另置其他土地，以其收入作为祭祀祖先、修缮祖坟的专门经济来源，由子孙共同所有和管理，这是广义的墓田或称墓祭田[112]。上述徽州祖茔规约所保护的就是这一类产业。虽然在道义上和祖先遗嘱中广义的墓田是不应、不许出卖的，但元代法律禁止买卖的似乎是狭义的墓地，即祖坟墓穴和禁步范围内的土地及墓木。即使不得已出卖祖坟所在山地，也要留下祖坟禁步及墓木，否则就构成了出卖祖宗坟茔树木的犯罪行为。