民田租佃契约关系的内容
从经营方式上来说，民田租佃中存在大量的、典型的契约租佃关系。一般所谓民田，是指个人私有土地，要依法向国家缴纳赋税、承担杂泛差役。各级学校和寺院、道观拥有的大量土地，其所有权性质根据土地来源的不同而分为两种。一部分学田是由国家分拨的，一部分寺观田是由国家、皇室赏赐的，这部分土地的性质仍应属于官田；而学田、寺观田中的前代旧有土地、接受私人捐献所得土地、自行购买的土地，其性质则属于民田[23]，只是所有权属于团体而非个人。在经营上，学田和寺观田也多采用租佃经营方式，包括小规模出租和包佃。
（一）租佃契约文书及样文所反映的租佃契约关系的内容
民田租佃契约的内容、形式以及主佃双方的权利义务关系，可从目前所见元代租佃契约样本以及一件残存的租佃契约文书得到部分说明。《新编事文类要启札青钱》外集卷十一《公私必用》载《当何田地约式》如下：
厶里厶都姓 厶
右厶今得厶人保委，就厶处
厶人宅当何得田若干段，总计几亩零几步，坐落厶都
土名厶处，东至西至南至北至，前去耕作。候到冬收成
了毕，备一色干净圆米若干石，送至厶处仓所交纳。即
不敢冒称水旱、以熟作荒、故行坐欠。如有此色，且保人
自用知当，甘伏代还不词。谨约
年 月 日 佃人姓 厶 号 约
保人姓 厶 号[24]
“当何”即租佃，但不知其由来。
该契式所反映的租佃契约内容包括：①田主、佃户双方的姓名、住址；②租佃土地的位置、条段、四至、亩步；③承佃人的义务，包括纳租时间、地点、租额及质量要求；④承佃人的保证条款，即保证履行纳租义务不违约（即“不敢冒称水旱、以熟作荒、故行坐欠”）；⑤保人的保证责任（承佃人不履行纳租义务时保人代替清偿）；⑥立契时间、承佃人和保人署押。该契式属于承佃人向田主出具的契书样文，主要内容是对承佃人纳租义务的约束性规定。
黑水城所出戴四哥等租田契[25]，是目前所见唯一的元代汉文租佃契约文书，非常珍贵。兹据图版并参考相关论著将其释录于下：
1 ……………渠住人戴四哥、张七、马和等………
2 …………谋到唐来渠西兀日金□[26]官人闲荒草……
3 □，东至唐来为界，南至民户地为界，西至草地为界，
4 北至本地为界。四至分明，租课天雨汗种壹年承纳糜
5 …………□叁硕，平旧方四大斗刮量，不致短少。今恐
（后缺）
该文书15.7cm×31.5cm，麻纸，残，行楷书[27]，满行21字。这是目前仅见的一件元代汉文租佃契约，虽有残缺，但主体部分尚存，可见其大概。文书所反映的契约内容包括佃户和地主的姓名住址、土地四至、地租的种类和数量（包括量器的规格及使用标准）、立约目的套语。在缺损部分中，第2行末尾所缺文字可能为土地顷亩数；契约末尾缺立契时间、立契人署押；是否有其他相关人署押，不得而知。
将戴四哥等租田契与该契式相对照，除无保人代偿条款外，其他内容基本一致。另外，还有一点值得注意，黑水城出土的这件租佃契约的承租人不是一人，而是至少三人合伙租佃一块土地。这种情况在清代清水江下游的林业契约中很常见，由于林业经营的特点，山林往往集中采伐、成片更新，甚至一座山、一个岭都是同一经营周期，经营管理也非单家独户所能胜任，因此往往需要几户联合经营、合伙佃山造林[28]。在农业耕作中，则因其单家独户租佃经营小块土地的生产模式，一般不会出现合伙租佃。至于这件契约中出现合伙租佃的情形，大概是这片闲荒草地面积较大，开垦也较困难，因而采取了合伙经营的形式。
租佃土地契式的出现，是当时租佃契约关系盛行的需要和反映，可以确定在元代民田租佃关系中应当会产生很多租佃契约。但是，就内地的一般情况而言，元代租佃契约文书很少见，其中很重要的原因是，由于土地租佃关系中仅涉及短期的权利义务关系，不具有土地买卖契约文书之土地所有权证明的作用，没有长期保存的价值和必要性，较少被人为保存。在数量庞大的徽州民间契约文书中，租佃契约很少见。笔者目前未见徽州的元代租佃契约文书，在《中国历代契约粹编》中，明代租佃契约也仅见8件，较之土地买卖契约的数量是微乎其微。但西北气候干旱的敦煌、吐鲁番以及黑水城地区出土的古文书，系未经人为筛选而自然保存下来，其中的租佃契约文书就相对较多[29]。此外，在一部分租佃契约关系中，主佃双方很可能仅有口头的约定而未形诸于书面契约，这种情形也会导致租佃契约文书较少见。
另一方面，若比较西北地区的敦煌、吐鲁番和黑水城三大出土文书的构成，汉文契约文书中租佃契约所占比重差异较大，吐鲁番汉文契约中租佃契约约占43.1％，敦煌出土汉文契约中租佃契约约占10％，而黑水城文书中，67件汉文契约文书中仅有一件租佃契约。针对这种差异形成的原因，有学者提出，在元代的北方由驱奴耕种较为普遍，黑水城文献也反映出元代该地区普遍存在驱口劳动，这种农奴制生产关系在一定程度上限制了封建租佃制的发展，这应是黑水城出土租佃契约较少的原因[30]。但是，在吐鲁番出土的回鹘文契约文书中，属于蒙元时期的租佃契约并不少见。对于文书类型构成上的时空差异及其所反映的社会经济问题，还需进一步研究。
（二）租佃契约关系中的惯例性内容
在上述契式及契约文书中，没有涉及租佃期限的问题，主佃双方并未明确约定期限，应视为不定期租佃。在元代社会实践中，该契约关系的延续、履行、变更或解除，至少有以下可能情形。
其一，契约签订之后，只要双方正常履行，并且没有任何一方提出解除契约，租佃关系就继续存在，甚至父子相承。在元代的土地买卖契约样文[31]中，以及一些学田碑、寺观纪产碑上，载有佃户的姓名，这主要是为说明情况，避免在田土易主交接时产生纠纷，或者避免佃户耕作日久将土地昏赖为己业而产生争讼[32]，但这也在客观上促使佃农的租佃权趋于稳定和巩固。
契约关系延续期间，租额也可能发生变动。一方面，如遇自然灾害，地主可能临时主动减免地租，或者迫于舆论道德压力、民间习惯以及政府强令而减免地租；另一方面，地主也可能要求增租或佃农要求减租。浙西江阴人陈旺将4亩民田出租，原租额白米三石二斗、夏麦四斗，后陈旺将土地施舍给佛会，“佃自虑恐时年荒俭，退作贰石，并无水旱，资助疏首作福费用，永为常例”[33]，这是佃户要求降低租额，并明确约定无论水旱熟荒，租额一律两石。这一约定也从反面说明，在遭遇水旱灾荒时佃户可以要求减免地租，地主有义务而且也多会减免地租。地主要求佃户增租的情况也会较多地存在。
其二，地主为增租而解约撤佃，将土地出租给他人，谓之“增租铲佃”或“刬（剗，chǎn，同‘铲’）佃”[34]。据宋濂的记载，浙东婺州路贫民“艺富民之田而中分其粟”，遇人力财力贫乏者，主佃双方收益皆低，因此地主“必易艺者”，另行招佃，有不撤佃者，“人笑其愚”[35]，这是分成租制下的情形。在定额租制下，也是“有愿增租者，佃可易”[36]，尤其是在经济发达、人多地少、土地集中程度高的江南地区，劳动力竞争激烈，佃户之间争佃田土的现象更为严重，因而早在宋代即已出现增租夺佃的现象，“乡曲强梗之徒，初欲搀佃他人田土，遂诣主家，约多偿租稻，主家既如其言，逐去旧客”[37]，由于官田“岁利厚而租轻”，也“间有增租以攘之者，谓之铲佃”[38]。至元代，江南地区人地矛盾和土地集中进一步突出，增租夺佃者当不鲜见，元人吴澄即谓学田租轻，有“增租入以饵职掌之人而求夺佃”[39]者。
其三，佃户退佃，地主另行招佃。佃户是否享有退佃自由，关涉到主佃之间是否为契约性租佃关系的问题，民田佃户一般是享有退佃自由的，但官田租佃中，佃户可能没有退佃自由，这也是官田租佃之契约性受到质疑的重要原因之一。
其四，佃户转让佃权（一般为有偿转让），称为“兑佃”“过佃”“转佃”。兑佃出现于北宋时期，但两宋时期兑佃制的流行仅限于官田之上[40]。至元代，兑佃制有了重要发展，主要表现在官田兑佃获得国家法律的认可，而且民田上也出现了兑佃。
元代官田的兑佃很普遍，如嘉兴芦沥场灶户张浩“用工本钱二千三百七十余定，兑佃到崇德州濮八提领等元佃系官围田二千三百余亩”[41]。鉴于很多佃户“将见种官地私下受钱，书立私约，吐退转佃。佃地之家，又不赴官告据，改立户名”[42]，曾有政府官员建议立法禁止，但中书省并未禁止兑佃官田，而是规定：“佃种官田人户，欲转行兑佃与人，须要具兑佃情由，赴本处官司陈告，勘当别无违碍，开写是何名色官田、顷亩、合纳官租，明白附簿，许立私约兑佃，随即过割，承佃人依数纳租，违者断罪。”[43]肯定了官田佃户可以“立私约兑佃”，只是必须履行法定程序，包括赴官申请、登记、过割，只要不妨碍官田租粮的征收，国家就允许官田佃户将佃权转让给他人。
元代民田上出现兑佃现象，这在史籍中有所反映。陶宗仪《南村辍耕录》中所载至正初年扬州泰兴县佃户之间所发生的故事，确实可作为有力的证据。这段文字虽已被学界所引用，但在标点、文字上有细微的差异[44]。为便于论述，仍节录于下（以下引文是在中华书局版句读的基础上进行标点的，其中的错误之处和文字歧异处加着重号标出，下文予以说明、纠正；史料的关键词句则以粗体标示）：
扬州泰兴县马驼沙农夫司大者，其里中富人陈氏之佃家也。家贫，不能出租以输主，乃将以所佃田转质于他姓。陈氏田傍有李庆四者，亦业佃种，潜赂主家儿，约能夺田与我而不以与陈氏者，以所酬钱十倍之一分之。家儿素用事，因以利啗其主，主听，夺田归李氏，司固无可奈何。既以谷田不相侔，轻其直十之一。司愈不平。会归，而李与尝所用力及为立券者，杀鸡饮酒，司因随所之。李欲却司，辄先持一卮酒饮之。司忿恨去……司无以为养生计，即所偿钱为豆乳酿酒，货卖以给食。久之，不复乏绝，更自有余。而李日益贫。更十年，李复出所佃田质陈氏，司还用李计复其田。过种之钱比前又损其一[45]。为券悉值前人，相视惊叹。司记为李所辱时，今幸可一报复，遂具鸡酒，饮亦如之……此在至正初元间……[46]
笔者认为，李庆四用计使人“夺田与我而不以与陈氏”中，此陈氏当“非里中富人”地主陈氏，而是司大将欲过佃之另一陈氏，故上一句应断为“以所佃田转质于他姓陈氏。田傍有李庆四者……”[47]，也因而才有下文之十年后李氏“复出所佃田质陈氏”；而“主听，夺田归李氏”一句似也应断为“主听夺田归李氏”[48]，其意为，在素用事之“主家儿”受贿后在地主陈氏那里斡旋，使得地主听任（允许）夺田归李氏，而司大未能按自己的意愿转质于佃户陈氏。十年后，由于司大的参与，李氏也未能过佃给陈氏。这也足以证明在故事中存在一个佃户陈氏，中华书局出版的元明笔记史料丛刊本《南村辍耕录》中此文句读有误。但是，李氏与主家儿约定的“以所酬钱十倍之一分之”“以谷田不相侔，轻其直十之一”是谁付给谁的？后文司大“即所偿钱为豆乳酿酒”一句中是谁付给司大钱、什么名目？十年后司大所付“过种之钱”又是付给谁？笔者认为，前二者是李氏付给司大之有偿转让佃权的费用，后者是司大付给李氏之转让佃权的费用。再有，原文中提及的两次立券，是在司大与李氏之间订立的过佃（兑佃）契约，还是在地主与新佃户之间签订的租佃契约？笔者推测应是前者。
以上的故事中，一块土地在十年间两次被佃户“转质”他人，反映出民田兑佃现象并非个例。另据《江苏金石志》卷22《珠珍宝塔颖川郡记》碑文记载，浙西江阴人陈旺将4亩民田施舍给佛会，仍由原佃户承佃，租额由白米三石二斗、夏麦四斗调整为二石，但若有水旱不再减免，并明言“倘有人过佃，毋言增减收支，种主依田帖办纳税粮”[49]，言下之意，只要不言增减收支，并依田帖办纳税粮，现佃户是可以转让佃权的。由上述两则材料可见，元代的民田兑佃，处于地主可能干涉、也可能认可的阶段，若地主认可，则佃户之间可实现兑佃，若地主干涉则无法实现。对于民田上出现的兑佃，与官田兑佃不同，纯是民间私人契约权利的转让关系，元政府并未加以干预。
民田兑佃现象的存在不能与永佃权[50]的形成划等号。元代的民田租佃关系尚未发展到成熟的永佃权这种程度，但佃户的承佃权在逐步巩固，兑佃也多被地主认可，可以认为，永佃权在元代正处于萌芽和发展之中。
其五，地主将土地所有权转让，原佃户仍然承佃该土地。元代佃户的租佃权可能并不因土地所有权的变动而必然被取消，如上文提及的浙西江阴人陈旺将4亩民田施舍给佛会，就是仍由原佃户承佃。如上所述，元代佃户的租佃权尚未发展成不可剥夺的永佃权，可以想见，在土地易主时，应当会在三方之间有个告知、协商或交接过程，即原主告知佃户土地所有权已变更，而所有权继受人和佃户之间则就佃权是否继续、租额是否调整进行协商后确定。一般情况下，租佃契约会在新地主与佃户之间得到延续，但在协商不成或劳动力竞争激烈的情况下，新地主也可能会另行招佃或有其他佃户趁机增租夺佃。元代官方文书中曾提及河南行省峡州路的“随田佃客”现象，则明显与此不同。当地有田主“将些小荒远田地夹带佃户典卖，称是随田佃客，公行立契外，另行私立文约”[51]，将佃户随同土地转卖。这是在两宋、金元之际的战争中当地百姓或死或逃，造成劳动力紧缺的情况下，田主通过或典或卖的手段，强制性地将佃户固着在土地上转移给买主。南宋时在江淮荆湖地区曾更大范围地存在，政府也曾明令“民户典卖田地，毋得以佃户姓名私为关约，随契分付，得业者，亦毋得勒令耕佃”[52]，立法禁止随田典卖佃客。显然，这种特殊现象与本书讨论的契约租佃关系中的租佃权无关。