田宅买卖契约的形式和内容
早在20世纪80年代，陈高华先生已就晋江地契、典买田地契式、祁门郑氏誊契簿所载元代地契以及中国社会科学院历史研究所收藏的元代徽州地契，结合《通制条格》《元典章》等文献资料，对元代土地典卖的过程和文契做了深入细致地研究。关于元代地契的内容和格式，陈先生在比较上述契文、契式内容的基础上指出，一份完整的土地买卖契约有5项不可缺少的内容：①卖主姓名、住址；②出卖土地的种类、面积、坐落和四至；③买主姓名、住址以及地价收付情况；④卖主土地所有权及其转让合法性的保证；⑤立契时间、立契人、知契人、牙人、时见人的签字画押。至于陈告给据和立帐批问情况的说明、上手契的缴付、赴官印契及过割税粮等内容则可以省略[3]。目前，已有更多的元代徽州土地契约文书得到刊布，故可据以进行大范围、且更细致地比较研究。
元代民间流行的日用文书大全《新编事文类要启札青钱》中收录了土地典卖契约的样文：
典买田地契式
厶里厶都姓 厶
右厶有梯己承分晚田若干段，总计几亩零几步，产钱若干贯文，一段坐落厶都土名厶处，东至西至南至北至。系厶人耕作，每冬交米若干石。今为不济，差役重难，情愿召到厶人为牙，将上项四至内田段立契尽底出卖（或云“典”）与厶里厶人宅，当三面言议，断得时直价中统钞若干贯文，系是一色现钞，即非抑勒准折债负，其钞当已随契交领足讫，更无别领。所卖（或云“典”）其田，的系梯己承分物业，即非瞒昧长幼私下成交，于诸条制并无违碍等事。如有此色，且厶自用知当，合备别业填还，不涉买（或云“典”）主之事。从立契后，仰本主一任前去给佃管业（典云“约限三冬，备元钞取赎，如未有钞取赎，依元管佃”），永为己物，去后子孙更无执占收赎之理。所有上手朱契一并缴连，赴官印押，前件产钱，仰就厶户下改割供输、应当差发。共约如前，凭此为用。谨契
年 月 日出业人姓 厶 号 契
知契 姓 厶 号
牙人 姓 厶 号
时见人姓 厶 号[4]
书中还收录《典买房屋契式》，其内容与此稍有区别：“右厶有梯己承分房屋一所，总计几间几架，坐落……今因贫困不能自存，情愿召到厶人为牙，将上项四至内房屋寸土寸木不留，尽底出卖（或云典）……”[5]，由于房屋交易后不涉及税粮过割，所以并无《典买田地契式》中“前件产钱，仰就厶户下改割供输、应当差发”之语。
上述契式应是时人总结的较为完善的契约范本，供人们在交易实践中作为写契的参考。在现存元代文书中，泉州路晋江县的系列土地交易文书不但发现最早，而且最为完整地反映了元代土地买卖的过程，包含了每个程序中产生的官私文书[6]，因此得到了研究者的普遍重视。下引晋江地契中的一件，以供比较分析（标题为今人所拟）[7]：
后至元二年（1336）十月晋江县麻合抹卖花园屋基官契
泉州路录事司南隅排铺住人麻合抹有祖上梯己花园一段、山一段，于内亭一座、房屋一间，及花果等木在内。坐落晋江三十七都东塘头庙西，四围筑墙为界。东至孙府山，西至谢家园，南至瑞峰庵田，北至谢家山；又花园西边屋基一段，东至小路，西至陈家厝，南至空地，北至谢家园。因为阙钞经纪用度，将前项花园并屋基连土出卖。遂□[8]晋江县□[9]给公勘据□[10]，明白立帖□[11]问亲邻，俱各不愿承支。今得蔡八郎引到在城东隅住人阿老丁前来就买，经官牙议定时价中统宝钞六十锭。其钞随立文契日一完领讫，□□批目[12]。其花园并基地□□上手一应租契，听从买主收执，前去自行经理管业，并无尅留寸土在内。所卖花园屋基，的系麻合抹梯己物业，即不是盗卖房亲兄弟叔伯及他人之业，并无诸般违碍，亦无重张典挂外人财物，如有此色，卖主抵[13]当，不涉买主之事。所有合该产钱麻合抹户苗米二斗八升，自至元二年为始系买主抵纳。今恐□□[14]难信，立卖契一纸，付买主印税收为用者。
元至元二年十月 日文契 情愿卖花园屋基人 麻合抹
同卖花园母亲 时 邻
引 进 人 蔡八郎
知见卖花园屋基姑夫何暗都剌
代 书 人 林东卿
元代徽州土地契约文书保存相对较多，其内容详略差别也较大。即便是其中较为详细、全面的契约，也仅有少数几件提及是否给据、成交后是否印契和过割等问题，是否立帐问亲邻则全部没有涉及，相对来说，说明是否已经缴付上手契的较多；除少数契约文书之外，绝大部分都说明了土地权利来源并作出了合法性保证。当然，也有内容十分简略，以致不够完整、容易产生纠纷的契约文书，如祁门郑氏誊契簿中所录元代地契中的最后一件：
元至正十三年（1353）徽州郑赵保卖山地契
十五都郑赵保用价买到胡神孙山二号，坐落本都六保土名竹园坞上下牛角湾。今为无钱用度，愿将其山二号并杉苗尽数立契出卖与同都人郑清卿名下为主，面议时价宝钞五十贯文。
至正十三年三月二十五日
郑赵保
见交易人 胡神孙抄白[15]
该契文的内容仅有买卖双方、交易土地的来源、坐落、交易价格、立契时间及卖主、证人署押，其他如山地字号、亩步、四至皆无，既没有价款收付和上手契缴付情况的说明，也没有土地权利合法性保证以及常见的契约套语，可以说简略到很不规范。
值得注意的是，元代徽州的一些土地契约根据需要对一些权利义务关系的细节作出了说明和约定。
其一，说明他人对交易标的有无分籍的情况。如延祐六年（1319）徽州汪润翁卖山地契[16]、至顺三年（1332）徽州程宏老卖山地契[17]等均说明所卖产业他人并无分籍。至正十一年（1351）贵池谢安得等卖坐落祁门山赤契中则说明，谢安得兄弟有一片承祖山地，坐落在祁门县归仁拾都八甲土名大坞口，经理地籍是吊字贰千一佰八十四号，“元与谢显淑等相共，本宅合得一半，计山叁角”，“今为钱支用，情愿将前项四至内本家合得分法墓林山地，尽行立契出卖与祁门县十都同分人谢子诚名下，面议时价中统宝钞叁拾贰贯文正，其钞并契当日两相交付。”[18]何谓“分籍”？查大型汉语辞书均未收录。近有学者从汉语史角度对其词义进行了考察，指出南北朝时期文献中的“分籍”用作动词，指分开户籍、分家立户，到元代开始用于契约文书中，用作名词，其义是在分户析产基础上产生的“份额”之意，谢安得兄弟卖山契中出现的“分法”一词，与“分籍”同义[19]。笔者认为，这既与政府的土地籍册制度有关，也与土地交易和分家析产有关。在官府地籍中原本作为整体登记的某字号土地，经历土地交易和分家析产之后，就会出现按不同份额分属二人以上所有的现象。比如，吴桂山与庭椿、庭梧、庭杞、庭梓原本共居里坑口，元元统二年（1334）桂山将自己门屋内仓基地的左右两边分别卖给庭椿、庭梧和庭杞、庭梓[20]；吴德仁兄弟原本与吴庭梅共承祖宅住地一段，后庭梅将自己那部分卖给了庭椿、庭梧兄弟和德仁兄弟，庭杞也从庭梅那里买到一部分[21]。总之，庭椿、庭梧兄弟的宅地屋基由于分家析产和后续的买卖而形成很复杂的共业关系。这种情况是很常见的，因此，在买卖契约中就需要对相关情况作出说明，以明确交易标的及其权利状态，包括他人有无分籍、本人份额、共业人姓名等。
其二，交易标的以及所卖土地上附属物的权利归属。如，至大元年（1308）祁门洪安贵等卖山赤契中说明，“今将前项捌至内山地并地内杉木果木等物尽数立契出卖与同都人谢良臣名下”[22]；延祐二年（1315）祁门汪子先卖田山赤契中，声明“立契将前项四止内田山及山内大小杉木，尽行出卖”，“其田山并杉苗木，从今卖后，一任买主收苗管业”[23]。至顺四年（1333）祁门县胡苗志？卖山地契中，说明“情愿将前项四至内山地并在山下脚小苗，□立契出并卖同分人黄汝舟名下”，“其山地内所有上脚大木，本家已于壬申冬自行用工砍斫搬援？出卖已。从今时，下脚小苗并山地内已（一）应苗种，尽行并卖与同片人名下，永远收苗受税为业”[24]。
但是，有的契约文书中对交易标的的说明就不够准确，如至正三年（1343）徽州胡祥卿与典主郑廷芳之间的一个交易文契，契文如下：
十六都一保胡祥卿同弟胡仁卿，原与叔胡信友共承祖义夫有十五都六保余家坳塚坞夏山四亩三角，元系浮字号，经理系万字一千九十八号，东至坞口抵郑义郎地，西至塚坞头大尖，南、北至垄分水，内有杉木一林，昨祖母同父、叔陆续将上项四至内山地出典与郑廷芳名下讫。今为无钱支用，自情愿将前项原典山地合得一半杉木尽数立契断卖与典主郑廷芳名下永远为主，面议时价中统钞三百贯文足。
至正三年六月初一日
胡祥卿 胡双孙[25]
其中存在两个问题。首先，胡祥卿、胡仁卿与叔胡信友共有山地及地内林木，此前已由胡义夫母子及胡信友（即契主之祖母、父、堂叔）出典郑廷芳，至于交易标的，到最后才说明在前项已经出典的山地中立契人有一半的份额；其次，契文称“前项原典山地合得一半杉木尽数立契断卖与典主郑廷芳名下永远为主”，所断卖的标的是山地、还是山地内林木，或者是山地及地内林木？按其字面表述，指地内林木。但考虑实际情况，很可能是契文表述不清楚，典卖交易中，典主本就拥有收益权，故此次断卖（即已典就卖），标的当是山地及地内林木。
再如，至正二年（1342）徽州胡季森等卖山地契中的表述，契文如下：
十六都青龙胡季森，字信友，与兄仲友男圣佑孙，及兄业友共承父仁夫与叔义夫共有十五都六保余家坳下土名塚坞山地一段，内有杉木一林，元系浮字四十一号并四十四号，东至外垄分水，西至里垄分水，南至塚头大降，北至坞口结石横过，系万字一千九十八号。其山地信友、仲友、业友合一半[26]，计上山二亩、夏山四亩三角三十步。昨奉母亲指令，陆续将前项四至内合得山地并杉木尽数立契卖[27]与十五都郑廷芳名下为主，该信友与兄仲友共断买得兄业友一分。今为无钱支用，情愿将前项四至内元典及断得业友一分其前项山地杉木尽数立契断卖与元受典主郑廷芳名下永远为主，面议时值中统钞二百贯文，其钞当日交足。
至正二年六月初三日
胡信友 圣佑孙[28]
契文中提及此前“将前项四至内合得山地并杉木尽数立契卖与十五都郑廷芳名下为主”，很明确，之前的典卖交易标的包括山地及地内杉木。至正二年契中“将前项四至内元典及断得业友一分其前项山地杉木尽数立契断卖与元受典主郑廷芳名下永远为主”，交易标的仍当是山地并林木。