田宅交易的缔约和履行程序

二、田宅交易的缔约和履行程序

田宅作为中国古代的大宗商品，其交易受到政府的重视。在所有的契约关系类型中，政府以国家法令的形式进行规范最多的就是田宅交易。除了上述在田宅交易的主体及标的方面作出禁止或限制性规定以外，元朝政府还出于土地管理、税粮差役征科的需要，也为了减少民间土地争讼、维护交易秩序，对土地交易契约的缔结和履行程序作了明确而详细的规定。学界前辈已对元代土地典卖的过程作了深入研究，指出土地典卖必须经过陈告给据、立帐批问、立契成交、纳税过割四个过程[113]，从契约关系角度来讲，包括缔约和履行两个方面。下文在现有研究成果的基础上，从国家对契约关系的规范和控制角度进行论述，并考察其实际规范效果（执行状况）。

关于元代田宅典卖的程序，主要是至元六年（1269）和大德四年（1300）两个比较系统的法令（详见下文），前者主要规定立账批问程序，重在解决民间沿用宋金亲邻法中存在的问题，代表了元初关于田宅典卖的立法，体现了元朝当时主要沿用金泰和律的法制特点；后者强调陈告给据、纳税过割两个程序，代表了元代中期的立法，是在前期法令执行情况的基础上根据实际所作出的有针对性的规定，其立法意图在于税粮、杂泛差役和土地交易税的科征。其间、其后也陆续地进行重申、补充或修订。

（一）陈告给据

元代关于田宅买卖之前须先陈告给据的规定应当来源于金代法律。至元六年（1269）七月，中书省在一件公文中称：“省府照得旧例：‘诸典卖田宅，及已典就卖，先须立限取问有服房亲，次及邻人，次见典主。……若遇饥馑灾患丧凶争斗之事，须典卖者，经所属陈告给据交易。’仰依旧例，行下各路，照会施行。”[114]中统、至元初年（至元八年以前）法令中的“旧例”，一般是指金代的泰和律，对此，中外学术界已基本达成一致意见[115]。其后，又于至元二十七年（1290）强调“军户依例给据”[116]，但这两个法令中对于给据程序的规定既不够具体、明确，执行也不力，以致有监察官员指出，民间典买田土时，卖主并不经官给据，权豪势要人等也不问有无告官凭据即私下成交，也不过割赋税，以致“产去税存，富者愈富，贫者愈贫，大为民害”。因此，元贞元年（1295）三月、六月两次申令，典卖田宅一定要先赴所属司县陈告给据，然后才许立契成交，买主卖主随即一同赴官投税、过割推收，若有不告给公据、私下交易者断罪，田、价一半没官，一半付告人充赏，以免迷失官粮或产去税存之弊[117]。

元中期以后，国家财政一直处于紧张状态，加强赋税征收、解决财政困难是政府面临的紧迫任务。因此，大德四年（1300）九月，中书省针对民间田宅交易中出现的土地典卖后赋税过割控制不严的问题，制定了一个详细的法令，为避免翻检之劳，也便于叙述，具引如下：

大德四年（1300）九月，湖广行省准中书省咨：

河南行省咨：“典卖田地给据，不见各处有无推收田粮，亦不见有司如何关防过割，徒使官粮不尽到官，百姓生受。”都省议得，今后亲民州县每处委文资正官或同知或主簿科一员，不妨本职，专掌典卖田地、过割钱粮，明置文簿。凡有诸人典卖田地，开具典卖情由，赴本管官司陈告，勘当得委是梯已民田，别无规避，已委正官监视，附写元告并勘当到情由，出给半印勘合公据，许令交易。典卖讫，仰买主、卖主一同赉契赴官，销附某人典卖合该税粮，就取典（卖）[买]之人承管，行下乡都，依数推收。若契到务，别无官给公据，或契到官，却无官降契本，即同匿税法科断。如不经官给据，或不赴务税契，私下违而成交者，许诸人首告是实，买主卖主俱各断罪，价钱田地一半没官，没官物内一半付告人充赏。仍令税务每月一次开具税讫地税、买主卖主花名、乡都村庄田亩价钞，申报本管官司，以凭查照。年终止验实推收，定姓名科催。元委官得替，与新官相沿交割，仍委本路总管提调。廉访司照刷之日，将州县所置文簿用心检勘，有不如法、因循废弛者，随事理罪。都省除外，咨请依上施行[118]。

在这一文件中，对于陈告给据程序的规定较之前更为清楚明确（即引文中加着重号的部分）。结合福建晋江陈埭丁姓家谱中所保存的元代土地买卖中政府颁发的两件公据[119]，陈告给据程序的具体过程和文书格式已经非常清楚。该文书虽已为学界所熟悉，为便于与上述法律规定相比照，仍移录于下：

至元二年（1336）九月十一日晋江县务给付麻合抹卖花园屋基公据[120]

皇帝圣旨里，泉州路晋江务据录事司南隅住民麻合抹状告：“父沙律忽丁在日，原买得谢安等山园屋基，山地辟成园[121]，于内栽种花木，四围筑墙为界，及有花园外屋基地一段，俱坐落晋江具三十七都东塘头庙西保。递年立[122]，麻合抹通纳苗米二斗八升。原买山园屋基，东西四至，该载契书分晓。今来为□□□远，不能管顾，又兼阙钞经纪，欲将上项花园山地出卖，未敢擅便，告乞施行。”得此，行据[123]三十七都里正、主首刘观志等申：“遵依呼集耆邻陈九等，从公勘当得[124]上项花园山地，委系麻合抹承父沙律忽丁□买□□物业[125]，中间别无违碍。□[126]到各人执结文状，缴连保结，申乞施行。”得此，除外，合□□□[127]又字九号半印勘合公据，付本人收执，前去立账，□□[128]亲邻愿与不愿执买，□便□人[129]成交毕日，赉契□□投税[130]，合该产苗，依例推收，毋得欺昧违错。所有公据，合行出给者。

至元二年九月十一日给

右付麻合抹收执准此

至正二十六年（1366）晋江县务给付蒲阿友卖山地公据

皇帝圣旨里，泉州路晋江县三十七都住民蒲阿友状告：“祖有山地一所，坐落本都东塘头庙西。今来阙银用度，就本山内拨出西畔山地，东至自家屋基，西至墙，南至路，北至本宅大石山及鱼池后[131]为界，于上一二果木，欲行出卖。缘在手别无文凭，未敢擅便，告乞施行。”得此，行据[132]三十七都里正、主首蔡大卿状申：“遵依兹去呼集亲邻人曾大等，从公勘当得[133]蒲阿友所告前项山地，的□□□□[134]物案[135]，中间并无违碍，就出到□人执□[136]文状，缴连[137]，申乞施□[138]。”得此，合行给日字三号半印勘合公据，付蒲阿友收执，□□□□[139]，问亲邻愿与不愿。依律成交毕日，赉契付[140]务投税，毋得欺昧税课违错。所有公据，须至出给者。

至正二十六年　月　日

右付蒲阿友准此

结合上述法律文件及两件公据文书，可知元代陈告给据程序为：田宅所有人向当地官府呈状，说明欲出卖田宅的位置、四至、产权来源，以及出卖田宅的原因，申请公据，此即“开具典卖情由，赴本管官司陈告”，其呈状内容及格式为：“某处住民某某状告……告乞施行”；官府接状后，委派官员主持、监督，令里正、主首召集亲邻老者对田宅所有权进行调查核实，“勘当得委是梯已民田，别无规避”，由里正、主首负责将调查结果向官府呈状报告，并需附上各参与调查人员的书面证词（“各人执结文状”），其呈状内容及格式为：“某某里正、某某主首状申……出到各人执结文状，缴连保结，申乞施行”；官府接到调查结果后，向田宅所有人颁发千字文编号的半印勘合公据，官府存根备查，公据的内容及格式，正如法令所言“附．写元告并勘当到情由”，并申明成交后须赴务投税。卖主拿到公据便可进入下一程序，即立帐遍问亲邻典主。

关于陈告给据的受理机构“本管官司”，一般应指州县行政机构。而现存的这两件公据，前一件明确指出是晋江县务所颁发，后一件并不明确。

元代田宅买卖之前的“陈告给据”[141]，在形式上类似于唐代土地典卖法中的“申牒”。在唐代的均田制下，土地买卖受到很大限制。按唐代律令规定，只有官员的赐田、五品以上官及勋官的永业田可以自由买卖，庶民的永业田和口分田除法定的特殊情形外一般不得买卖[142]。因此，买卖土地“皆须经所部官司申牒”，在买卖之前必须向官府提出申请，由官府就该土地出卖是否符合法律规定作出审核并发给文牒，才可交易，若“无文牒辄卖买”，“财没不追，地还本主”[143]。可见，唐代的申牒是许卖审核，是为执行限制土地买卖法令而设定的程序。唐中期以后均田制瓦解，此制即名存实亡。及至宋代，《宋刑统》虽然保留了土地买卖须申牒的条文，但实际并无此制。元代实行土地私有，不抑兼并，并不限制民间出卖土地，因此，陈告给据与申牒有着很大不同，其主要差别在于二者的土地制度基础和立法意图不同。元代的陈告给据实质是产权审核和交易预登记，其目的，一方面是为了减少民间土地买卖契约关系中的争讼、维护交易安全和交易秩序，另一方面也在于加强土地登记管理、保证税粮和差役的科征。

大德四年（1300）法令规定了不履行陈告给据这一程序的法律制裁，控制较为严密，给据、税契及过割环环相扣、密切联系。按规定，税契、过割时都必须持有前一环节的法律文件即公据和契本方可办理，否则以匿税科断；在颁发公据或办理税契时，都要登记备案，作为官府对下一环节进行监控的线索或根据。另一方面，对于不经官给据或不赴务投税的私下违法交易者，鼓励民间告发，属实者，买主卖主断罪，交易标的及价款的一半没官，没官物内一半赏给告发者。为了加强监控，还规定各处州县专门委派一名主要政府官员掌管土地交易后的过割事宜，并由廉访司负责监察。

上引晋江文契说明，民间田宅交易中，陈告给据程序在一定程度上得到了执行。但另一方面，在元代政府公文中，又屡见民间典卖田宅不经官给据的现象。诸如，至元二十八年（1291）保定路正军崔忠告贴户孙元不曾告给公凭，将田土壹顷典与张泽[144]；大德八年（1304），江西行省抚州路瑞山寺僧周净师购买本寺僧永仁田土，赴务投税，并无官给公据[145]。

（二）立帐批问

完成产权确认、取得公据之后的第二个法定程序是立帐批问，从契约关系角度来讲，是按法定顺序对优先购买权人发出立约邀请；而法律对优先购买权的设定，是对卖主缔约相对人选择自由所作的限制。

据目前所见资料，元代关于先问亲邻的立法始于至元六年（1269）。亲邻法是宋金两代长期实行的法律制度，蒙元初期并无明确立法，民间交易中仍然沿用前代制度，但实践中因业主不问亲邻典主、侵犯其先买权，或者业主取问时亲邻典主拖延阻滞、勒索钱物，产生了很多争讼。因此，中书省检出金代律令，原文下发执行，即：

诸典卖田宅，及已典就卖，先须立限取问有服房亲（先亲后疏），次及邻人（亲从[146]等及诸邻处分典卖者听），次见典主。若不愿者限三日批退，愿者限五日批价。若酬价不平，并违限者，任便交易。限满不批，故有遮占者，仍不得典卖[147]。其业主亦不得虚抬高价，及不相本问[148]而辄交易。违而成交者，听亲邻、见典主百日内依元价收赎，限外不得争告。欺昧亲邻、典主故不交业者，虽过百日，亦听依价收赎。若亲邻、见典主在他所者，令以次人取问（谓亲邻、典主以次之人）。若无人、并除程过百日者，不在争告之限[149]。

至元二十七年（1290），中书省在对其予以重申的同时稍作补充，规定：应取问的亲邻典主在外地且超过百里时，不需取问[150]。较之上述“若亲邻、见典主在他所者，令以次人取问”的规定，更为明确，稍可避免业主因取问远在外地的先买权人而耗费时间、精力和金钱的弊端。但是，至元六年、至元二十七年法令虽然规定了批退、批价的期限，却没有规定对违限者施加制裁，以致在批问过程中经常出现房亲、邻人、典主一方不遵守官司定限，“恃以富势，欺压良民，勒要画字钱物，刁蹬多端”，多方勒索阻滞，甚至经年累月地拖延，不予批退或批价，致使业主“多负钱债，重纳利息，困苦至极”[151]，不得不赴官陈告。御史台于延祐二年（1315）向中书省指出了实践中存在的这一问题。为了保护贫民利益，减少争讼，中书省于同年九月接受礼部的立法建议，改批退期限为十天，违限者决十七下，批价期限为十五天，违限不酬价则决二十七下，业主有权另行交易。对亲邻典主“故行刁蹬，取要画字钱物”者，取问是实，决二十七下。另一方面，为了保护亲邻典主的权利，也规定对业主虚抬高价、不相由问成交者，决二十七下[152]，允许亲邻典主在百日内收赎。对于业主“欺昧亲邻（业）[典]主故不交业者”，决四十七下，虽在百日之外仍允许亲邻典主依价收赎[153]。在这一过程中，我们很容易观察到国家法与民间契约实践的互动与调适。

上述至元六年（1269）、至元二十七年（1290）、延祐二年（1315）的法令中，对于亲邻典主的优先购买权规定比较笼统。“亲”无疑指有服房亲，并明确按先亲后疏的顺序批问，至于“邻”则较模糊，尤其是四邻中的批问顺序并无明确规定。因而，民间的田宅买卖实践中出现了四邻的批问顺序、军户和站户在田宅典卖中如何取问亲邻典主的问题，从而推动元中央政府在处理具体案件的同时，陆续作出了几个补充性法律规定。

首先是军户和站户典卖田宅时的批问顺序和范围问题。

元代的军站户计经常因破产而典卖土地。军户、站户承担的赋役负担较之民户更为沉重，关于军站户计破产消乏的记载史不绝书。军人应役出征需要自备武器、战马及往返路费等，屯守南至南海，北至和林，若遇对外战事，征行更远，常有离家万里当役者，有时“家中又与民户同当一切杂泛夫役”[154]。元代规定军户占地四顷以内免税，超过部分交纳地税，据此民间常有告发军户隐藏地亩或是以此胁迫军户以低价出卖田土者，官吏也不时下乡以打量军户地亩为名胁敛钱物，更加剧了军户的贫困和破产。而站户的情形与军户相似，占地四顷免税，超过部分纳地税；站户承担站役，包括提供交通工具（喂养马牛狗骆驼等或者维护车船）、出夫、供应首思（为过往使臣提供的分例祗应，如饮食、照明取暖等），元中期以后还要与民户一样承担杂泛差役、和雇和买。元代给驿泛滥，再加之过往使臣需索虐待、站官欺凌、富户逃役等因素，普通站户经常陷于贫困破产的境地，不得不卖妻鬻子、卖田逃亡[155]。

可见，军户站户典卖田土当是普遍现象。那么，其批问顺序是否同民户一样，先问房亲，次问四邻，再问现典主？《通制条格》《至正条格》作为元代法典，收录了此类断例，下文据以分析。

至元二十八年（1291）保定路正军崔忠告贴户孙元将田土一顷典与张泽等，全家老小在逃。在此，为了更好地分析军户典卖田宅中的优先购买权问题，首先应对元代军制中的正贴军制略作说明。陈高华先生研究指出，为保证军人应役，在汉军军户中实行正贴军制，即以两三户甚至三五户并作一军，以其中丁力强者为正军户，出军应役，丁力弱者为贴军户，出钱津贴正军以供盘费装备之用，因此，正军与贴户之间有着密切的利害关系[156]。正是基于这一原因，中书省最终将所争田产判给正军崔忠，以其收益津贴军钱，田土典价另行处理[157]，初步确定了军户典卖田宅时同户当军者（即正军和贴户之间）互相享有优先购买权，反映了元朝中央政府在军户出典（卖）田宅之优先购买权问题上的立场。

至大元年（1308）十月，又有冠州（治今山东冠县）贴军户张著告正军周元在大德八年（1304）将53亩桑枣地暗中卖与其另籍军户、房亲周二。礼部认为周元的典卖行为明显违背上述至元二十八年所确定的断例，其实并未抓住本案的焦点。张著与周元是同户当军的正军和贴户关系；周二与周元系有服房亲，但另户当军，所以该案的关键在于同户当军者和有服房亲相比谁更享有优先购买权。至元二十八年的断例并未涉及同户当军者在先买权序列中的地位。对此，枢密院从法理上予以阐述，认为“正军贴户，验各家气力津助一同当军，破卖田产许相由问，恐损同户气力。今周元与周义等虽是有服房亲，却系另户。已后周元无力，累及张著”，故应当判令“同户张著验价收赎”。既然正军和贴户根据各自的人力、财力互相津助协同当役，利害关系非常密切，正军或贴户破卖田产时就应先在同户之内批问。周元累次出卖土地势必大损其经济力量，以至陷于贫弱，张著作为贴户则要承担更多的津济义务，所以从平衡权利、义务关系的角度，周元所卖地土理应先由同户贴军张著行使先买权。中书省的判决采纳了礼部和枢密院的意见，并且在处理该案的同时明确规定，以后军户典卖田宅，先须赴官陈告给据，说明用钱缘故，明立问帐，“先尽同户有服房亲并正军贴户”，不愿购买者依限批退，然后方问邻人、典主成交[158]。也就是说，军户典卖田宅时的批问顺序是：同户有服房亲→同户正军、贴户（非房亲）→其他房亲→邻人→典主，这与普通民户典卖时的批问顺序有很大不同，同户当军的正军、贴户，即使不是业主的房亲，也比非同户房亲更为优先。

但是，到延祐二年（1315），元朝中央政府的法令似乎又发生了变化，规定“今后军户诸色人户凡典卖田宅，皆从尊长画字，给据立帐，取问有服房亲，次及邻人、典主……”[159]，是意在将军户与其他诸色人户（包括民户）视同一体，都以有服房亲作为优先购买权的第一个序列，从而否定了同户正军贴户之间互享的第一顺序优先购买权。既然同户军人先买权符合权利义务相一致的原则，且有利于维持军户户籍的稳定，延祐二年法令为何发生变化？这是值得探讨的。另外，《至正条格》作为元代后期编纂的法典，既保留了至元二十八年（1291）和至大元年（1308）这两个肯定同户军人先买权的判例，同时又保留了延祐二年（1315）否定同户军人先买权的立法，显然存在牴牾，可能导致司法上无所适从或者上下其手的现象，无论是在立法上还是在司法上都破坏了法律的统一性。

再来看站户典卖田土时的批问顺序和范围问题。

元贞二年（1296），元朝政府关于站户典卖田土中的先买权有过一次讨论。福建行省首先针对站户“将元签当站田土典卖与僧道医儒军匠等，产去户乏”的情况，提出建议：“今后站户如必消乏，典卖田土，当该社长、里正、主首、亲邻并元签同甲站户从实保勘是实，止于同甲户内互相成交。如独力不能成就，听从众户议价典买。若本甲马户无钱成买，许听于本站别甲户计成交。务要随地当役，苗米不失元额。如不经官告据，朦胧典卖与僧道军匠等户，买价没官，田归元主，买卖之人断罪，庶革其弊。”户部认为，站户典卖田土，“照依旧例，亲戚邻佑先典之人成交，消乏站户，依例民间签补。”兵部则参酌上述两种意见，认为“站户消乏，典卖田土，须经同甲户计保勘给据，盖防虚妄消倒产业之弊，福建行省所拟实为理长。外，据止合同甲户内成交一节，刁蹬卖地贫民，诚为非便，若依户部所拟相应。”也就是说，中书省最终的决定，一是在站户因破产典卖田土的陈告给据程序中，除由本社社长、里正、主首、亲邻等人参与保勘核实之外，还必须有同甲站户[160]参加，以防“虚妄消倒产业”、逃避站役；二是站户典卖田宅仍依民户之例，按房亲、邻人、典主依次批问成交，同甲站户并无优先权[161]。民间流行的《事林广记》记载这一规则为：“站户典卖田土，依例许亲邻典主成交。”[162]破产站户出卖当站田土之后，是将购买者就此佥为站户，以田土收益充当役之资，还是随地收税，站户缺额由官府依例补签？比如，至大元年（1308），抚州路崇仁县站户杨汝玉将元佥入站田六顷七十余亩陆续出卖给谢正甫等二十余户，因再无资力承担站役而消乏除籍。江西行省、抚州路曾拟在这二十余户得业人之中点差到两人充当站户，但中书省则决定采纳兵部意见，消乏站户所卖地土先行随地收税，然后再按照既定程序佥补新户[163]。

其次，关于僧道寺观、非法居住的娼妓之家以及官府公廨等对相邻产业不享有优先购买权等特殊规定。

至元八年（1271），济南路延安院僧人张广金告段孔目将相邻田产卖给杨官人，以本寺作为地邻具有优先购买权为由告争此项田产。户部根据“官人、百姓不得将奴婢、田宅舍施典卖与寺观”的金代旧例，认为张广金虽是地邻，却不应批问成交，从而否定了寺观作为邻人的优先购买权，并得到尚书省认可[164]。当然，《元典章》所载这一案例只是尚书省个别性地裁断，并不当然地具有普遍性的法律效力。元贞元年（1295），安西路（治今陕西西安市）普净寺僧人侁吉祥告西邻王文用将门面并后院地基偷卖与西邻宫伯成为主。原告侁吉祥是被告王文用的东邻，宫伯成是王文用的西邻，据北宋前期的法令，“凡典卖物业，先问房亲，不买，次问四邻。其邻以东南为上，西北次之。上邻不买，递问次邻。四邻俱不售，乃外召钱主。或一邻至著两家已上，东西二邻则以南为上，南北二邻则以东为上”[165]，可知北宋前期四邻的批问顺序是东南西北[166]。金元时期大概沿袭了这一规则。所以原告侁吉祥认为自己作为东邻比西邻宫伯成更有优先购买权，因而起诉地邻王文用非法偷卖。礼部也并不否定东邻较之西邻所享有的优先权，而是否定了寺观作为邻人的优先权，其理由是僧道寺观田土不纳税粮，况且“僧俗不相干”，所以“百姓军民户计虽与寺观相邻住坐，凡遇典卖，难议为邻”，最终判决准许王文用卖给西邻宫伯成为主[167]。元贞元年（1295）这一案件已被《通制条格》和《至正条格》确认为判例法，确立了元代土地典卖中“寺观不为邻”、不具有先买权的原则。前文已经谈到，元代僧道势力因受到政府的庇护而不断膨胀，导致政府的财政和赋役征收均受到很大影响，故而元中后期政府逐步对寺观进行土地兼并采取了限制性政策。这一判例法所确定的原则正是这一政策的体现。到至正四年（1344），中书省作出进一步的法律规定，禁止僧道置买军户、民户、站户的当差田产，以更大的力度对寺观的经济势力进行遏制。

至于娼妓之家对相邻产业是否享有先买权，似乎未见明确立法。从大德四年（1300）湖广行省对娼妓之家张德荣与哈迷里人[168]争买相邻房地一案的裁断来看，娼妓之家若按规定“青巾紫抹，合近构肆，与同巷排列居止”，那么，若有相邻房地出卖，元政府允许其“依例收买”，即可以行使先买权。但若“苟避青巾，暗于街市偷窃住坐”，则不许为邻行使先买权。该案中，因张德荣在“街市偷窃住坐，秽污阶衢”而被否定先买权[169]。

泰定二年（1325），上都亦思马因买到牙纳失里房院一所，大司农司以公廨相邻为由，上奏要求按照亦思马因的成交价行使先买权购置该产业。礼部、中书省认为僧寺道观尚且不为邻，公廨更不应为邻争买[170]。该案被纳入《至正条格》，成为判例法。

然而，元政府对于民间典卖田宅的批问虽有明确规定，由于权豪势要之家的土地兼并以及司法实践中的种种弊端，恐怕也存在一些问题。元人郑介夫即在其奏议中揭露：“又如买卖田宅，旧有亲邻之例，而今民业多归势要，虽亲与邻，不得占执。告到官府，无力与竞，业在豪家，终为所有。”[171]

在徽州土地交易中，卖业先问亲邻的制度还是得到了一定程度的执行的。笔者对现存徽州土地契约文书做过粗略的统计，买主中有不少是卖主的亲族或地邻，比如，徽州谢子以在“东至谢一清田，西至降，南至思明山，北至岭，下至坑，随坑下至溪”的一片山地内有1/2的份额，至正年间，在父亲的主盟之下，将“前项四至内山本家合得壹半，尽数立契出卖与弟谢子诚名下”[172]。可以想见，这片山地的另外1/2就是其弟谢子诚所有的，买主与卖主既是房亲，又是地邻。这次交易就是由其弟弟作为第一顺序优先权人购买的。至顺三年（1332）徽州程宏老将四块山地立契卖给郑廷芳，其中三块皆与买主郑廷芳之地相邻[173]。元后至元四年（1338）郑定孙将三片山地中自己应得的1/4卖给郑廷芳，其中一片山地即以郑廷芳为东邻[174]。

在徽州土地买卖契约中，尤其是由“同分人”购买的情况经常出现。比如，李梅孙与“同分人”李黄濽、李松聪、李于石共有山地一片，后李梅孙将其他三人应得之1/2份额一并买下，至延祐二年（1315）李梅孙将这其中的六亩三角十二步山地及地内大小杉苗卖给本都人李延检[175]。至顺四年（1333）祁门县胡苗志立契将山地及地内下脚小苗尽行出卖给“同分人”黄汝舟[176]。笔者对徽州契约文书中的“同分人”之所指不太有把握。其一，可能是指有共同参与分家析产资格（或权利）的人，但黄汝舟与胡苗志不似有这种关系。其二，可能是指因“分籍”对某一财产整体具有共同权利的人，如因买卖和分家析产形成的若干主体对某一山林分别占有各自的份额，即按份共有关系。第二种意义的可能性更大一些。无论怎样，“同分人”基本属于亲族和地邻的关系。

此外，由典主最终买断所有权的情形，即所谓“已典就卖”，也较为常见（详见第三节）。

笔者认为，徽州文书中之所以未见取问先买权人所立问帐，可能的原因有三种：一是问帐未能保存下来，二是取问采用了口头形式，未立书面帐；三是业主出卖产业时没有取问。在民间交易中，这三种情况很可能是兼而有之。徽州是一个传统的汉族宗法性区域社会、人口流动性较小的熟人社会，人们的交往和交易范围很小，况且亲邻制度在民间也实行已久，不可能完全得不到实施。

泉州路晋江县保存下来的两组比较完整的土地交易文书，其中有两件问帐，现转录于下：

元至元二年（1336）七月晋江县麻合抹卖花园屋基帐[177]

泉州路录事司南隅排铺住人麻合抹，有祖上梯己花园一段、山一段、亭一所、房屋一间，及花果等木在内，并花园外房屋基一段，坐落晋江县三十七都，土名东塘头村。今欲出卖，□[178]钱中统钞一百五十锭。如有愿买者，就上批价，前来商议。不愿买者，就上批退。今恐□□[179]难信，立帐目一纸，前去为用者。

至元二年七月　日帐目

立帐出卖孙男　　麻合抹

同立帐出卖母亲时　　邻

行　帐　官　牙　黄隆祖

不愿买人姑忽鲁舍　姑比比　姑阿弥答　叔忽撒马丁

元至正二十六年（1366）八月晋江县蒲阿友卖山地帐[180]

晋江县三十七都东塘头住人蒲阿友，祖有山地一所，坐落本处，栽种果木。今因阙银用度，抽出西畔山地，经官告据出卖。为无房亲，立帐尽卖山邻[181]，愿者酬价，不愿者批退。今恐无凭，立此帐目一纸为照者。

至正二十六年八月　日

立　帐　人　蒲　阿　友

不愿买山邻　曾大　潘大

第一件问帐开价征求先买权人的购买意向，末尾有卖主的四位房亲批退签名，据正契中所言“明白立帖□问亲邻，俱各不愿承支。今得蔡八郎引到在城东隅住人阿老丁前来就买”[182]，应当还有地邻的批退签名，除非这四位房亲也即地邻。第二件问帐中没有开价，并说明没有房亲，问帐末尾有二位山邻的批退签名。可见，这两次交易中卖主均按法定程序征求了先买权人的意见，但两件问帐中的先买权人均放弃购买而批退，最终由他人购买成交。

另外，应当注意到的一个问题是，在法定程序上，应先经官给据，持公据进行土地典卖活动，否则为非法。因此，陈高华先生认为，麻合抹四件地契中的排列顺序当以公据为第一件，问帐为第

二件[183]，按照法定程序来讲这是正确的。但是，公据的颁发时间是至元二年九月，而问帐的时间则是至元二年七月。这一现象如何解释？笔者认为，结合相关立法和公据的内容，确实是应该先取得公据，然后立帐批问，再后是立契成交，并税契过割。然而，若所有亲、邻、典主均按顺序批退，需要较长的时间，所以民间实际典卖活动中，为加快交易进程，卖主很可能于呈状申请后，在等待官府派人勘查核实、颁发公据的间隙，就开始立帐批问。再考虑到官府的行政效率因素，结果就可能出现了先有问帐后有公据的情形，晋江麻合抹出卖花园屋基时可能就是如此。以文书排列顺序而言，若按照实际产生时间来排序，就是问帐在前，公据在后。

（三）立契成交

业主向优先购买权人发出要约邀请之后，先买权人若有意购买，则进一步议价协商、立契成交；若放弃购买，则依次取问，直至寻找普通买主议价成交。田宅交易立契向为民间惯例，契约文书对所有权的证明效力受到民间和官府的同等重视，因而这一程序几乎无需立法强调。前文已述及，元政府只是规定民间买卖田宅均应立契成交，既有利于保障交易安全、减少争讼，也有利于政府加强契约管理、增加财政收入。

元政府对土地买卖契约文书的内容、格式并无统一规定，前引《典买田地契式》并非国家颁布的标准契约文本，仅仅是宋元时期民间通行的、供交易中写立契约时参考的样文而已，但对于民间实践中契约文本的规范化、统一化还是发挥了很大的作用。从60多件元代徽州土地契约文书来看，格式、内容与此基本一致，包括卖主姓名住址、出卖原因、土地字号、坐落位置、四至、价格、所有权瑕疵担保及立契套语，末尾是立契时间、卖主署押、副署人署押，只是有个别契约内容较为简略。

此外，元代法律对田宅典契作出了一些规定，下文将集中讨论元代关于田宅活卖契约关系的法律，故此暂不详述。

（四）纳税过割

买卖田宅立契成交后，最后一道程序就是纳税印契并办理税粮过割。纳税印契，就是立契成交后10日内到当地官府或其所设的专门税务机构按1/30缴纳正税，发给契本粘连在文契之后，并加盖印章，这一程序也称税契。由于土地是国家征收税粮和杂泛差役的主要根据，因此土地交易纳税后还要持契本到官府办理土地和税粮过户，将所交易土地的税役负担转移到买主身上，这就是税粮过割，又称“推收”。

税契程序的受理机构是当地官府（一般为州县）所设的专门税务机构，称为税务（往往简称“务”），或称税使司。在不设专门税务机构的地方，则由官府负责。目前所见元代契尾大多为土地买卖契约的契尾，分别为徽州路总管府祁门县在城税使司、徽州路祁门县务、徽州路婺源州税课司、泉州路晋江县所颁发，永昌税使司为一件人口买卖契约颁发了契尾，另一件黑水城出土文书虽然残缺，基本也可判断为亦集乃路税使司所颁发的契尾。当然，按照法律，交易人纳税后税务应发给户部统一印制的契本，用契尾代替契本是违法的。

元代的税契制度针对的是需要立契成交的大宗财产交易，如田宅的买卖与典质、奴婢以及马牛等大牲畜的买卖，是元政府为维护交易秩序、增加财政收入而实行的经济法律制度。对交易人来说，税契是买主对国家履行的公法义务，与契约当事人之间的权利义务关系无涉。这里着重谈税粮过割问题。

在唐宋时期，已经出现了税粮过割制度。在宋代，“人户典卖田宅，准条具帐开析顷亩、田色、间架、元业税租、色役钱数，均平取推，收状入案，当日于簿内对注开收讫，方许印契。”如有违反，以田宅产业的一半返还原主，价钱不追，其余一半入官[184]。也就是说，宋代田宅典卖的法定程序是先过割赋税，然后才能印契。元代法律与此明显不同，首先关注和保障的是田宅交易征收契税的问题，而非税粮过割问题。

根据目前所见的元代文献，税粮过割问题在世祖朝并未引起官方重视，迟至元贞元年（1295）才进入立法视野。这一年，湖广行省和江西行省都分别提出了田宅典卖导致产去税存、迷失官粮的问题。

湖广行省平江路总管移剌忽都帖木儿提出：“诸人典买田土，不经本管官司给据，一面私下成交。又有权豪势要人等，不问有无告官凭据，辄便收买，其卖主又不经合属陈告过割。”典卖田土不经过割当是较为普遍的现象，针对已经出现的问题，他建议：“拟合立限，令买卖田地人将在先不经官过割田粮数目，经所属司县出首推收。如违限不首，许令诸人首告，或官司体察得知，取问是实，将犯人枷令，痛行断罪。所该田粮，一半没官，一半付告人充赏。”并进一步建议就税粮过割作出明确规定，“已后典卖田地须要经诣所属司县给据，方许成交，随时标附，明白推收，各司县置簿附写，专委主簿掌管提调，每岁计拨税粮，查照推收，所据文簿，候肃政廉访司依例照刷。”试图以此避免“诡名迷失官粮”和“产去税存”之弊。中书省采纳了他的建议，于元贞元年（1295）三月，令各地“多出榜文，约量给限，许自陈首，须要尽实到官。限内不首，或今后典买田土不行赴官告给公据、私下交易者，依上追断施行，毋致因而勾扰动摇违错。”[185]

元贞元年（1295）六月，中书省针对江西行省“产去税存，富者愈富，贫者愈贫，大为民害”的严重问题，制定了更严厉也更周密的法令：“今后典卖田宅，先行经官给据，然后立契，依例投税，随时推收，免致人难，常切关防，出榜禁治。若委因贫困必合典卖田宅，依上经官给据出卖，买主、卖主一月随即具状赴官，将合该税石推收与见买地主，依上送纳。如有官豪势要之家买田产，官吏人等看循，不即过割，止令卖主纳税，或科摊其余人户包纳，或虚立诡户，更行取受分文钱物，有人告发到官，取问是实，犯人断五十七下，于买主名下验元买地价钱追征，一半没官，于内一半付告人充赏，当该正官断罪，典史、司吏断罪罢役。”[186]这一规定被纳入元代后期的法典《至正条格》[187]，作为正式法令普遍推行。

大德四年（1300）九月，中书省又发布了一个法令，规定：“典卖讫，仰买主、卖主一同赉契赴官，销附某人典卖合该税粮，就取典卖之人承管，行下乡都，依数推收。”同时要求“税务每月一次开具税讫地税、买主卖主花名、乡都村庄田亩价钞，申报本管官司，以凭查照。年终止验实推收，定姓名科催。”为了加强监控，各处州县要“委文资正官或同知或主簿科一员，不妨本职，专掌典卖田地过割钱粮，明置文簿”，专门委派一名主要政府官员掌管土地交易后的过割事宜，并由廉访司负责监察。其中规定“若契到务，别无官给公据，或契到官，却无官降契本，即同匿税法科断。如不经官给据，或不赴务税契，私下违而成交者，许诸人首告，是实，买主卖主俱各断罪，价钱、田地一半没官，没官物内一半付告人充赏”，是对不履行陈告给据、赴务投税程序的法律制裁，控制较为严密，给据、税契及过割环环相扣、密切联系。按规定，税契时须持有公据、过割时须持契本方可办理，否则以匿税科断；在颁发公据或办理税契时，都要登记备案，作为官府对下一环节进行监控的线索或根据。对不经官给据或不赴务投税的私下违法交易者，鼓励民间告发，属实者，买主卖主断罪，交易标的及价款的一半没官，没官物内一半赏给告发者。但是，典卖土地中必须完整地履行陈告给据和赴务投税程序，否则无法顺利过割税粮，还会被以匿税论处，从而有可能成为阻碍税粮过割的因素。另一方面，税务在“欺隐官课”的情况下，根本不会做到向州县政府据实上报土地交易情况。

一般来说，税契和过割不涉及买卖契约双方之间约定的私人权利义务关系，属于纳税义务的承担和转移，但其履行与否涉及到交易合法性问题，因此也可以将纳税过割看作契约的履行程序。也有少数田宅买卖契约中是约定了纳税过割事项的，如至元二年（1336）晋江县麻合抹卖花园屋基契中就约定：“所有合该产钱麻合抹户苗米二斗八升，自至元二年为始系买主抵纳。”至大元年（1308）祁门洪安贵等卖山赤契[188]中言明“其契请官投？收税供解”。至正年间休宁县吴寿甫卖田契[189]中亦曰：“其田今从断卖之后，一任买主自行闻官受税、收苗，永远管业。”在这种情况下，就属于契约本身约定义务的履行，而不仅仅是出于服从国家契约和税收管理，履行交纳契税以及土地税过户等公法义务了。

契税由卖主缴纳，缴纳税粮的义务也是由卖主转移给买主，而买主都是“有力富庶之家”，甚至是“官豪势要”，他们不惧官府法令，成交后往往不到官府办理纳税过割手续，税粮仍由卖主负担或者双方都不负担，造成“产去税存”或者“迷失官粮”之弊，进而出现更多的破产、典卖、逃亡，严重影响政府财政收入和社会秩序的稳定[190]。泰定三年（1326）、元统二年（1334）元廷又多次强调[191]，可见，纳税过割这一程序是元政府多次立法强调但仍无法最终解决的问题。

为便于从动态的角度观察元代田宅交易程序法令在民间的执行情况，兹将违法交易案例列表如下：

虽然从现存土地交易文契来看，陈告给据、纳税过割等程序在民间交易中，得到了一定程度的执行，但另一方面，正如上表所示，民间典卖田宅不经官给据、不税契过割的现象又屡见不鲜，元政府公文中也多次概括性地指出这一问题。在上述田宅交易程序的制度设计中，立契成交这一环节与民间交易习惯、法律意识关系最为融洽，涉及私人财产权利的保障，因而执行最为彻底，基本无需法律强制。这一点无论是从文献记载，还是现存契约文书都可得到证明。其次，立帐批问延续宋金以来长期的国家法令制度，也符合民间交易习惯以及传统中国农业性、宗法性的社会结构，又与私权相关，因而在民间也相对容易得到重视。至于陈告给据、纳税过割，则基本属于公法义务，需要当事人在交易效率和成本方面作较大支出，因而，尽管国家屡次制定严厉的强制和监督措施，但执行中存在的问题仍然比较突出。