本章小结
土地租佃与房屋租赁是田宅所有权人向承租人有偿让渡田宅的占有、使用与经营权的交易。元代民间类书所载租佃契式的主要内容是对承佃人纳租义务的约束性规定，反映出主佃双方实际所处的地位并不平等。黑水城出土的戴四哥等租田契是目前所见唯一元代汉文租佃契约文书，除无保人代偿条款外，其他内容与租佃契式基本一致。在元代社会实践中，租佃契约关系的延续、履行、变更或解除等内容，往往体现在民间交易惯例中，如“增租铲佃”“兑佃”等。元代的民田租佃关系，尚未发展到成熟的永佃权这种程度，但佃户的承佃权在逐步巩固，兑佃也多被地主认可，永佃权在元代正处于萌芽和发展之中。对于民田租佃契约关系，元政府在总体上是采用了任依民间私契的原则，但是，出于缓和社会矛盾、稳定社会秩序以维护统治的目的，对民间租佃契约关系进行了一些调整，主要是对民间租佃契约中地租率的调整，其实质是由国家公权力对契约自由实施一定限制、对私人契约权利义务关系进行一定干涉，但其调控效果很难不打折扣。比之土地租佃，房屋租赁在社会经济中的地位明显次之，对社会秩序的影响较小，契约双方当事人之间的关系相对简单，国家也很少干预。
[1]秦晖：《古典租佃制初探》，《中国经济史研究》1992年第4期。
[2]秦晖在上文中根据租佃关系成立的基础是商品交换性质的自由经济契约还是自然经济下的人身依附，将地租分为经济性地租和依附性地租。在此，笔者借鉴这一区分，将租佃分为契约性租佃和依附性租佃。
[3]至于契约租佃制是否意味着自由租佃制，可能还值得讨论。其实，这与“中国古代的契约是否符合近现代契约之平等、自愿原则”是同类问题。
[4]秦晖称其为古典租佃制，参见《古典租佃制初探》，《中国经济史研究》1992年第4期。
[5]葛金芳：《中国封建租佃经济主导地位的确立前提》，《中国社会经济史研究》1986年第3期。
[6]以上论述参考陈高华、史卫民：《中国经济通史·元代经济卷》第六章《土地制度》，经济日报出版社2000年版，第241～291页。
[7]孟繁清：《元代江南地区的普通官田》，《中国社会科学院研究生院学报》1983年第4期；《从职田租佃看元代的吏治腐败》，《元史论丛》第四辑，中华书局1992年版。
[8]《元典章》卷24《户部十·租税·纳税·科添二分税粮》，第950页。
[9]《元典章》卷19《户部五·田宅·种佃·佃户不给田主借贷》，第709页。
[10]《元史》卷18《成宗一》，第387页。另据《元典章》卷3《圣政二·减私租》（第86页）中也记载：“至元三十一年十月初五日，奏过事内一件：皇帝登宝位时分行诏书呵，‘汉儿、蛮子百姓每的今年纳的税粮，十分中免三分者。’说来。如今杭州省官人每与将文书来：‘蛮子百姓每，不似汉儿百姓每，富户每有田地，其余他百姓每无田地，种着富户每的田地……’”，所指相同。
[11]《元典章》卷24《户部十·租税·僧道税·僧道避差田粮》（第957页）称：“百姓每系官差发根底躲避着，在前合纳钱粮的田土根底，和尚、先生每底寺院里布施与了、卖与了、典与了，更剃了头发做和尚”；卷25《户部十一·差发·影避·投下影占户计当差》（第964页）载：“江浙行省陈说：有力富强之家往往投充诸王位下及运粮水手、香莎糯米、财赋、医人、僧、道、火佃、舶商等诸项户计影占，不当杂泛差役。”
[12]孔齐：《至正直记》卷3《势不可倚》，四库存目丛书子部第239册，第254页。
[13]韩儒林主编：《元朝史》，人民出版社2008年版，上册第339页。
[14]孔齐：《至正直记》卷3《势不可倚》，四库存目丛书子部第239册，第254页。
[15]姚燧：《平章政事蒙古公神道碑》，《牧庵集》卷14，四部丛刊初编本。
[16]如据《元典章》卷19《户部五·田宅·典卖·虚钱实契田土》（第700页）记载，武冈路府判昔里吉思将民户徐端、舒德舆等田土“虚立典卖文契，影占不当杂役”，广西宣慰副使于弘道将秦少九等十五户“除免差役，占作佃户”，收取租钱、租米，案发后遇赦免罪，解现任、别行求仕。
[17]如据王恽记载，黄河两岸多有退滩地，被塔察大王位下头目冒占作投下稻田，“令侧近农民写立种佃官文字，每歳出纳租课，自余不得开耕”。见王恽：《定夺黄河退滩地》，《秋涧先生大全集》卷91，元人文集珍本丛刊第2册第471页。
[18]元灭南宋之初，亡宋各项系官田土“多被权豪势要之家影占以为己业，佃种或卖与他人作主”，元政府不得不立限清理，限内出首者免罪、免征影占期间的租粮，并许其佃种该官田，依例纳租，限外不首者断罪、追征租粮。参见《元典章》卷19《户部五·田宅·官田·影占系官田土》（第671页）。
[19]《元典章》卷25《户部十一·差发·影避·休遮护当差事》，第965页。并见《通制条格》卷2《户令·官豪影占》，第81页。
[20]这并非本书的研究范围，姑且不论。
[21]如据《通制条格》卷16《田令·影占民田》（第487页），至元十五年中书省、御史台奏定禁令，“官民房舍田土，诸官豪势要之家，毋得擅立宅司庄官，冒立文契，私己影占，取要房钱（粗）[租]米”；塔察大王冒占黄河退滩地为投下稻田，也“令侧近农民写立种佃官文字”（王恽：《定夺黄河退滩地》，《秋涧先生大全集》卷91）。
[22]张晋藩主编：《中国法制通史》第六卷，法律出版社1999年版，第609～610页。
[23]参见陈高华、史卫民《中国经济通史·元代经济卷》，经济日报出版社2000年版，第282～284页。
[24]《新编事文类要启札青钱》外集卷11《公私必用》，大化书局1980年版，第748～749页。
[25]编号为M1·0989[F13：W106]，图版见于《中国藏黑水城汉文文献》，国家图书馆出版社2008年版，第六册第1259页。录文并见于李逸友：《黑城出土文书（汉文文书卷）》（下文简称为《黑城出土文书》），科学出版社1991年版，第186页；孙继民等：《中国藏黑水城汉文文献的整理与研究》（后文简称《整理与研究》），中国社会科学出版社2016年版，第955～956页；杜建录：《中国藏黑水城汉文文献整理研究》（后文简称《整理研究》），人民出版社2016年版，第98页。
[26]该字不缺不残，但难以辨识，《黑城出土文书》录为“师”，杜建录文释为“辉”，《整理与研究》录作“牌”，该字为出租人姓名中的一字，对本书研究结论没有影响。
[27]据《中国藏黑水城汉文文献》《黑城出土文书》。
[28]梁聪：《清代清水江下游村寨社会的契约规范与秩序》，人民出版社2008年版，第60～61页。
[29]同样，借贷契约、大牲畜买卖契约等在内地民间文书和西北地区出土文书中数量和比重的差异，原因也在于此。
[30]杜建录：《中国藏黑水城汉文文献整理研究》，人民出版社2016年版，第102页。
[31]《新编事文类要启札青钱》外集卷11《公私必用》，大化书局1980年版，第747～748页。
[32]1318年长清县灵岩寺执照碑（碑阴）就记载了一起此类争讼。王元及其婿侯得山告灵岩寺僧将自家“祖业地”占据，并抢占谷米；而灵岩寺僧则称王元、侯得山是本寺佃户，后将本寺常住地土“昏赖”为己业。最终，官府将所争地土断归灵岩寺为主。参见祖生利：《元代白话碑文研究》，博士学位论文，中国社会科学院2000年，第129页。
[33]《江苏金石志》卷22《珠珍宝塔颖川郡记》，石刻史料新编初辑第13册，第10001页。
[34]参见姚恩权：《论元代江南土地租佃权的变化及其影响》，《财经问题研究》1996年第2期。田主一方解除租佃契约，明清时期谓之“起佃”，参见方行：《清代租佃制度述略》，《中国经济史研究》2006年第4期。据该文指出，虽然在传统租佃制度下，“起耕另赁，权由业主，此主佃之通例也”，但清代地主起佃多受到民间乡规、俗例的制约，以防止地主利用土地产权随意退佃，相对地保障佃农经营权。如佃户不欠租、租契约定的耕种年限未满地主不能退佃，不退还押租银地主不能退佃，在备耕和耕种季节地主也不能退佃，等。至于元代有无此类乡例，限于史料尚不敢臆测。
[35]宋濂：《元故王府君墓志铭》，罗月霞主编：《宋濂全集》，浙江古籍出版社1999年版，第1605页。
[36]《至正金陵新志》卷9《学校志》，《宋元方志丛刊》第6册，第5662页。
[37]真德秀：《申户部定断池州人户争沙田事状》，《西山先生真文忠公文集》卷8，四部丛刊初编本。
[38]《建炎以来系年要录》卷180，绍兴二十八年七月乙酉，中华书局1956年版，第2978页。
[39]吴澄：《题进贤县学增租碑阴》，《吴文正公集》卷28，元人文集珍本丛刊第3册，第488页。
[40]桂西鹏：《元代江南地区封建租佃关系的进一步发展》，《南京大学学报》1995年第4期，第157页。
[41]《元典章新集·户部·课程·契本·买卖契券赴本管务司投税》，第2109页。
[42]《元典章》卷19《户部五·田宅·官田·转佃官田》，第672页。
[43]《至正条格·条格》卷26《田令·佃种官田》，第57页。并见《通制条格》卷16《田令·佃种官田》，第475页。
[44]如陈高华、史卫民：《中国经济通史·元代卷》，经济日报出版社2000年版，第289页；桂栖鹏：《元代江南地区封建租佃关系的进一步发展》，《南京大学学报》1995年第4期。
[45]此句在前揭陈著、桂文中分别为“过种之钱此前又损其一”“过种之钱比前不损其一”，不知所本。笔者认为，根据句意，应以中华书局本“过种之钱比前又损其一”为是。
[46]陶宗仪：《释怨结姻》，《南村辍耕录》卷13，中华书局1959年版，第162～163页。
[47]前揭陈著、桂文均引用了这段文字，引文标点与笔者意见相同。
[48]前揭桂文引文标点亦持此意见。
[49]《江苏金石志》卷22《珠珍宝塔颖川郡记》，石刻史料新编初辑第13册，第10001页。
[50]关于永佃权的概念等问题，尚待查阅有关永佃权的论著。永佃权是今人提出的概念，还是明清时期就已经出现的概念、观念或制度？笔者怀疑，讨论元代的兑佃问题，有必要与永佃权相联系吗？在目前的相关论著中，永佃权的概念、内涵并不一致。佃户在履行交租义务的前提下有权“不限年月”，“永远耕种”田主土地，甚至传给后代，田主则不得增租、夺佃，这是“永佃”最基本、也最重要的一层含义，对此学界的认识完全一致。有文章认为，永佃权还包括另一层含义，即土地所有权人变更，并不影响佃户对同一块土地的永久耕作权，而且租额不变，即民间所谓“换东不换佃”“倒东不倒佃”；在“永佃”关系中，佃户有交租的义务，而且“不许自行转佃”（音正权：《明清“永佃”：一种习惯法视野下的土地秩序》，《华东政法学院学报》2000年第2期）。对于永佃权是否包含不受干涉的佃权转让权，学界的意见似乎并不一致。而且，关于永佃、转佃（兑佃）、一田二主等现象之间的因果关系，以及永佃权、转佃权、田面权与田底权等概念之间的关系，在诸多研究成果之间也存在一定的混淆和分歧。从明代租佃契式来看，即便承租人有权“不限年月”“永远耕种”，也不得“自行转佃”，明确限制了永佃人对佃业的自由转佃权；从清代福建地区的永佃契约来看，对于佃户的转佃，则即未明确限制，也未明确赋予（参见邹萍《浅论清代福建地区的永佃制——17件清代福建地区永佃契的统计分析》，《福建论坛》文史哲版2000年第2期）。事实上，早期的永佃制下，佃户并不必然享有兑佃权；但是，随着佃农经济实力的增加、佃户抗租斗争的发展，押租制的流行以及垦荒形成的永佃权受到官府保护，永佃权日益巩固，兑佃渐趋流行，并逐渐使得地权分化成田面权和田底权，可以分别交易（包括绝卖、活卖和租佃），形成江南“一田二主”、大买、小买等复杂的土地关系。
[51]《元典章》卷57《刑部十九·诸禁·禁典雇·禁主户典卖佃户老小》，第1888页。并见《通制条格》卷4《户令·典卖佃户》，第195页。
[52]《建炎以来系年要录》卷164，绍兴二十三年六月庚午，中华书局1956年版，第2687页。
[53]在关于租佃关系的讨论中，一种较为普遍的观点认为，在定额租制下，佃户与田主之间的人身依附关系相对削弱，佃户生产经营独立性强、积极性高，较之分成租制是一种相对进步的地租形态。但是，这不是绝对的，而是问题的一个方面，或者说是一个主要方面。因为从另一角度来看，分成租制下，主佃双方分担风险，也共享收益，因而在土地收益不稳定、水旱风险较高的地块，或者新佃户对于土地收获预期不明确的时候，佃户为了降低风险往往倾向于采用分成租制；在土地经过改良收益不断增加或者佃农由种植粮食改为种植某种经济作物收益大幅上升的时候，田主觊觎佃户增加的收益，定额租制下又难于或不便频繁增租，因而要求改为分成租制。研究者发现，在皖南租簿中地主认为“田在水头上，宜做租，不宜监分”的高风险地块却始终采用分成租，新佃户也多采用分成租；清代乾嘉年间福建地区还曾出现分成租制回流现象，一部分定额租又重新变为分成租，反映了在生产力提高、佃户增产的情况下，业主用改变地租形态的方式谋求增租，以期加重剥削。这一角度的分析可参阅赵冈：《从另一个角度看明清时期的土地租佃》，《中国农史》2000年第19卷第2期；邹萍：《论明清福建地区的一般租佃制》，《福建论坛·人文社会科学版》2003年第3期。
[54]《元典章》卷3《圣政二·减私租》，第85页。据《元史》卷205《卢世荣传》（第4568页）记载：“世荣既以利自任，惧怒之者众，乃以九事说世祖诏天下：……其七，江南田主收佃客租课，减免一分……”又据《元史》卷13《世祖十》，卢世荣于至元二十一年十一月为中书右丞，次年四月即被监察御史陈天祥弹劾，“诏世荣、天祥皆赴上都……壬戌，御史中丞阿剌帖木兒、郭佑，侍御史白秃剌帖木兒，参知政事撒的迷失等以卢世荣所招罪状奏。阿剌帖木兒等与世荣对于帝前，世荣悉款服”。又诏令朝中老臣“议世荣所行，当罢者罢之，更者更之”；至元二十二年十一月，卢世荣伏诛。可见，至元二十二年二月诏令江南私租减免二分，当为卢世荣短暂执政时所奏请（但《卢世荣传》记载为“减免一分”），当年四月至十一月，卢世荣即相继被弹劾罢职、下狱处死，其所施政令也被更张，故而此次减免私租是否得到执行是很成问题的。
[55]《通制条格》卷16《田令·江南私租》，第484页。并见《至正条格·条格》卷26《田令·江南私租》，第63页；《元典章》卷3《圣政二·减私租》，第86页；《元史》卷21《成宗四》，第457页。
[56]《元史》卷22《武宗一》，第504页。
[57]《元典章》卷3《圣政二·减私租》，第85页。
[58]《元史》卷18《成宗一》，第387页。并见《元典章》卷3《圣政二·减私租》，第86页。
[59]《元史》卷21《成宗四》，第462页。
[60]秦晖：《“业佃”关系与官民关系——传统社会与租佃制再认识之二》，《学术月刊》2007年第1期。
[61]《元史》卷43《顺帝六》，第918页。
[62]据《元典章》卷3《圣政二·恤流民》（第105～106页）所载诏令曰：“所抛事产毋令它人侵占。若有租赁钱物，官为收贮，候复业日给付”（大德十一年十二月）；“元抛事产、租赁钱物，官为知数，复业日给付”（至大二年二月）；《至正条格·条格》卷26《田令·逃军户绝地租》（第64页）也载，后至元三年（1337）枢密院奏准，“差好人前去与有司官、奥鲁官一同提调着，将在逃并户绝军人抛下地土、租价房钱、钞定等物，尽数拘收，令有司官并奥鲁官相沿交割，明白□（取）勘见数，每岁上下半年登荅，差有职役人员起解赴院，候复业，令有司官并奥鲁官申解印信文书来呵，依数给付”，并规定有司官、奥鲁官要在任满解由内明白开写此项账目。由此可见，逃户复业时，不仅是其原有产业，还包括其产业的收益都应一并给付，在逃亡期间，官府仅是代为经营管理。另有恤流民的部分诏令并未言及给付收益的问题，这反映了不同时期元政府招诱逃户复业的力度不同。
[63]《元典章》卷19《户部五·田宅·家财·绝户卑幼产业》，第681页。
[64]《元典章》卷19《户部五·田宅·家财·户绝有女承继》，第684页。
[65]参见《元典章》卷19《户部五·田宅·家财·户绝家产断例》，第681～684页。
[66]元代所谓“倚阁”，实即公私债务的延期履行，宋代称为“倚格”（《宋史》卷174《食货志·赋税》：“宋克平诸国，每以恤民为先务……一遇水旱徭役，则蠲除倚格，殆无虚岁，倚格者后或凶歉，亦辄蠲之。”（中华书局1977年版，第4205页）。
[67]《元典章》卷3《圣政二·恤流民》，第107页。
[68]正如胡祗遹所讲：“假如某村某年原抄十户，累岁逃讫六户七户八户，见在三户二户，抵挡十户差发，以至应当不前，竟亦逼迫逃去，遂成空村，复将空村抛下分数普散于一县。以近年见在户所当差发较之初定元额岂止十倍而已。”（胡祗遹：《论逃户》，《胡祗遹集》卷22，吉林文史出版社2008年版，第468页）
[69]后至元刻本与至顺刻本所收《告状新式》一致，日本元禄十二年（1699）翻刻元泰定二年本所收《词状新式》文字略有不同，都收录请佃逃户业、逃户复业、承佃人退业、逃户复业归收土地这四种状式，分别见中华书局1963年影印故宫博物院藏元至顺建安椿庄书院刻本、1999年影印北大图书馆藏后至元刻本及日本元禄十二年翻刻元泰定本。元禄十二年翻刻泰定本还收有大户向官府报告情况、申请处理逃户事产的《申逃户状》。
[70]《纂图增新群书类要事林广记》戊集卷上《公理类·告状新式》，中华书局1999年影印后至元刻本，第127页。原题为《请佃逃户地土状式》，标点为笔者所加，未保留元刻本的行款格式，下同。
[71]同上书，第127页。原题为《应请佃他人退业状式》，疑“他”当为“地”，日本翻刻元泰定本中即为《请地人退状》。
[72]《纂图增新群书类要事林广记》戊集卷上《公理类·告状新式》，中华书局1999年影印后至元刻本，第127页。原题为《应地主归复业取元地土耕佃状式》。
[73]《元典章》卷17《户部三·户计·逃亡·逃户抛下地土不得射佃》，第609页。
[74]见《通制条格》卷16《田令·逃移财产》，第484页；《至正条格·条格》卷26《田令·逃移财产》，第69页。
[75]《至正条格·条格》卷26《田令·逃军户绝地租》，第63页。
[76]陈广恩：《元代租赁业浅析》，《宁夏大学学报》（人文社会科学版）2005年第6期。
[77]据黑水城所出M1·0981[F270：W10]至正二十四年（1364）四月初一日赁房契，《中国藏黑水城汉文文献》第六册，第1250页。
[78]《元典章》卷33《礼部六·[礼杂]·孝节·魏阿张养姑免役》，第1144页；《至正条格·条格》卷27《赋役·孝子节妇免役》，第86页；《通制条格》卷17《赋役·孝子义夫节妇》，第516页。
[79]胡祗遹：《十月十六日移居新都》，《胡祗遹集》卷6，吉林文史出版社2008年版，第142页。
[80]马祖常：《送苏州卜者》，《石田先生文集》卷3，元人文集珍本丛刊第六册，第558页。
[81]胡祗遹：《杂著·又司吏迁转之弊》，《胡祗遹集》卷21，吉林文史出版社2008年版，第454页。
[82]《元史》卷167《张庭珍》，第3921页。
[83]谚解原注：“汉人造屋于大街之间者，向街周遭必设空屋，听令坐贾赁居为市，按月受直。”
[84]《朴通事谚解》卷中38～39，《朝鲜时代汉语教科书丛刊》（一），中华书局2005年版，第272～273页。
[85]《元典章》卷59《工部二·造作二·公廨·禁卖系官房舍》，第2003页。
[86]同上，第1999页。
[87]《通制条格》卷16《田令·召赁官房》，第498页；并见《至正条格·条格》卷26《田令·召赁官房》，第69页。
[88]《元典章》卷57《刑部十九·诸禁·禁遗漏·任官遗火烧官房》，第1907页。
[89]《元史》卷94《食货二·额外课》，第2407页。
[90]M1·0981[F270：W10]，图版见《中国藏黑水城汉文文献》第六册，第1250页；录文见《黑城出土文书》第188页、前揭孙继民等《整理与研究》第946～947页、杜建录《整理研究》第103～104页。
[91]圡，同“土”。
[92]当为“议”之误写。
[93]可推补为“赁”。
[94]本句中，“案支取”疑为“案月支取”之脱误；“不令他□”，按文义应为“不令拖欠”，为当时契约常用语。《黑城出土文书》、《整理与研究》、《整理研究》径录。但是，“他”与“拖”字形差异很大，是否为其俗字笔者并不确定，兹据图版录。
[95]可推补为“干”。
[96]《黑城出土文书》《整理与研究》《整理研究》录文互不相同，分别为“立赁文字人”“立赁房文字人”“立赁文字人”，兹据图版，从《整理研究》释录。
[97]《新编事文类要启札青钱》外集卷11《公私必用》，大化书局1980年版，第750～751页。并见黄时鉴辑点：《元代法律资料辑存》，浙江古籍出版社1988年版，第241～242页，但其中脱漏“保人”一行文字。
[98]《元典章》卷41《刑部三·诸恶·踢死堂侄》，第1398页。
[99]《通制条格》卷28《杂令·扰民》，第658页。
[100]《通制条格》卷16《田令·拨赐田土还官》，第478页；并见《至正条格·条格》卷26《田令·典卖系官田产》，第69页。