我国目前关于不动产登记的审查标准

从我国目前有关不动产权利变动的法律法规的内容上看，对于登记审查的标准采取了一种复杂的态度：主要审查申请材料，但也可能探究当事人的基础法律关系和真意。总体而言，登记机构的审查标准较为严格，因为立法强调了登记机构负有在必要时进行实地查看的义务。

我国《物权法》虽然在基本民事法律层面首次系统规定了不动产的登记事项，但并未明确规定其究竟对不动产物权变动登记采取何种审查标准，只是在该法第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”根据该条规定，有学者认为其实质上采取的是两者结合的审查标准，即“以形式审查作为原则，以实质审查作为辅助”^[5]。

但事实上，我国对于不动产权利的登记采取了较为严格的审查模式，此种审查模式究竟是实质审核还是形式审核为主、实质审核为辅，在学理上尚存在争议，因为自《物权法》开始就并未做出明确的规定。但《不动产登记暂行条例》第19条规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。”《不动产登记暂行条例实施细则》第16条则进一步强调：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。”

由此可见，我国法律法规要求登记机构在办理不动产登记时应仔细核查当事人提供的权属证明和其他必要材料，在必要时还应当进行实地查看，并列明重点应当查看的内容和情况，要求“登记机构应当根据自己的能力尽可能地尽到审慎的审查职责”^[6]。这就表明我国对于登记机构的审查绝非停留在形式审查上，可以说采取了形式审查与实质审查并重的审查标准，因此可知登记机构的审核义务较重，审核标准比较严格，这也是为了防止登记机构的审查流于形式，避免发生登记错误从而损害相关主体合法权利的现象。(https://www.daowen.com)

不同于不动产登记较为严格的审查标准，我国对于动产和其他财产权利的登记审查，则主要采取形式审查的标准。这也是不同财产属性不同带来的必然要求，因为不动产价值较大且固定不变，方便进行实地查看，而动产或者其他权利则难以进行实地查看，甚至无法查看。

例如，国家市场监督管理总局2019年发布的《动产抵押登记办法》对于动产抵押的设立就采取了形式审查的标准，其第8条规定：“当事人办理动产抵押登记的设立、变更、注销，提交材料齐全，符合本办法形式要求的，登记机关应当予以办理，在当事人所提交的《动产抵押登记书》《动产抵押登记变更书》《动产抵押登记注销书》上加盖动产抵押登记专用章，并注明盖章日期。当事人办理动产抵押登记的设立、变更、注销，提交的材料不符合本办法规定的，登记机关不予办理，并应当向当事人告知理由。”可见其对于动产抵押登记采取了完全的形式审查标准。而中国人民银行2019年发布的《应收账款质押登记办法》第11条则规定：“质权人应当将填写完毕的登记内容提交登记公示系统。登记公示系统记录提交时间并分配登记编号，生成应收账款质押登记初始登记证明和修改码提供给质权人。”这一登记系统甚至完全不负责审查，而是交由质权人、出质人或其他利害关系人、查询人去查验登记是否属实，通过提出异议登记等方式来进行纠正。

国务院2020年12月发布的《关于实施动产和权利担保统一登记的决定》则对于动产和权利的担保登记明确规定采取形式审查的标准。该办法强调，由当事人“对登记内容的真实性、完整性和合法性负责。登记机构不对登记内容进行实质审查”。由此可见，我国对于动产和权利的登记采取形式审查的态度，这也会成为今后动产和权利登记立法的基本做法。