7.5.3 竣工验收阶段运维管理的工作内容
1.运维管理在竣工验收中的责任
由于工程竣工验收是工程建设过程的最后一项程序，是检验设计、施工质量的重要环节.也是项目由建设转入使用的标志，物业管理公司也将正式接收项目，接管竣工物业并进行运维和物业管理，所以全过程咨询和物业管理单位在竣工验收工作中分别担任咨询和执行者的重要角色。如物业管理公司作为全过程咨询单位的联合体参与了前期咨询工作，则需承担双重角色及所有的工作内容。
(1)认真参与竣工验收，严把质量关，对影响将来用户使用和物业管理的，即使是细微问题也应及时要求整改，确保能接到一个质量合格的物业，为运维管理打下良好的基础；
(2)通过参与竣工验收，进一步熟悉项目情况，为物业的接管验收以及将来的维修养护做好准备；
(3)细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确，在接管物业时建立详尽的工程档案，为物业管理企业维修养护、物业保修、物业装饰和其他相关工作提供凭证与参考。
2.竣工验收的依据
竣工验收的主要依据如下。
(1)上级主管部门的有关工程竣工的文件和规定；
(2)工程设计文件，包括施工图纸、设计说明书、设计变更洽商记录、各种设备说明书等；
(3)招标投标文件和工程合同；
(4)施工技术验收标准及规范；
(5)从国外引进的新技术或进口成套设备的项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。
3.运维管理配合竣工验收的工作内容
在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下四部分查验内容。
1)房屋本体及公共设施的查验
房屋本体及公共设施的查验的内容包括但不限于以下诸多方面。
(1)房屋本体
房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手、卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。
(2)公共设施
公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、路灯、绿化、小区道怖、垃圾箱(房)、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。
2)公共配套设备设施的查验
公共配套设备设施的查验的内容包括但不限于强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水各系统、绿化工程等。
3)钥匙的承接查验(https://www.daowen.com)
钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行，由于管理处不负责业主专有部分的管理，因此原则上业主钥匙只能由建设单位接收保管，如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管，物业单位必须与建设单位签订《钥匙代管协议》，明确双方责任关系，规避法律风险。
4)计量仪表查验
含费用计量表和技术参数测量表，前者包括生活水表、中水表、电表、煤气表等；后者包括供水、供暖、空调系统的各类压力表、温度表等。
5)设备的验收
(1)设备调试及试运行阶段
本阶段是掌握设备的技术性能，奠定设备安全操作、运行管理、维护保养基础的重要阶段。物业公司各专业技术人员和相关人员应及时跟进设备调试和试运行阶段并跟进到底，通过这一过程了解和掌握设备系统的质量及其操作和维护的关键部位、技术经济性能是否达到设计指标、运行状态是否正常。
①仔细阅读厂家产品使用说明书和图纸，透彻了解设备的技术指标、控制原理、操作程序、调试步骤等；
②监督安装方调试人员做好调试记录。对于重点环节，参与其中的物业技术人员也应做调试记录；
③尤其要做好调试过程中发生的故障及修复情况的记录及更改图纸或设计的记录；
④监督安装方调试人员做好试运行记录，尤其是故障记录。随机检查设备的运行状况是否正常，试运行时间是否达到国家规定的标准；
⑤根据试运行情况，验证设备的各项技术经济指标是否达到设计要求；
⑥写出设备调试、试运行总结报告。报告的内容主要包括以下几部分：
ⓐ设备系统的技术经济性能是否达到设计指标；
ⓑ设备系统的试运行效果是否满足要求；。
ⓒ设备系统的随机辅件、备件、专用工具的数量和规格是否与装箱单相符；
ⓓ技术文件和图纸是否正确、完整，调试、试运行记录是否完整；
ⓔ调试、试运行中出现的故障及解决的方法和结果；
ⓕ原设计图纸的更改情况；
ⓖ存在的其他问题；
ⓗ将参与过程中发现的问题应及时报告建设单位，以求及时解决，不使问题遗留。
设备验收调试报告不同于建设单位的验收报告，应比后者内容更加全面，是日后对设备进行维修和维护保养的原始基础资料，同设备制造厂家的使用说明书和图纸一样重要。本报告应上交物业单位的项目负责人，在竣工验收后，随同其他验收资料一并由物业公司工程技术档案室保存。
(2)准备竣工验收阶段
此阶段是为竣工验收作准备，同时注意搜集相关资料(在实际中有些资料往往被建设单位或施工单位遗漏)。主要工作内容有以下几个方面。
①参加分部和分项工程验收、隐蔽工程验收及设备安装工程的综合验收，对存在的问题提出整改意见；
②搜集、建立比较完整的设备前期技术档案，主要内容如下：
ⓐ设备选型报告及技术经济论证；
ⓑ设备购置合同；
ⓒ设备安装合同；
ⓓ设备供应商应提供的技术文件，如产品合格证、装箱单、使用说明书、控制原理图、接线图、安装基础图，某些设备(如消防设备)还必须有按国标规定进行强制检测的报告等；
ⓔ进口设备除应有中文文件和中文技术资料外，还应有商检证明文件；
ⓕ安装施工记录及调试、试运行记录；
ⓖ安装施工中的设计变更与洽商；
ⓗ项目管理业务往来文件及批件。
(3)竣工验收阶段
竣工验收是以建设单位、施工单位、监理单位为主，但物业单位必须参与。在验收过程(也包括安装施工、调试、试运行阶段)中，要纠正依赖监理单位的心理，不能认为有了监理单位，物业公司就可以“高枕无忧”甚至不参加验收。这是因为监理单位和物业单位各自关注的角度有差异，而且考虑到某些因素和以往接收项目中产生的大量工程质量问题，所以不可完全依赖监理单位。
(4)参与竣工验收重点
在验收过程中一般是按数量比例进行抽验，有些项目虽然已由监理公司进行过验收，但物业公司则应把重点放以下事项上；
ⓐ认真查阅验收记录，对重点部位和环节进行现场核查；
ⓑ在同一程系统中，检验监理单位未抽验的个项；
ⓒ对于不同施工单位安装的项目，应分别遵照相关专业的国家标准或行业标准制定的规范进行验收，在竣工验收工作中做到心中有数、工作有序。
(5)参与竣工验收内容
ⓐ竣工验收主要责任方虽然是建设单位和施工单位，但物业公司应派遣各专业工程技术人员组成验收小组，并指定组长。该验收小组参加各专业工程的验收，为将来的接管验收奠定良好的基础；
ⓑ参加验收的人员应提前1～2个月向开发商索取竣工项目的相关资料，进行详细研究，并对重点现场进行察看，事先做到心中有数；
ⓒ验收项目分类有隐蔽工程竣工项目、单项工程竣工项目、阶段工程竣工项目及全部工程竣工项目；
ⓓ验收小组成员应认真做好验收记录，必要时应拍照记录，对质量缺陷的记录更应详细、准确。验收记录应有物业公司、建设单位、施工单位的有关人员签字确认；
ⓔ根据验收工作的具体情况，适时提议召开各方的联席会议，对本阶段验收工作进行总结、协调，对不合格项应制定出整改措施和完成期限，经各方签字确认，必要时应签订协议；
ⓕ已完成整改的项目，必须进行二次验收，直至合格；
ⓖ对设备的验收一定不可忽视装箱单，因为装箱单开列了本套设备的主机、辅机、备件、专用工具等的型号/规格和数量及技术文件、资料。在现实中，建设单位和施工单位往往对此缺乏足够的重视，常有丢失装箱单的现象，使物业公司不知道设备的配套情况，甚至将备件丢失，日后在维护保养设备时不得不另外购买，使物业公司蒙受不必要的损失。为避免此种情况发生，物业公司宜在设备安装阶段派相关技术人员参加设备开箱，获取装箱单或其复印件；并当场清点备品、备件、专用工具、技术资料等，对备品、备件当场办理接收手续，专用工具和技术资料则应在设备调试验收之后及时收回；
ⓗ当全部工程通过竣工验收后，若有遗留问题(必须是不影响安全使用的问题，否则不应通过验收)时，开发商与施工单位应签订解决遗留问题的协；
ⓘ物业公司根据竣工验收和不合格项整改的情况，提前做好接管验收的准备丁作。
4.运维管理在竣工验收阶段的工作流程
(1)建设单位书面提请接管单位验收；
(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；
(3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；
(4)对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；
(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
5.物业移交
在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。
物业要直接移交给物业管理公司，不仅因为物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理将由物业管理公司直接负责，加之物业管理公司参与了工程验收，对各种情况十分清楚，并且为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操作等。
此外，物业要及时移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由建设单位或代理商售出的物业，当其向业主移交时，移交者必须是物业管理公司。物业向业主的移交就代表物业管理公司和用户共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成。如签订管理公约，预交水电费押金，领取《用户手册》，知会管理条例等。
物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要核查责成返工的工程是否按质量验收要求整改完成。在接交时，每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记，以免弄错。
(1)物业接管验收是将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的物业实体再检验和物业资料移交。
(2)移交方为承建项目的各施工单位。
(3)物业接管程序(图7-5)。
(4)物业移交前的准备工作。
①建立物业检查整改组：包括建设单位、施工单位、监理单位和物业管理公司相关负责人。
②召集物业验收前的准备会：确定交接范围、检查内容、检查时间、整改进度、检查标准、检查检验方法、责任人及处罚办法等。
③物业接管验收标准：接管验收应分户进行验收，主要是实测实量、观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。
④验收方法：为观感验收法和使用工具验收法。
⑤准备好接管验收记录表格：
ⓐ《产品整改消项表》(附表7-1)；
图7-5 物业接管程序
附表7-1 质量整改销项表
ⓑ《房屋移交验收记录表》(附表7-2)；
ⓒ《机电设备设施移交验收记录》(附表7-3)；
ⓓ《工程技术资料移交清单》(附表7-4)；
ⓔ《工程图纸移交清单》(附表7-5)。
附表2 房屋移交验收记录表(户内)
附表7-3 房屋移交验收记录表(公装)
附表7-4 机电设备设施移交验收记录
附表7-5 工程技术资料移交清单
附表7-6 图纸移交清单
(5)移交内容
①物业资料
ⓐ物业产权资料、综合竣工验收资料。施工设计资料。机电设备资料等；
ⓑ业主资料包括：
-业主入住资料；
-房屋装修资料；
-管理资料；
-财务资料；
-合同协议书；
-人事档案资料；
-其他需要移交的资料；
②物业共用部位及公用设施管理工作的交接
ⓐ房屋建筑工程共用部位及共用设施设备；
ⓑ共用配套设备；
ⓒ物业管理用房；
③人、财、物的移交或交接
ⓐ人员；
ⓑ财务；
ⓒ物资资产。
④办理交接手续
(6)工程实体接管质量验收
①工程实体的接管验收，主要包括户内实体、共用配套设施及机电设备设施的验收。
②验收组应做好相关验收记录表格，记录表格详附件。户内部分不分专业按户建立整改档案；大堂及电梯厅公装部分按单元/层建立整改档案；公共部位、机电安装安专业建立整改档案。
③测量、验收及问题记录由检查组实施，当天将检查记录转交项目部。
④对不合格问题，要由项目部及监理部督促施工单位排出整改销项计划。由施工单位按计划进行销项，销项完成后，由整改组复验。
⑤所有销项内容整改合格后，清扫干净室内外建渣后，由检查整改组、项目经理、施工单位主要负责人及由各专业施工人员组成的快修队最后巡视房屋，对发现的问题立即处理，完成后锁门由物业公司接收房屋实体。
⑥物业公司接收到房屋后，由物业组织开荒、清洁房屋。