1990－2000年捷克住房政策的演变

转轨后的捷克住房开始转向自由化的市场运作模式。鉴于转轨初期住房建设显著减少，这一时期住房政策的核心是刺激住房建设，发展住房金融，活跃住房市场。第一步就是建立建房互助协会体系，这个模式来自于德国和奥地利的住房储蓄银行^[6]。建房互助协会最吸引人的地方是政府提供的补贴——存款利率等于甚至高于其他商业银行，存款人在购房时却可以获得固定低息贷款。1997年，捷克大约四分之一的人口（估计接近没有领取养老金的成年人的50%）参与进来。随着建房互助协会的引入，建立抵押银行体系的势头也变得迅猛起来。

建房互助协会和抵押银行的建立是促进住房金融深入发展的两大主要步骤。但是捷克人对贷款买房并不是十分热衷。主要的原因是，尽管建房互助协会允许在存款满两年后可以获得一个过渡性贷款，但是它的激励措施是建立在储蓄最少满五年的基础之上的；住房抵押贷款虽然扩展了购房者的融资渠道与额度，但仍需支付大笔利息。

捷克政府随后采取了更为积极的住房政策。1995年开始，中央政府以直接补贴的形式鼓励地方政府建设租赁住房。在这个计划中，地方政府建造一套公寓可以得到中央政府320000克朗的补贴，及针对基础设施建设的50000克朗补贴^[7]，总共为370000克朗——大约相当于一套面积适中的新建公寓建设总费用的三分之一。余下的三分之二资金由地方政府自行解决，土地也由地方政府提供，也就是说，此项补贴计划下建设的住房还受益于从地方政府那里得到的免费土地。通常余下的资金都是通过一些商业贷款组合（以地方政府资产作担保）与“租金预付款”的形式解决。租金预付款一般为建房总费用的三分之一，由未来的承租人提供；作为回报，承租人在居住的前10年到20年只需支付公寓维修和服务项目的成本费用，而不需要另外支付租金。20年之后，租赁公寓的所有权可能就转让给了承租人。

1995年共有大约7500套公寓受益于此项补贴，第二年（1996年）又有4700套公寓得到拨款。1998年约有20000套住房补贴申请在等待批准，其中有7800套住房补贴获批，共拨款29亿克朗；1999年另外9400套住房批准给予补贴，补贴金额增长到35亿克朗。这意味着捷克大约三分之一的新建住房是以这种方式建成的。

除了通过签订住房合作协会合同获得低息贷款之外，1996年政府针对抵押银行发放的新建住房贷款颁布了一项补贴方案。在规定的贷款额度内（限额很高）贷款利率优惠4个百分点，优惠款直接拨给贷方。贷款中被补贴的部分限制在每套公寓800000克朗，每套独栋家庭住房1500000克朗。补贴适用于整个贷款发放期间（20年），但原则上政府会根据实际情况调整每年的补贴幅度，包括新发贷款与已发贷款。（此项补贴要求必须是新建住房——自建或开发商建房。）

1997年7月，捷克政府增加了一项特别针对中等收入家庭、只限于新建住房的补贴——零息贷款。这是一项由政府提供的补充贷款。^[8]贷款额度为200000克朗，年限20年。为避免家庭在一开始就背上高额还款的包袱，在最初10年无需偿还此项贷款，贷款人从下一个10年开始还款，且免息。10年的还款宽限期使这项补贴看起来更像是一项拨款，尽管贷款额度仅200000克朗，但是很受欢迎。

除优惠贷款、直接拨款等补贴形式之外，税收减免也是鼓励私人建房、买房，刺激住房建设与投资的一种有效形式。自1998年1月起，对用于支付房贷利息的应税所得实行减税。对于很多使用抵押贷款购买新房的高收入家庭来说，当时的实际贷款利率从10%降到了4%（四个百分点的利率补贴加上减免的税款），大大低于建房互助协会的6%贷款利率。这对建房互助协会构成了威胁，随后建房互助协会也成功争取到了这项税收补贴，税后贷款利率降到3.6%。

以上住房支持计划虽然刺激了住房生产，活跃了住房市场，捷克的住房金融市场也是在补贴计划提出之后开始真正形成的；但是这些计划从制订之初就是旨在促进和提高新建住房的产量，忽视了住房补贴潜在的分配结果的扭曲变形。为扩大住房生产，住房政策将目光对准了那些不必完全依赖住房补贴就能进行投资的社会群体。一些补贴计划并未使低收入者得到实惠，在实现社会公正方面却体现了无效率的一面。比如，抵押贷款减税这项补贴很明显是针对高收入人群设计的，收入越高的纳税人收益越大，补贴更多地流向了高出平均收入的家庭。总体来说，20世纪90年代在捷克所能获得的住房支持融资工具相对来说是比较广泛的，但是在转型最初10年政府支持住房的手段与定位并未使住房市场的经济效益与住房补贴的效益达到预期水平，更多的低收入阶层和弱势群体未纳入到补贴计划当中，应该给予关注的年久失修的预制板楼也没有得到该有的扶持。