珞珈山校园地契背后的故事
刘文祥
在武汉大学档案馆，至今仍保存着民国时期国立武汉大学收买珞珈山校舍土地的原始地契共两百余份。这批珍贵的历史文物，真实地记载了20世纪二三十年代武汉大学珞珈山校园的前世今生，以及珞珈黉宫创建之初的筚路蓝缕，从中我们也能窥见许多有趣的历史细节。
这批珞珈山校园地契，质地为宣纸，其上按照统一格式，预先印刷好了契文样例，只在各具体信息处留白。其统一格式如下：
立卖______契人______今因国立武汉大学校建筑新校舍，依照中央颁布《土地征收法》，收用落驾山、狮子山一带土地，经双方协议，同意情愿将坐落____亩____分____厘出卖于国立武汉大学校名下永远管业，听凭建筑或作其他任何处分。界内坟墓及附着物，买主得随时通知迁移或收买。所有赋税由买主呈请官厅豁免。当日言定地价洋____元____角____分，凭中交卖主亲手领讫。自卖之后，倘有第三者发生异言，或有其他纠葛情事，概由卖主自行理落。恐口无凭，立此卖契为据。
水田____；旱地____；荒山____；界内坟墓____冢；其他附着物____。
中人：________
卖主：________
中华民国十____年____月____日立
武汉大学选定新校址之初，珞珈山一带十分荒凉，地广人稀。尽管如此，新校址数千亩范围内的土地，无论是水田旱地还是荒山湖塘，均为当地土著或其他人士所合法持有的私有土地。因此，武汉大学便需要通过土地征收，逐一从这些地主手中收买土地，才能合法地开展新校舍建设。这些地契，正是武汉大学逐一购买珞珈山校址土地的历史凭证。
中国现代意义上的土地征收起源于清末，而形成制度化、系统化的法律体系，则是在民国以后，特别是南京国民政府时期。1928年7月28日，南京国民政府公布了《土地征收法》，共8章49条。该法是南京国民政府有关土地征收制度的首部法律，也成为了国立武汉大学珞珈山新校址征收土地的重要法律依据。该法第二条将兴办公共事业分为十类，其中第七类即为“关于教育学术及慈善之事业”。该法随后对土地征收者、被征收者和各级政府机关的权利义务进行了详尽规定。正是依照该《土地收买法》，国立武汉大学建筑设备委员会作为兴办事业人，于1929年下半年开始了相关工作。在有关历史档案中，留有一份建委会征收土地通告的底稿：
为通告事：本校新校址，前由湖北省政府主席暨全体委员会同本校校长亲往勘定，经省政府依照法令核准，并正式公告在案。现各项建筑计划均已完成，开工在即，拟自十月□日起至十一月□日止，遵照中央颁布《土地征收法》第十六、第三十、第三十一、第三十二、第三十三、第三十九、第四十六各条之规定，开始收买圈定范围以内民有土地。凡在该地段有土地者，务希按上定限期，携带红契，前往落驾山本会办事处登记，以便清丈，遵章购买。倘逾限不履行登记手续，本会即视为无主或公有土地。特此通告。[1]
通告正文之后，另附有文中提到的《土地征收法》有关条款的原文。该底稿没有落款时间，但大致可以推断拟于1929年八九月间。大约在这项工作刚刚起步之时，建委会的计划是准备在1929年之内即完成全部土地收买工作的。由于在这一地区内，超过半数面积的土地属于几位大地主，特别是主要的山地，基本属于大地主所有，而小块细碎的民田，大多分布于山下水滨的低洼平坦地带，而在武汉大学的最初征地计划中，回避了从茶叶港到珞珈山西南麓的村落民田集中地带，因此从这篇短短的通告中也不难感受到建委会当时对珞珈山土地收买工作的十足信心：办理登记收买手续的时间仅仅给出一个月，且声明“倘逾限不履行登记手续，本会即视为无主或公有土地”[2]。关于这一点，我们从原始地契中可以窥见一个有趣的细节来予以印证：在这些预先印制好的地契中，落款时间都印上了“中华民国十□年□月□日”，而非“中华民国□年□月□日”。
然而事实上，土地征收工作的进程延宕，从一开始就超出了建委会的预期。这份没有事先沟通、从天而降的征地公告一出，立即在当地土著中引起轩然大波。等到建委会预期的1929年10月时，不但没有一位土地所有者前来卖地，更是出现了大量坟主上访省府，要求武汉大学另择校址的巨大风波。在1929年的下半年，武汉大学校方和建筑设备委员会在疲于应付一波接一波的来自珞珈山土著居民的阻挠之余，仍然启动了土地收买程序。
11月21日，第一份地契终于签订：位于东湖边半边山下的55.93亩坟山地，由地主潘石氏、潘良文卖给国立武汉大学。从各份地契签订的时间来看，武汉大学的购地进展是十分缓慢的。在珞珈山校址内总共261份地契中，最晚的第261号契的签订时间已经到了抗日战争爆发后的1937年9月，此时距离武汉大学西迁乐山已经只剩半年时间。而在此前的1929年至1936年，每年都有数量不等的地契签订。也就是说，买地的进程贯穿了从建校到西迁的整个抗战前珞珈山校舍建设进程，直到1937年秋天，地图上那个3000余亩的半岛才在法律意义上完全属于国立武汉大学。
从这一延宕八年之久的买地进程来看，1929年那则“紧急通告”中所说的“倘逾限不履行登记手续，本会即视为无主或公有土地”，纯属造势而已。不过，在发生一些纠纷的时候，武汉大学仍然会搬出这一“事先声明”来增加自己的合理性。此外，武汉大学还往往通过先行建设，造成既成事实等手段，迫使地主同意将地卖给武汉大学。当然，在这一过程中，校方也会做出许多妥协，以促使事态尽早得到解决。武汉大学与石星川之间的土地纠纷，便是一个典型的案例。
在国立武汉大学第二届毕业生吴忠亚晚年的一篇回忆文章中，提到了20世纪30年代发生在武汉大学的这起土地纠纷事件：
旧官僚如石星川的一块山地，本已作价卖给学校，但山上原有2000多棵松树，他硬说卖山没卖林，声言要砍伐。经交涉，以每棵2元的代价留下，一次敲诈了5000元。[3]
从这段回忆文字来看，似乎是一个军阀无赖对学校进行的无耻敲诈勒索。然而，从原始档案透露出的信息来看，事实并非如此。石星川纠纷案最早发生在1933年，当年2月，武汉大学收到了石星川写来的一份信函：
星川所有狮子山南方山巅地皮一部，前因贵校占盖房屋，曾经函请照例备价承买，迄今尚未奉复，似属蔑视私权。去冬又将薛家湾狮子山东端毗连之小山占盖房屋一所，复将狮子山西端星川昔年所栽松树挖去数十余株，移栽贵校附近。昨晨，贵校复饬派十余壮丁，将前栽之松树又复挖去数十余株，现仍在继续刨挖不已。敝处看守人与之理论，不惟不理，反恶语相侵。以上被占地皮及挖去成林之松树多株，事先既未收买，临事又不通知，任意使用，既悖法律，复乖人情。于公收入有限，于私损失颇大。且就吾鄂最高学府，所宜以无故占有之行为，传教于学子者也？兹特函请贵校长于注重本身利益之余，稍顾他人权利，将贵校所占以上两处地皮及所挖之松树备价承买，或指定地皮调换，是为至盼！此致武汉大学校长王[4]
石星川此函所述，与吴忠亚的说法完全相反，是武汉大学方面“事先既未收买，临事又不通知，任意使用”。王世杰于2月17日，就此事向石星川发去了回函：
汉舫先生名鉴：
接阅来函，备悉一是。查本校新校址，自十八年秋间，由湖北省政府全体委员会同本校勘定并依法核准公告，由本校备价收买。本校旋即登报通知各业主，自是年十月廿一日起，至十一月廿日止，携带红契，前来本校建委会收用土地办事处登记，以便清丈，遵章购买。如逾限不履行登记手续，即视为无主或公有土地，成案具在，可以复查。先生来函，谓本校圈定界址内狮子山北面一带山场地系先生所有，本校事先未曾收买，临事又不通知，似于事实尚有未明了。兹为容纳先生意见起见，拟请推定切实负责人来校，与本校委托之熊国藻主任详细商酌。倘能成立一种本校同人易于承认之解决，杰仍当继续与校中同事细商。专复。即颂时祺！
弟王世〇 启[5]
档案中存留的，是这封信函的底稿，大约是由校方秘书人员起草的。从中可以看到一些有趣的细节：王世杰过目此稿后，在其上做出了多处修改。如将全部的“敝校”改为“本校”，又将最后一句原拟的“倘能互谅，得一双方满意解决，敝校亦愿早日解决此项手续也”改为“倘能成立一种本校同人易于承认之解决，杰仍当继续与校中同事细商”。从这些改动中，不难窥见王世杰的自认得理，以及内心对于石星川的不屑。王世杰特别强调征用珞珈山建设新校舍是“省政府全体委员”的既定决策，并且登报通知了各业主前来办理卖地手续，如果逾期不办，就会被视为无主地或公有土地，由此委婉地反击石星川的来函“似于事实尚有未明了”。不过，对于石星川来函中所说的占盖房屋、私挖松树等情形，王世杰并未否认，看来这确实是事实，只是武大方面并不认为其有何非法之处。在占据法律与道德制高点的同时，王世杰也留有余地，同意与石星川商量解决办法，而这番“详细商酌”的结果，就是近一年之后的1934年1月11日，武大与石星川签订了第100号契约。从这份地契中可以得知，石星川的这块土地内，共有水田46.21亩，旱地20.52亩，荒山252.98亩，水塘17.5亩（总面积337.21亩），松树有3000余棵。武大支付给石星川4500元，买下全部的土地及其附着物。若以当时武大收用土地的通行单价——水田每亩35元、旱地每亩10元、荒山每亩5元、水塘每亩10元来计算，则山田水塘的地价总计为3262.45元，因此这3000余棵松树，武大仅支付了1200余元，并非吴忠亚所回忆的“每棵两元”（见图1）。
诚然，与无偿将土地捐献给武大的咸宁籍地主王职夫相比，石星川事前未有严肃看待武大的声明，事后又上门索钱的做法并不高尚。不过从王世杰的回信以及此事后来的解决办法来看，武汉大学校方也自知如若真要完全坚持贯彻“倘逾限不履行登记手续，本会即视为无主或公有土地”，既不现实，也恐将激化矛盾，无助于纠纷的解决。因此对于这些“逾限”的地主们，校方在强调法律原则的同时，往往依旧会按照通行的价格，支付给地主相应的金额，并办理有关手续。这种法律和情理相兼顾的做法，保证了国立武汉大学珞珈山校址土地征收的大体顺利进展。
图1 国立武汉大学收买石三仁（石星川）水田、山地、树林契[6]
从1929年11月21日潘石氏、潘良文荒山契，到1937年9月30日李贤栋房屋拆迁补偿契，国立武汉大学在珞珈山校址内共有261份契约（内含东湖鱼股契4份）。笔者将全部契约的有关信息整理成表，并进行了数据统计和分析。从时间上看，这261份地契的签订时间最早始于1929年11月，最晚止于1937年9月，共跨越了近8年的时间。按年份分布，各年份的地契数量如图2所示：
从图2不难看出，国立武汉大学珞珈山新校舍的买地进程，明显分为前后两个不同阶段。第一阶段从1929年到1931年，尤以1930年为峰值，当年立契41纸。1932年，买地进程几乎停断，全年只立契两纸。从1933年开始，进入了买地的第二阶段，尤其以1934年为峰值，当年立契多达77纸。这一前后两个不同阶段的分布趋势，是与新校舍的建设进程相吻合的。以1932年为界，新校舍建设亦分为一、二两期工程，而两期工程之间的1932年前后，校舍建设亦曾陷入近两年之久的停断。校舍建设进程与立契数量的分布趋势如此吻合，说明武大的买地是与校舍建设密切相关的，即校舍建到哪里，才在哪里买地，而圈定界址内尚无建设项目的土地，则购买亦会较晚。
图2 国立武汉大学珞珈山地契各年度数量统计图（单位：纸）[7]
这一事实再次说明早前武大在通告中所宣称的“凡在该地段有土地者，务希按上定限期，携带红契，前往落驾山本会办事处登记，以便清丈，遵章购买。倘逾限不履行登记手续，本会即视为无主或公有土地”，事实上完全没有实施。在圈定界址内，绝大多数的地主并未理会武大的这一带有威胁意味的说法，而是等待武大的校舍建设涉及某一具体地块且迫在眉睫时，方才办理买卖手续。
一纸契约意味着一桩交易。从这一数字上看，第二阶段的交易数量远远多于第一阶段。但是，如果再看交易面积的统计，就会呈现出不同的状况：
图3 国立武汉大学各年度收购珞珈山土地面积统计图（单位：亩）[8]
从图3可以看出，虽然交易面积亦以1932年为界，分为前后两个阶段，但与交易数量后一阶段明显多于前一阶段不同，交易面积则是前一阶段明显大于后一阶段，特别是最初的1929年，面积高达946.76亩，为各年之首。而如上文所述，最早的第1号契的立契时间，已经是1929年底的11月21日了，即1929年的买地工作事实上仅仅开展了一个多月的时间。由此我们不难发现，在整个买地进程中，武大最先主要收买那些大地主所有的大块土地，而后才逐渐转向零散细碎的小块土地。这其中有客观的因素，即大地主所有的大块土地，多半为山地，而武大新校舍的主要建筑，多建在山地地段。但另一方面，这其中也存在校方的策略性因素，即先敲定大地主的大块土地，不仅在面积上能够占据优势，且搞定这些大地主，意味着在当地土著当中争取到了有分量的人物的支持，对于接下来工作的开展也是大有好处的。
我们再来看看交易金额。在珞珈山的土地收买进程中，土地类型主要被分成水田、旱地、荒山三种不同类型，以不同的价格予以购买。此外，水塘、树木、坟墓、房屋、谷仓等附着物，也会酌情给予不同的金额。由于每一纸契约中上述各项的所占比重各不相同，因此各年度的交易金额，又呈现出不同的趋势（见图4）。
图4 国立武汉大学各年度收购珞珈山土地（含附着物）金额统计图（单位：元）[9]
从全部地契的情况综合来看，尽管购地时间前后持续八年之久，但总体上说，各项内容的单价并未发生明显的变化。在大多数的交易中，均是执行的水田35元每亩、旱地10元每亩、荒山5元每亩的单价。而树木、水塘、坟墓、房屋等附着物的价格则无定数，需要视具体情况而定，其中多数水塘以10元每亩的价格成交。由于在1932年前的第一阶段，所卖土地以荒山为主，水田较少，因此尽管面积较大，但金额却不高。而在后一阶段，水田占据了相当大的比重，因此交易金额也就明显增加了。
半个多世纪以来，这批地契作为证明武汉大学拥有珞珈山校园的核心凭证，一直在武大得到妥善保管。它们在抗战时期随校西迁四川乐山，战后又运回珞珈山，随后又躲过了历次政治运动和漫长历史岁月的侵蚀。除了20世纪50年代校方将4份东湖鱼股契移交东湖有关部门外，其余珞珈山校园地契，连同各契内的老跟契，均完好保存至今，堪称武汉地区民国时期土地契约最完整的案例之一，具有极高的历史文物价值。
【注释】
[1]《国立武汉大学建筑设备委员会收用落驾山新校址圈定土地紧要通告》，《武大与武昌财委会关于地界纠纷材料》，武汉大学档案馆馆藏档案，全宗号6，年代号1936，分类号L7，案卷号6。按：另据其他文献可知，此公告中所列出的办理登记时间为10月21日至11月20日。参见下文王世杰致石星川回函。
[2]按：档案底稿中“本会即视为无主或公有土地”后原有“径向官厅领用”一句，后被涂改删去。
[3]吴忠亚：《追怀武汉大学首任校长王世杰老师》，《武汉文史资料》1987年第3辑（总第29辑）。
[4]《石星川致武汉大学校长王世杰函》，《国立武大1933年关于请备价承买新占土地及新挖松树的信函》，武汉大学档案馆馆藏档案，全宗号6，年代号1933，分类号L7，案卷号12。
[5]《国立武汉大学校长杰为函请派定负责任来校与熊主任接洽致石汉舫先生便函》，《国立武大1933年关于请备价承买新占土地及新挖松树的信函》，武汉大学档案馆馆藏档案，全宗号6，年代号1933，分类号L7，案卷号12。
[6]《国立武大1929年购买石三仁洪山狮子山薛家冲水田水场旱地荒山地契》，武汉大学档案馆馆藏档案，全宗号6，年代号1929，分类号L7，案卷号1936。按：档案案卷名有误，该文件形成年代应为1934年。
[7]据国立武汉大学珞珈山地契整理。武汉大学档案馆馆藏档案，全宗号6，年代号1929，分类号L7，案卷号37～297。
[8]据国立武汉大学珞珈山地契整理。武汉大学档案馆馆馆藏档案，全宗号6，年代号1929，分类号L7，案卷号37～297。
[9]据国立武汉大学珞珈山地契整理。武汉大学档案馆馆藏档案，全宗号6，年代号1929，分类号L7，案卷号37～297。