②租赁房屋，房屋的权利瑕疵如何把握？

很多企业租赁房屋，只看地理位置、物理结构、装潢硬件等，而不去关注房屋本身的权利状态。房屋所有权是指对房屋全面支配的权利，分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。占有权是指房屋所有权人能够对房屋实际控制的权能，它可以与所有权分离，由别人来行使，比如房屋出租，就是将房屋一定时期内的占有、使用权让给承租人来行使。使用权是指对房屋的实际利用权利，它也可以与所有权分离，比如将房屋借给或租给他人使用。收益权是指房主收取由房屋产生出来的新增经济价值的权能，主要包括由房屋产生的租金、增值和各种运用房屋从事经营活动而产生的利润等。所有权中最重要也是最核心的权能是处分权，指房屋所有权人在法律许可范围内的对其房屋拥有的处分权利，包括修缮、装饰、改造、拆毁重建等事实处分和对房屋进行出租、信托、抵押、出卖、赠予等法律处分。

【案例】　A公司向B公司租赁一栋楼用于开办月子中心，A公司审查了房产证，确认B公司是该栋楼的所有权人，于是A公司放心地与B公司签订了租赁协议，预先支付了第一期租赁费用100万元，并对租赁房屋进行了一些装修改造，花费60万元。后A公司开业经营一段时间后，收到法院的协助执行通知书，要求其在三个月内搬离该房屋。原来，B公司一直向银行贷款，在将该栋房屋出租给A公司之前就已将该房屋抵押给了银行，现在B公司无力偿还贷款，银行起诉到法院要求实现抵押权，银行在胜诉判决生效后，申请法院对该房屋进行拍卖。(https://www.daowen.com)

【解析】　本案中，B公司将房屋抵押给银行，在该房屋上设定了抵押权，这是对房屋处分权的一种限制，B公司对该房屋的权利状态是有瑕疵的。《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。因此，如果拟租赁的房屋已被出租人抵押给银行等债权人的，则要充分考虑该房屋出租人的经济实力，一旦抵押权人行使抵押权，则其有权利通过法院执行程序拍卖、变卖抵押房产，抵押权设立后的租赁关系是无法对抗该抵押物权的，除非租赁关系（包括租赁物转移占有）早于抵押权设立时间。因此，要租赁房屋除了要看房屋的物理状况，还要看房屋的所有权人是谁，再要审查房屋的权利状态是否有抵押等处分限制。