出租人未按照约定履行合同造成承租人损失的,应该承担赔偿责任吗?
案例场景
闫女士在某小区拥有一套住房,平时并不在此居住,因此该房屋一直向外租赁。在2016年5月到2017年5月,尚某租住了闫女士的房屋,在租赁合同即将到期前,闫女士将房屋再次挂到房产中介处寻找下一任承租人,康某看到出租信息后便与闫女士进行协商,在谈妥价钱和租期之后,康某交纳了定金,等待5月尚某搬出后入住。其间康某在某网站订购了一套沙发,定于5月5号送达租赁的房屋。然而到了5月,尚某却没有现身与闫女士结账,并且其电话也打不通。导致康某无法按期搬入,因此造成康某取消沙发订单损失200元定金。对于康某的损失,闫女士应当承担赔偿责任吗?
依法分析
闫女士应当支付违约金及赔偿康某的损失。首先,双方签订的租赁合同合法、有效,双方应按合同约定履行自己的义务,而闫女士却在签订租赁合同后,因为房屋没有按时腾出来导致无法按期交付出租的房子,其行为已经构成违约。根据《合同法》第一百零八条的规定,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中,闫女士将房屋租赁给康某,但由于房屋没有及时腾出,闫女士违约,导致康某无法入住,并且产生取消购买沙发的损失,对此,闫女士应当对康某的损失进行赔偿。
法律条文
《中华人民共和国合同法》(https://www.daowen.com)
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
专家解析
出租人有两个基本义务,一是交付义务,二是对租赁物的瑕疵担保义务。交付义务是指出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。出租人对租赁物的瑕疵担保义务是指出租人在租赁物交付时和租赁期间保证租赁物符合约定的用途,即具有品质完整的使用价值,使承租人能够正常使用。出租人不能按照约定交付租赁物或者交付的租赁物不符合约定的,应负违约责任;同时承租人可主张同时行使抗辩权并拒绝向出租人支付租金。