开发商隐瞒商品房产权性质的应承担怎样的赔偿责任?
案例场景
李某看中一城中村正在建设的商品房,遂到售楼处询问该房屋信息。开发商表示该商品房已经得到相关部门批准,届时保证发放房屋所有权证和国有土地使用证。李某遂与开发商签订房屋预售合同,约定其购买商品房一套,面积为100平方米,价款为50万元,一次性缴纳房款,房屋于2014年1月5日交付使用。合同签订后,李某发现没有约定权属证明办理事项,遂询问相关事宜,开发商表示交房后半年内一定办理产权证。李某当即交付50万元购房款。 2014年1月5日房屋如期交付,李某装修后搬入该房居住,听邻居说开发商在城中村建房并没有得到相关部门审批,没有国家的土地使用证和预售许可证。其找到相关部门询问,得到的答复与邻居所述一致。李某找到开发商要求解除购房合同并赔偿损失。那么,其可以要求开发商怎样进行赔偿?
依法分析
李某可以要求开发商返还房款及利息,并可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是,赔偿金作为对出卖人的惩罚性赔偿,不在于弥补买方的实际损失,而在于对其恶意违约的惩罚。由于房产本身价格很高,统一适用双倍赔偿则惩罚过于严重。所以,对于出卖人的恶意程度、买受人的损失大小应结合具体案情来裁量,而不能一概以双倍赔偿论之。
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。(https://www.daowen.com)
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
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专家解析
《合同法》第一百一十四条规定的是违约金制度。本条第一款是约定违约金,即当事人在合同中或合同订立后,约定一方违约应当向另一方支付一定金额的违约金。这一款还规定了当事人可以约定违约金赔偿金额,即损害赔偿金。约定违约金与损害赔偿金常常可以互相替代。本条第二款涉及违约金条款的效力问题。当法院对约定的违约金进行干预并进行增减时,约定的违约责任条款失效。本条第三款规定的是两种违约责任形式:违约金与继续履行并用的情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的是缔约过失责任问题,房屋只有在有国有土地使用证和预售许可证的情况下才可以进行出售,否则不能出售,不能办理房屋权属手续,这是对购房者知情权的保护。