以按揭贷款方式购房的,违约金是以已付房款为赔偿标准吗?
案例场景
俞某与家佳房地产开发公司签订了商品房预售合同,约定俞某购买商品房一套,共计80平方米,总价款50万元,交房日期为2017年1月1日。如果逾期交房,每过期一日按照累计已付房款的2‰支付违约金,逾期1年交房的,购房者有权解除合同。合同签订后,俞某支付了25万元的首付款,并办理了工商银行10年期25万元的按揭贷款。 2017年1月1日,房地产开发公司没有交付房产,一直到2017年12月15日才通知俞某领取书面交付通知书、房屋钥匙及逾期交房的违约金。俞某领取房地产开发公司给付的违约金时发现,违约金不是按照房屋总价款计算的,遂提出异议。房地产开发公司表示当时合同中约定的是“累计已付房款”的数额,不是总房款。那么,逾期交房的违约金应该按照什么标准计算呢?
依法分析
房地产公司应按总房款的2‰向俞某支付违约金。根据《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,房地产公司未按合同约定的时间向俞某交付房屋,已经构成违约,应当承担违约责任。按照双方的约定,以买受人累计已付房款的2‰向买受人支付违约金。虽然该房款部分为银行贷款,但开发商实际上已经得到合同约定的全部房款,所以,房地产公司应按照全部房款向俞某支付违约金。
法律条文
《中华人民共和国合同法》(https://www.daowen.com)
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
专家解析
《合同法》第一百零七条规定了违约的基本形态和承担违约责任的种类。现实中违约形态表现多样,本条将违约形态按照是否履行与履行状况分为两类:一类为不履行合同,另一类是履行合同义务不符合约定即履行不当。不管什么状态的违约,都要承担违约责任,责任承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人因违约而向另一方支付的金钱或其他财物。违约金可以看成一种附条件合同,只有在一方出现违约行为时,违约金合同才生效,否则不生效。《合同法》第一百一十四条第一款的规定是关于约定违约金的。双方当事人可以约定违约金及违约金的计算方式。