物业公司可以将物业管理区域内的管理工作全部委托出去吗?
案例场景
蒋某大学毕业留在了城里工作,事业小有成就时,在城里买了一套房子,把老人接到城里安享晚年。蒋某给父母买房子的时候,也是煞费苦心,挑了一个卫生、环境、安保都管理很到位的小区。但是,某日他去探望父母的时候,发现该小区服务质量大不如从前,服务水平特别差。一打听才知道,原来与小区业主委员会签订管理服务合同的物业公司为了得到更大的利益,将小区的全部管理工作一并委托给了一个不专业的小公司。蒋某想知道,物业公司可以将物业管理区域内的管理工作全部委托出去吗?
依法分析
与业主委员会签订物业管理服务合同的是物业公司,物业公司是实施物业服务的主体,根据《物业管理条例》第三十九条和第五十九条的规定,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。本案中,该物业公司将全部管理工作委托给不专业的公司以赚取更多的利润,这种行为是不合法的,应立即改正。
法律条文
《物业管理条例》
第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第五十九条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
专家解析
在物业管理关系中,物业服务企业是受托人,接受全体业主的委托从事物业管理活动。一般情况下,物业服务企业应亲自进行物业管理。但由于物业管理服务活动内容广泛、项目众多,有些事务如消防管理、绿化养护、安全保卫、电梯维修养护等专业性较强,要求物业服务企业全部擅长、完全胜任在事实上难以做到,因此,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给其他专业性服务公司。专项服务的转委托无须取得业主大会或业主委员会的同意,可以由物业服务企业自行决定。但转委托合同的内容不得与原物业服务合同的内容相抵触,专业服务企业的受托权限不得超出物业服务企业的受托权限。在转委托合同关系中,业主与专业服务企业之间不存在合同关系,物业服务企业是专业服务企业的委托人,物业服务企业就专业服务企业的服务向业主负责。