交房前购房者怎样做才能防止开发商将房屋另卖?
案例场景
孙某和女友打算年底结婚,为了在结婚时住上自己的房子,孙某千挑万选终于选中一套两室一厅的房子,该房子无论格局、位置还是高度都令孙某和女友非常满意,于是孙某和开发商签订了购房合同并缴纳了定金。但是,孙某还是放心不下,他觉得这套房子特别好,怕开发商将该房另卖他人。那么,交房前购房者怎样做才能防止开发商将房屋另卖呢?
依法分析
孙某可以向登记机构申请预告登记来防止开发商将已购房屋卖给他人。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制卖方把该不动产另外转让给他人,保障债权人将来取得物权而作的登记。所以,当孙某与房地产公司签订了买卖合同和有了申请预告登记的约定后,就可以申请预告登记。这样,如果房地产公司将该房屋再转卖给其他人,未经孙某的同意,其转让行为是不发生法律效力的。但是预告登记同样也有时间限制,即预告登记之日起三个月内未申请产权过户登记的,预告登记失效。所以,孙某应在三个月内办理过户登记,否则预告登记失效。
法律条文
《中华人民共和国物权法》(https://www.daowen.com)
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
专家解析
预告登记制度的目的是限制卖房人、开发商处分不动产,保障买房人取得交易房屋权属。预告登记权利并不是法定的权利,而是由买卖双方在协议中约定的权利,即只有交易双方达成一致性意见,并在合同中约定可以进行预告登记的,一方当事人才可以行使预告登记的权利。该制度的确立为解决 “一房多卖”提供了有效的防御手段,从而更能保证交易安全,维护不动产交易秩序。