房屋所有人登记错误,而该登记人又将房屋转让的,其行为有效吗?
案例场景
施某委托表姐帮自己购买一套海景房,选定之后由于其工作繁忙就没有去办理房屋产权登记而是让表姐代劳,结果该房屋错误地登记在了表姐的名下。 2017年9月15日,施某向当地的登记机关提出异议,请求变更登记。 2017年11月15日,施某意外发现表姐已经于一个月前将该房屋转卖给了郑某,并且已经办理了相关的手续。那么,施某表姐的做法有效吗? 施某可以要求郑某返还自己的房屋吗?
依法分析
施某表姐的转让行为有效,施某不能向郑某要求返还房屋,因为他没有在异议登记后15日有效期内起诉,异议登记已经失去效力。现实生活中,房屋有可能被错误地登记在他人名下,或者有人认为某处登记在他人名下的房产本属自己所有,《物权法》上把提出这种主张的人称为“利害关系人”。 《物权法》第十九条赋予了利害关系人异议登记的权利,在进行异议登记后15日内通过诉讼途径来确定房屋到底归谁所有,如果登记后15日内没有起诉,则异议登记失效,视为利害关系人放弃异议,这时如果把房屋卖给第三人,则买卖是有效的。即使利害关系人确实是真正的房主,也不能要求已经取得房屋所有权的第三人返还房屋。
法律条文
《中华人民共和国物权法》(https://www.daowen.com)
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
专家解析
在房屋权属登记错误时,房屋的利害关系人可以向登记机构申请变更登记。如果房屋登记簿上记载的所有权人书面同意变更的可以直接进行变更登记,在其不同意更正时,为了保护利害关系人的权益,法律规定了异议登记制度。需要注意的是,异议登记只是临时的救济途径,要求利害关系人在进行异议登记后15日内根据登记依据的权属来源不同向法院提起民事确权诉讼或是行政诉讼。