房地产商是否有权将小区共有部分赠给某一个业主?
案例场景
顾某于2017年3月购买了一套单元房,在签订购买协议之前开发商答应将顾某楼下的公共地下室送给顾某,并允许顾某自行处置该地下室。但是,当签订正式购买合同时,顾某并没有发现该条款,经协商,开发商在其与顾某签订的购房合同中加入了该条款。当该房屋交付使用后,很多人对开发商和顾某的这个协议很不满,纷纷找到开发商要求归还公共地下室,而顾某认为这是开发商的赠与,并且写在了购房合同当中,所以坚持不将该地下室让出。那么,顾某的说法对吗? 房地产商有权将小区共有部分赠给某一个业主吗?
依法分析
顾某不能要求房地产公司赠送公共地下室,但可以要求其给予一定经济补偿。依据《物权法》第七十条的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。公共地下室属整栋楼的全体所有人共有,而不应属于某个业主所有。房地产公司称将其赠送给某个业主,构成了对其他业主对公共地下室使用权的侵害,其赠与行为是无效的。其无效的赠与行为,构成对顾某的违约,因此,顾某可要求房地产公司承担违约责任,给予一定的经济补偿。
法律条文
《中华人民共和国物权法》(https://www.daowen.com)
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《商品房销售管理办法》
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
专家解析
业主的建筑物所有权包括对其专有部分的所有权和对建筑区划内共有部分的共有权。业主对自己购买的房屋享有专有所有权,对楼房的电梯、过道、楼梯、外墙面、小区绿化、健身场地等区域与所有业主共同享有所有权及管理权。购房合同中约定的房屋面积就是专有所有权区域,公摊面积就是共有权的区域。因此要提醒购房者,对于开发商广告宣传的事项一定要在购房合同中明确约定,否则很难维护自身权益。