卖方能够将进行预告登记后的房屋抵押吗?
案例场景
张某经人介绍打算购买赵某的房屋,双方约定款项一次性付清,款项付清一个月后办理产权过户登记手续。合同签订后,张某便交付了足额的房款,但是他并不放心,于是他到相关部门进行了预告登记。一周以后,赵某因资金周转困难向乔某借款10万元,乔某要求以赵某卖给张某的房屋做抵押,赵某满口答应并办理了相关的手续。那么,赵某的做法对吗? 在这种情况下他有权将该房屋抵押吗?
依法分析
张某已经与赵某签订了购房合同,该合同已经生效且已实际履行,赵某无权再向乔某抵押该房屋。乔某的抵押权对于张某是无效的。为了保障房屋购买人的权益,我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度,即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。建立本制度的目的就是限制不动产权利人“一物二卖”及擅自抵押等行为,保护市场交易安全有序并保证购买人的利益实现。也就是说,一旦进行了登记预告,在有效期限内,原房主将此房再次出售或者抵押的行为通通无效。本案中,由于张某对该房屋进行了预告登记,所以赵某后设定的抵押权对张某不发生效力。
法律条文
《中华人民共和国物权法》(https://www.daowen.com)
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
专家解析
预告登记制度通俗来讲就是购房人将自己购房的事实进行预告登记,卖房人再将房屋二次转让、抵押、出租等行为都不能对抗购房人的权利,这就可以确保购房人获得所购买的房屋。但是预告登记不是长期有效的救济途径,需要购房人在能够进行不动产登记之日起三个月内进行不动产权属的登记、变更,否则,预告登记失效。