只有取得房产证,才可以行使业主权利吗?

案例场景

林某大学毕业后,留在了读大学的城市工作。后来她靠自己的努力,按揭买了房子,告别了租房度日的生活。但是由于开发商欠缴有关土地出让金,导致林某无法及时办理房产证。入住后的第2年,物业公司未经公示就擅自提高了物业服务费。因此,林某到物业公司询问,双方一言不合就发生了矛盾。最后,物业公司称,林某没有取得房产证不是小区的业主,无权行使业主权利。林某想知道自己到底是不是该小区的业主?

依法分析

物业公司的说法是不正确的,林某是该小区的业主。在现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋购买人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定,因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。可见,林某即使没有取得房产证,也可以行使业主权利。

法律条文(https://www.daowen.com)

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

专家解析

依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,也可以认定为业主。因此,只要通过买卖等合法方式取得所有权的,暂时没有房产证,也是法律上的“业主”。可以行使业主的权利,履行业主的义务。