抵押、查封等因素会影响被征收房屋的价值评估吗?
案例场景
2017年2月,张某因做生意资金周转不灵将其在横溢新苑的一套三室两厅的单元房抵押贷款。三个月后其又因与他人发生经济纠纷,致该小区的另一套单元房又被法院依法查封。 2018年5月,该小区因市政府依照市政规划需要依法征收,该小区的房屋被征收人协商选定了一家房地产评估机构。那么,抵押、查封等因素会影响被征收房屋的价值评估吗?
依法分析
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”因此,房屋征收补偿对象是被征收房屋的所有权人。本案中,虽然张某被征收的房屋被依法查封,但张某仍是房屋的所有权人,应享有征收补偿。同时《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定:“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”因此,本案中,张某的房屋存在被查封情形不会影响该房屋的价值。
法律条文
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。(https://www.daowen.com)
《国有土地上房屋征收评估办法》
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
专家解析
房地产价值,是“被征收房屋及其占用范围内的土地使用权价值”。土地使用权价值有出让土地价值、转让土地价值、划拨土地价值。不论哪种土地使用权价值,都是要求在正常情况下,双方熟悉交易,并以公平方式交易,在估价时间一致情况且在自愿交易情况下的价值。其中“无租约限制”是指被征收房屋不受租赁因素影响。对房地产价值的评估不予考虑租赁的影响,房屋抵押、查封等因素在评估中不予考虑。