业主与物业管理企业可以采取什么形式约定物业服务费?
案例场景
王某大学毕业后,选择前往上海发展。经过几年的努力和打拼,王某终于从租房度日变成了有房一族。买了房子,面临的直接问题就是物业服务费采取何种方式缴纳。为此,王某来到小区的物业管理公司询问物业费缴纳的情况。物业公司的工作人员告知王某物业服务收费标准按产权面积计收,可按季收取也可按月收取。王某想知道物业费的收取还有别的方式吗?
依法分析
根据《物业服务收费管理办法》第九条的规定,物业服务费用的约定方式有两种——酬金制和包干制。案例中的收费方式为包干制收费,目前使用较普遍。所谓包干制,《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条第一款、第二款进行了明确解释,即业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式,其费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。而酬金制则是人们通常所说的业主AA制,小区的物业维护资金不再由物业管理企业把握,而由全体业主选出的常设机构业委会代管。酬金制目前在我国内地使用不太广泛,制度运行基础比较薄弱,本案中的王某所在小区的物业公司以包干制约定计费形式较为适宜。
法律条文
《物业服务收费管理办法》
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条第一款、第二款 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
专家解析
作为相对简单便捷的收费方式,包干制方便了物业管理企业的同时,也造成了物业管理交易的不透明性。在包干制下,物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务,对应收的物业服务费用拥有所有权,可以自行支配,业主及业委会无权检查其使用情况,这样容易造成双方信任感不强。同样,包干制的成本意识,也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本,以此谋取更多利润。现实中,物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此,而对物业管理企业(尤其是住宅型物业管理企业)最大的负面报道也多在于此,这也是酬金制日前备受推崇的主要原因。