土地流转

在11 世纪，乡村的土地资源已经得到了大规模开发。田野里种植着大麦、燕麦和小麦。当时土地主要集中在贵族手里。14 世纪中期爆发的黑死病，劳动力大幅减员，很多贵族子嗣断绝。贵族们乘机兼并大量土地。进入15 世纪后，英国毛纺业崛起，羊毛价格远超粮价。地主赶走了大量佃农，圈地养羊。土地买卖逐渐流行起来。轻微沙化的土地得到了修复，沼泽地排水后成了良田或牧场。议会在1846 年废除《谷物法》（Corn Laws）后，土地贵族们失去了抬高粮价的法律依据。他们纷纷出售田产，转向利润更高的房地产和贸易。到了1976 年，英格兰和威尔士的地主放弃了76%的地产。现在土地基本是私有和租赁两种形式。土地就在那里，不增不减，流转的是土地上的主人。无论本国人还是外国人，在英国买地置业都不受限制，也没有额外税费，手续办理也同本国人一样。

英国房地产分永久产权（Freehold）和租赁产权（Leasehold）。永久产权拥有者可世代传承，也可买卖交易。租赁产权的年限多为99 年，最长是999 年。期满后可与产权人协商再续。有些地主老了，无力耕作和打理，后代又无兴趣，他们自然要售掉田地。地主挑选新主人的条件，往往不是出价最高者，而是选择那些热爱土地、喜欢乡村生活的人。这样土地交到他们手上，才不会荒废。

购置土地同投资房产一样，但土地的分量显然更重。英国沿用的是“房随地走”原则。有了土地登记证，在上面盖房获批后，无须再办理房屋产权证。只需在土地登记证附录上，用文字和图形标注即可。英格兰和威尔士地区的所有房地产信息，都储存在英国土地登记局（Land Registry）。民众可以检索查阅，公开透明。即使开发商尚未完成的房屋开发，土地登记局也会提供开发证明，包括开发费用等信息。这杜绝了私下交易和偷税漏税。

房地产买卖涉及诸多法律问题，通常都由专业律师代理。律师先要核实卖家，确定土地产权是否在卖家名下。若是租赁产权，还要核实剩余年限。租赁产权长短是影响价格的关键。剩余的租赁产权期愈长，价值就愈高。若房屋的租赁产权只剩下一年或几个月，房价可能低至一万或几千英镑。若要把租赁产权延长99 年，续租费可能高达几十万英镑。房地产价格背后实在大有文章。若双方对延租费有争议，可以去租赁产权估值法庭（Leasehold Valuation Tribunal）进行仲裁，或去租赁产权咨询机构寻求免费帮助。

在确定了上述项目后，律师还要联系土地核查公司，让核查公司调查这块土地的交易记录：土地是否被污染或洪水浸泡过；原来房屋内是否有上下水道；排污和污水处理方式；土地所有者向附近教堂的缴税情况；从公路进入地块的道路维修费用；政府对这块地的使用规定等。地方政府对土地使用都有规定，特别是那些靠近绿化带或公共设施的地块。若在上面盖房，需经地方议会批准，且只能在原有建筑位置上翻盖，不得扩大建筑面积，不能侵占原有种植面积。完成后的调查报告足可以装订成一本厚书。买主审核了调查报告和卖方合同后，会把有异议或不清楚的部分标出来，把修改意见反馈给卖方代理律师。

根据律师的介绍，在房地产交易中，卖方首次出价往往高于实价的5%，这是预留的砍价空间，故折扣不会超过5%。这还要看卖家的心情，是否急于出手等因素。在双方就价格和合同内容达成一致后，双方要签订合同。从签字一刻起，双方都必须严格按着合同操作。任何违反合同的行为，都会留下不良信用记录。在办理土地转让手续时，买主还要提交房屋建造图纸和方案，这需要听取当地规划咨询师的意见，了解当地政府关于房屋建造的条款，包括高度、面积和建筑风格。咨询师会提出一系列建议，如不准建造奇形怪状的建筑，应该使用哪类木材，如何最大化居住空间和菜地面积。这需要支付一笔咨询费。买家带着房屋建造许可规定，与建筑工程师进行协商，由工程师提出造价预算，然后申请建房许可证。一切都搞定后，由律师到英国土地登记局备案。整个交易才算完成。接下来，新主人就可以实现自己的梦想了。