“产”：综合管廊的基本属性
（一）综合管廊的经济属性
1.建设成本
综合管廊建设成本包括综合管廊主体和附属设施建设费用，具有一次性投资特别大的特征，据专业机构对3公里以上不同建造方式（现浇与预制）的综合管廊综合单价的估算，不同舱室的综合管廊单价差别很大，一般来说，舱室越多，所需建设成本越高。
2.运维成本
（1）日常运营管理费
综合管廊日常运营管理成本主要是人工费、动力费、运营管理费用等，人工费主要是巡查人员、检修人员、控制中心操作人员及管理人员的费用，动力费主要是附属设施运行费用，运营管理费包含日常办公及相关税费等，具体费用应根据管廊运营质量要求综合考量。
（2）大中修费用
综合管廊大中修费用是综合管廊廊体和附属设施定期检修和更新的费用，包含综合管廊廊体的健康测试、廊体修复、附属设施的定期更新等的费用。
大中修费用依据综合管廊使用状况提前计划，属预算外专项费用，一般不计入日常养护年度费用总额，其费用估算可参考以下两种方式：
一是按项目投资总额的2%考虑，每10年发生一次。
二是参照上海市工程建设规范《城市综合管廊维护技术规程》（DG/TJ08-2168-2015）的设备更新及使用建议年限，依据上海、厦门等地的实际经验，可估算经验值一般为20万元/公里/年。
3.准经营性
根据项目是否具有经营性，可分为经营性项目、准经营性项目及非经营性项目。准经营性项目与纯经营性或纯公益性（非经营性）项目相比较，有两个特点：（1）准经营项目较纯公益性项目而言，具有比较明确的受益对象，因此可以向收益对象收取一定的费用，所以项目具有一定的经营性；而较纯经营性项目而言，准经营性项目又具有较强的社会属性。（2）项目建成后在经营过程中向其受益者收费时价格的制定不能单纯地以其建设及运营时的投入物为制定价格的度量标准，因为项目提供服务的对象或最终对象是社会公众，所以必须考虑公众可接受的价格及公众的利益，所以它的收费价格由代表公众利益的政府来指导定价。
综合管廊建成后可以向入廊单位收取管廊使用费（入廊费及日常维护费），具有一定的经营性，但由于管廊提供的服务关系公众的切身利益，其附带的公益属性导致市场机制的部分失效或低效，使用者付费无法覆盖管廊建设、运营成本及社会投资的合理利润要求，需由代表公众利益的政府通过可行性缺口补贴的方式来维持其运营。因此，综合管廊属于市政基础设施中的准经营性项目，政府通过PPP模式授予社会资本投资、建设并运营综合管廊的特许经营权（特许期一般不超过30年），并提供可行性缺口补贴。
4.综合管廊的效益特征
（1）外部效益明显大过直接收益
综合管廊的直接收益体现为管线入廊后更换维护的便捷，减少重复开挖道路而造成的人力、物力的浪费以及避免管线直接接触土壤及地下水，有效减少对管线的腐蚀，延长管线使用寿命等。(https://www.daowen.com)
然而，综合管廊建成后，除具有上述直接收益外，通过统筹各类市政管线规划、建设和管理可以实现如下外部效益：一是解决反复开挖路面、架空线网密集、管线事故频发等问题；二是有效地保障了城市管道安全、降低城市道路的翻修破坏，减少交通拥堵，节省了地下空间，空余出了大量“干净土地”，促进周边土地的升值，提高人民生活质量和效率；三是完善城市功能、美化城市景观、促进城市集约高效和转型发展、有利于提高城市综合承载能力，带来巨大的社会、经济和环境效益。
可以看到，与直接收益相比，综合管廊建设的效益主要体现为其外部效益。[3]
（2）长期效益明显大过短期效益
城市地下综合管廊是一项百年工程，根据我们自己测算和住建部提供的综合管廊与管线直埋经济分析，综合管廊使用年限为50年时，综合管廊与直埋管线的总费用基本持平，综合管廊使用年限为100年时，综合管廊带来的经济效益才体现明显，同时带来巨大的社会效益和环境效益。[4]根据第一批综合管廊试点城市的经济测算，按照使用者付费方式，管廊项目在运营48年左右可实现资金平衡，此后的52年可处于盈利状态。[5]因此，综合管廊属于典型的长期效益明显大过短期效益的工程。
（二）综合管廊的法律属性
在综合管廊PPP项目实践中，我们曾先后两次关注管廊的性质问题：
第一次是关于管廊如何套用工程定额的问题，由于现行定额中无管廊一项，关于管廊建设套用何种定额曾与政府有过较为激烈的争议，最终在《国务院办公厅关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》（国办发〔2015〕61号）中找到支持我方主张套用“隧道”定额的依据[6]。
第二次是考虑管廊的产权、登记等一系列问题。《物权法》通过建设用地使用权分层设立的方式实现土地的立体开发，为地下建（构）筑物单独设立产权及登记提供了路径。然而《不动产登记暂行条例》出台前，虽然《物权法》中规定了“统一登记”的精神，但在物权法颁布到不动产登记暂行条例出台这七年多的时间里，除了顺应社会主义市场经济发展而循序建立的土地登记、房屋登记（商品房兴起）、林木登记（林业改革）、海域权登记（对海域的充分开发和利用）等，对于其他不动产的登记实践中一直处于空白的状态，《不动产登记暂行条例》出台后，其他不动产的登记离“正名”似乎又进了一步，因此，对管廊法律性质的探讨也有了进一步的现实意义。
1.综合管廊属于构筑物
通常来讲，建筑产品根据是否以供人类在其中生产、生活、游玩等活动为功能目的，可分为建筑物与构筑物。我们认为，综合管廊应属于《物权法》及《不动产登记暂行条例》中所述的构筑物：
（1）《城市综合管廊工程技术规范》（GB50838-2015）中明确规定，综合管廊是建于城市地下用于容纳两类以上城市工程管线的构筑物及附属设施。
（2）《固定资产分类与代码》（GB/T14885-2010）中虽然没有直接列明综合管廊一项，但可参照标准对电缆隧道、廊、水利管道、市政管道等分类定位（均为构筑物），认定综合管廊的性质应为构筑物。
构筑物在制度层面与建筑物并未实行区别待遇，然而在实操层面，其产权及登记等问题与房屋等建筑物相比，待遇确实有所差别，因此有必要予以区分，具体内容下文另述。
2.综合管廊属于单建地下工程
随着经济高速发展，城市人口不断增加，城市的土地逐渐达到饱和，城市发展的需求与城市土地的稀缺性之间的矛盾日益突出，于是人们开始把眼光伸向了我们脚下的地下空间资源，掀起了一股大规模利用地下空间的浪潮，对于土地的立体开发也呈现出一种不可逆转的趋势。《物权法》在第136条规定了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，为土地的立体开发提供了法律依据；《城市地下空间开发利用管理规定》从地下空间开发利用的规划、建设及工程管理角度明确了地下空间开发利用的行政管理要求，并明确地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
上述两项国家层面的法律/规章对于地下空间开发利用的规定，尤其是从私权角度的规定还是过于简略，对于实践操作的指导意义有所不足，在此背景下，各地陆续出台了关于地下空间利用及登记的相关办法以满足地下空间开发利用的实际需求。整理安徽、福建、甘肃、广东、上海、四川等40余个省市出台的上述相关规定发现，地下建设项目的用地及产权登记，通常区分单建地下工程与结建地下工程分别规定，基本规定为结建项目地下空间建设用地使用权与地表建设用地使用权以相同方式一并取得并共同登记（初始登记），单建项目根据项目性质确定土地用途和供地方式并可独立登记（初始登记）。[7]
根据地下工程的开发是结合地上建筑物一并开发还是单独开发，地下空间工程可分为单建地下工程和结建地下工程，综合管廊工程属于单建地下工程。