征地拆迁的风险分析
（一）征地拆迁主要法律依据
无论是国有土地上房屋征收与补偿，还是集体所有土地上房屋拆迁，征地拆迁均由国家通过严格的法律法规予以归置，从征拆立项、审批到补偿安置、拆迁动迁，所有的环节均由政府部门实施和监督。以下通过分析我国关于国有土地房屋征收拆迁和集体土地房屋征收拆迁的法律固定，整理出征地拆迁的核心内容：
1.征地拆迁主体
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，集体土地房屋征收拆迁目前尚未出台这样的明确的征拆补偿规定，但是很多省市出台了地方政府规章予以规范，比如《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》明确规定“市土地行政主管部门主管本市征用集体所有土地房屋拆迁管理工作”。从上述规定可知，征地拆迁的主体为市、县级人民政府，具体为市土地行政主管部门。
2.征地拆迁程序
征地拆迁工作流程涉及法规要求多、主体多、环节多、纠纷多，比较复杂，作为企业，无法参与，也无必要参与，但是作为投资开发的前期工作，无法避免。“知己知彼，百战不殆。”了解征地拆迁工作程序的关键环节，有助于我们把握征地拆迁对后期工作影响的关键点，亦有利于防控征地拆迁的各种风险。以下为征地拆迁工作流程的简要概括：
一是土地行政主管部门办理征拆项目的立项批复、建设用地批准书、用地规划许可证等手续。
二是办理土地征收及用地指标审批等相关手续，征地报批完成后进行征地公告、房屋拆迁许可证办理。
三是按程序选定进场摸底调查的拆迁公司、评估公司、审计单位等。国有土地需进行入户调查，进行收集“两证”、房屋结构和成新度认定、区位价及重置价评估等；集体土地需要组织对拆迁范围内的土地和房屋进行丈量勘界、对房屋合法性认定意见进行公示、对房屋及附属物登记造册、核定常住人口等。
四是拟定拆迁安置方案，报批后予以公示。
五是落实拆迁安置方案，签署征地协议、补偿安置协议等。(https://www.daowen.com)
六是动迁安置补偿。
（二）项目建设中征地拆迁的主要风险
1.成本风险
在征地拆迁费用采取包干制的模式下，政府方一般为包干价确定的主要控制方，社会资本方很难对包干价的高低与否给出准确判断，可能出现包干价过高的成本风险。
在征地拆迁费用采取据实结算等敞口模式下，由于社会资本方依据法律不能直接参与征拆工作，难以对征拆工作进行监控，在征拆成本控制方面处于被动地位。
另外，在“营改增”的大背景下，征拆支付税务筹划是否得当直接影响征拆成本大小。
2.审计风险
在中央对征地拆迁工作极为重视、对征拆安置资金流向监督较严的大制度环境下，在与政府合作的投资项目中，征地拆迁成本作为项目开发成本最终会经财政审计的最终审核，如果出现征拆成本过高的情况，社会资本能否从政府方获得退款；如果出现征拆补偿不足，政府方需要补足资金，政府方要求社会资本补足，应如何应对。上述两方面，社会资本作为投资方均存在不可预知的风险。
3.工期风险
征地拆迁工作的迟延，将在投资建设的链条中产生可怕的“多米诺骨牌效应”。首先是征拆迟延导致项目土地交付迟延，然后是项目周期拉长、融资成本提高、建设成本提高，还可能导致项目错过市场营销的黄金期，各种风险应接不暇。
4.舆论评价负面影响
虽然依照法律规定，征地拆迁属于政府方职责，社会资本作为社会企业投资方，不直接面对拆迁户。但拆迁户可能会为了扩大社会影响力，以达到获取更高额补偿金的目的，从而在项目现场对项目建设进行阻挠，或者散布虚假的、偏颇的对社会资本影响不佳的舆论，进而对社会资本带来不利的负面舆论评价和影响。