建设工程优先受偿权的相关规定与权利属性
（一）立法背景
随着我国经济的迅猛发展及城镇化进程的大幅提升，造就了建筑业的持续繁荣。但在建筑业典型甲方市场的背景下，建设单位拖欠巨额工程款比比皆是，不仅直接导致承包人的合法权益无法保障，还会间接影响建筑工人劳动报酬的实现，对底层群众的保护以及社会的和谐稳定，都带来不利影响。基于促进建筑行业的健康发展和保障农民工生存权的目的，立法者首次于1999年在《合同法》第286条中对承包人的工程价款优先受偿权做出明确规定。该条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
（二）最高院司法解释
《合同法》尽管确立了承包人的优先受偿制度，但是关于权利的属性，行使的顺位，主张的时间等一系列具体操作问题，都没有做出详细的规定，导致该条款在实践中长时间处于“休眠状态”。最高人民法院以对上海市高级人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[1]的形式，首次对《合同法》第286条做出了司法解释，该解释明确了建设工程优先受偿权权利顺位、受偿范围、行权时限、权利豁免等问题，主要包括以下内容：
（1）建设工程优先受偿权优于抵押权及其他债权；（2）优先受偿范围仅限于承包的工人报酬，材料款等实际支出的费用，不包括违约金等损失；（3）行使优先受偿的期限应从工程竣工或合同约定竣工日起6个月内；（4）优先受偿权不得对抗支付了全部或大部分房款的消费者。
另外，2004年12月《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》[2]中确认了装修装饰工程的承包人可在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。
经过最高人民法院司法解释的补充，建设工程优先受偿权制度的框架逐渐清晰，承包人行权基本运作，如下图所示：
最高人民法院除两次以批复形式对建设工程优先受偿权进行了司法解释之外，在2011年还印发了《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）文件。该次会议纪要第26、27条[3]对合同终止履行、合同解除后优先受偿权行使的起算时间做出了建议。但由于最高人民法院的司法解释形式只分为“解释”“规定”“批复”“决定”四类，因此《会议纪要》并不属于司法解释，只能作为裁判的参考和建议。
（三）各地方法院的指导意见、解答
自《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以来，各地方法院根据自身对法律及司法解释的理解，结合审判工作中的司法经验，发布了一批涉及建设工程优先受偿权的指导意见、解答。包括但不限于下列地方法院：(https://www.daowen.com)
1.2004年1月广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》（粤高法〔2004〕2号）；
2.2006年8月深圳市中级人民法院《关于建设工程合同若干问题的指导意见》；
3.2008年12月江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》；
4.2012年1月浙江省高级人民法院执行局《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》（浙高法执〔2012〕2号）；
5.2012年2月浙江省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》；
6.2013年12月安徽省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（二）》；
7.2015年10月沈阳市中级人民法院《建设施工合同纠纷审判疑难问题解答》。
上述各地方法院发布的意见或解答，对建设工程优先受偿制度的框架进行了丰富，涉及的相关内容与观点，在下文中讨论具体问题时会加以引用。但是，最高人民法院在2012年明确各地方法院不得制定在本辖区内普遍适用的司法解释性文件，加之该些地方性文件本身在一些问题的理解上存在冲突。因此，地方法院的指导意见、解答不具有司法解释性质，也不得在法律文书中援引。
（四）建设工程优先受偿权的法律属性
根据《合同法》和相关批复的规定，建设工程优先受偿权具有优先性、法定性、免登记性等法律特征。但其权利属性在学界存在一定争议，主要包括以下三种观点：法定留置权、法定优先权、法定抵押权。
持有留置权说的主要理由，建设施工合同的法律内核本质属于承揽合同，而我国法律对承揽人赋予了留置权。同时留置权能够更加充分的保障承包人的利益，比如在美国财产法中从十八世纪马里兰州的法律开始，各州陆续规定了建设者留置权制度（Mechanics’lien）。但是，留置权的行使是以占有标的物为前提，优先受偿权的行权起点是工程竣工，并不以占有工程为前提。更关键是我国《物权法》规定留置权的行使只限于动产，法定留置权说法有悖于现行法律制度，因此《物权法》颁布后，此观点持之甚少。
持法定优先权说，认为建设工程优先受偿权同船舶优先权、民用航空器优先权一样，属于一种法定优先权。但实际上我国法律既未像日本民法典中规定建设工程进行公示，承包人享有属于债权的先取特权，也未建立正式的优先权制度，法定优先权究竟属于债权、物权，还是其他权利都无法界定。因此，以法定优先权解释优先受偿权性质，陷入了循环解释的逻辑怪圈之中。
根据建设工程优先受偿权所体现的对世性、排他性、物上代位性、优先受偿性，其明显更具有法定抵押权的属性。更关键是把建设工程优先受偿权定性为法定抵押权将更有利于权利的顺利实现，这点在PPP项目中尤为明显。