缘起房地产税的正当性之惑
财产税的历史悠久，可以说几乎与人类社会征税的历史一样源远流长，广义的房地产税是财产税中最典型的一类。人类社会从农耕文明开始，所谓“耕者有其田、居者有其屋”，“皇粮国税、天经地义”，农业社会的税收制度与田地、房屋必然相关。针对房地产开发、交易和保有而设置的财产税税种类型繁多，包括但不限于房屋税、土地税、田赋等税种，税种名称不尽相同，其计税依据可能是房屋、土地本身的价格、租金、面积甚或房屋的间数等。“没有哪一项重要的财政制度普遍受到如此长久和如此猛烈的批评，也没有哪一项重要的财政制度变化如此之小。”[5]中国封建社会的田赋和契税历史悠久，“税、贡，最先是指对土地的征收”，“就田赋来说，在五千年的历史长河中，大致经历了八次大的变化”，[6]契税始于东晋的估税、散估，唐代称为间架税，后唐称为税契钱，宋代称为民印契钱，元代开始称为契税，延续至今。[7]
民国时期，“财政部”1915年拟订的《房税条例（草案）》开征房税：对铺房、住房一律征收房税；按土地价格征收的地价税，只有上海市、青岛市等地方政府开征；国民政府1943年颁布《房屋税条例》。中华人民共和国政务院1950年颁布的《全国税政实施要则》确立了房产税和地产税，但没有规定具体的计税依据；1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》（2009年废止）实现了上述两税的合并：同时设置了房产和地产两个税目，实际上涵盖了房屋税和地价税的征收范围。房产税依据标准房价按年计征、地产税依据标准地价按年计征；还规定，标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征；标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征。
1986年，房产税开征，同时，城市房地产税调整到适用于外国侨民、外国企业和外商投资企业。房产税和1988年起开征的城镇土地使用税，分别适用于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人及其范围内使用土地的单位和个人。[8]房产税和城镇土地使用税的计税依据分别是房产原值一次减除10%～30%后的余值或房产租金收入、纳税人实际占用的土地面积。2003年，中央提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税、相应取消有关收费”，自此，部分省市经批淮开展房地产模拟评税试点。国务院于2011年1月原则同意在部分城市开展房产税试点工作，官方不再提及物业税。物业税、房产税、房地产税、不动产税等税种的名称虽然各异，均属于房地产保有环节的税种。(https://www.daowen.com)
2011年1月，在《房产税暂行条例》中有关“个人所有非营业用的房产免纳房产税”的规定未作修改前，上海市、重庆市同时将房产税的征收范围扩大到个人住房，分别实行“增量征收”和“高端存量征收”的制度模式，前者的征收对象为该市居民家庭在该市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非该市居民家庭在该市新购的住房，税率为0.6%；[9]后者的征收对象为独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓，和在该市无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购第二套及以上的普通住房，按照超市价均价2倍至3倍、3倍至4倍、4倍以上分为三档，税率分别为0.5%、1%和1.2%。[10]但房产税扩围试点改革没有全面铺开。2017年1月，重庆市将征收对象之一调整为“在该市无户口、无工作、无投资的‘三无’人员在重庆所购首套及以上的普通住房”。房地产税是设置于房地产保有环节的静态财产税，其设立有助于改良财产税目前“重开发和交易环节、轻保有环节”的税制结构，而且始终不离房地产市场调控目标。
财产税是现代国家的地方税的主体税种，包括静态财产税和动态财产税两类，设置于财产保有环节和财产交易环节，分别称为资产本体税和应有收益税。现代税制结构由所得税、货物劳务税和财产税共同构成，其中，传统的财产税逐渐演变成18、19世纪兴起的所得税的补充，却因此产生税制性重复征税问题，特别是应有收益税与个人所得税的征收对象之重合。而资产本体税的可税性则受到很大的质疑，财产税“以财产本体为其税捐客体”，“然基于财产权之宪法上的保障，是否得以财产本体为税捐客体，长久以来引起疑问”，“而且违反量能课税原则”。[11]德国学者认为，只有在非常时期，才能对财产本体课税。根据德国联邦宪法法院的判决，德国联邦政府自1997年起停止征收财产税，然而，近几年又开始讨论是否有必要恢复征收财产税。法国政府则开始酝酿废止财产税、阻止资本从法国流向德国。与一般财产税不同，德国房地产保有环节的税种主要有土地税和房产土地税，法国房地产保有环节的税种主要有房产税和空置住宅税。
对于现代税制下还可否征收财产税的质疑，理论上主要有基础说和对价说两种观点：基础说认为，财产比所得更具有承担税负的能力；对价说则认为，这是财产所有人或使用人为获得地方政府提供的公共服务而支付的代价。“按财产之所有或持有，在税法上所以被评价为有负担税捐之能力，乃由于财产之所有人或持有人因之可能取得孳息所得”，“基于所得税与财产税间有重复课征的事实，是否应废止财产税，值得探讨”。[12]征收财产税的正当性依据主要有量能课税、受益负担和社会政策功能等原则：对财产的应有孳息收益及其尚未实现的增值利益征税具有正当性；对地方政府因财产的使用和收益所引起的基础建设服务费用支出，应以财产税加以补偿；征收财产税还可以降低财富集中程度。[13]房产税改成房地产税，除了将征收范围扩大到个人住房，还将扩大到土地使用权。“究竟是仅仅对土地征税还是同时也对土地上的建筑物征税，这之间有着很大的不同”，“对土地上的建筑物征税会对财产价值的提高起到阻碍作用”，“只是对土地价值征税，而不是对土地价值再加上其建筑物征税，可以鼓励投资者对土地的开发”。[14]实践中，自从提出开征房地产税以来，官方文件从来没有明确界定其具体的征税范围。