描述征收范围的概括性条款
从某种意义上说，开征房地产税意味着地方政府启动了另一种模式的“土地财政”。“姑且不论我国应当如何从体制上彻底解决‘土地财政’问题，单是从金额方面来看年全国各地政府收取的国有土地使用权出让金收入也不是房地产税收入可以替代的。”[27]房地产税的税收负担之轻重取决于其征收范围、计税依据和税率。征税要考虑经济上的可能性与可行性，以及法律上的合理性与合法性，分别称为经济上和法律上的可税性。“在确定征税范围时，主要应当考量收益性和公益性，收益性是征税的基础，而公益性却可能是对收益征税的否定因素；但营利性又是公益性这一‘否定征税因素’的否定因素。”可税性理论强调房地产税的开征应当具有正当性——房地产增值收益应否纳税，然而，这种资产本体税，不同于应有收益税，而可能影响到资产本身。“‘资产本体税’是指其课税连结单纯的财产价值金额，亦即按照财产之‘外形标准’课税，因此其课税可能无法从其‘财产的收益’中缴纳，导致其税捐负担可能侵蚀到财产本体。”[28]
关于房地产税开征目的，主要有筹措地方财政收入、优化税制结构、调控房地产市场或调节收入分配等观点。我国对房地产市场进行调控时经常使用税收政策，特别是个人所得税、契税和营业税（增值税）等税种。我国台湾地区2015年通过“所得税法修正案”，纳入“房地合一”税制，持有房地未满1年及2年出售，依交易所得分别重课45%及35%的房地合一税。所征税款在扣除“中央统筹分配款”后，用于住宅政策和长期照顾服务支出，同时废止课征房屋、土地的特种货物及劳务税。这就是一项典型的房地产市场调控措施，通过税率结构的设计引导房地产投资交易。笔者认为，不是所有房地产税类财产税都适合用于调控房地产市场，设置于保有环节的房地产税就不应当以调控房地产市场、而应当以筹措地方财政收入为首要目标。当然，这并不是说房地产税对市场没有宏观调控效果，保有房地产的纳税人有可能因房地产税开征而选择出售房地产，进而也就改变了房地产市场的供求情况以及交易价格。房地产税之所以特别适合作为地方税（其收益最适宜划入市县财政），除了由于房地产不可能因税收而转移外，还缘于地方政府提供的公共服务对房地产的价值提升而言具有很大的作用。
我国《物权法》规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，住宅基地使用权等不动产权利，应当依照规定办理登记。我国自2015年起施行全国不动产统一登记制度，中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，同时，逐渐建成全国个人住房信息联网系统，这两项措施奠定了开征房地产税的技术基础。“采用市场法进行住宅房地产税基评估的前提是评估机构必须能够获得真实、可靠和令人信服的高质量的交易数据”，“房屋产权从量计征信息公开度与信息真实度对税基评估影响较大，直接制约了我国居民住宅房地产税基评估的技术路径”。房地产作为不动产的存续时间较长，但物理形态变化不大，房地产税可以使地方政府分享因其从事公共投资或提供公共服务而使房地产增值的收益。地方政府征收房地产税不仅仅是为了增加税收收入、以提供更好的基本公共服务，特别是基础教育、公共安全和辖区道路等，而且，缴纳了房地产税的纳税人有理由要求地方政府更好地保护其产权，房地产税的收支有着较大的关联性。
各国征收的房地产类财产税，可能仅对房产或土地，或对房地产、特定房地产征收，还有的国家将房地产作为税目之一，以财产税或净财富税的名义征收。“联邦宪法法院对财产课征财产税，虽得以‘应有收益税’正当化其课征，但财产之‘实有收益’仍应课征收益税，故对财产整体之租税负担，联邦宪法法院提出‘半数原则’：财产税加上收益税，其租税总体负担，应就收入减除成本、费用余额为之，依类型观察法，其归于私有与因课税而公有部分应接近半数。”[29]然而，中国大陆对取得国有土地使用权或农村集体经营性建设用地使用权的纳税人一次性收取出让金或增值收益调节金，却使得对土地保有环节征收房地产税的合理性受到质疑。“财产税通常被设计成为地方政府提供独立财政收入的税种，无论其是否由地方政府征收和管理。土地和建筑物可以提供与销售额、工薪及所得不同的收入税基，且该税不会轻易向相邻地区转移”[30]。(https://www.daowen.com)
房地产税的征收对象可以分解为土地及/或其之上的建筑物——房屋。“房产税要素可以分解为两个子项：土地，被征土地上的建筑物”，“虽然在现实中，财产税是对土地以及土地上的建筑物两者同时征税的，但我们还是有可能设想只对土地地理位置的价值征税，而不考虑土地上的建筑物的价值”。[31]财政部、国家税务总局曾对房产和房屋进行解释，这有一定的参考价值：房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不属于房产。[32]房地产是房地产税的征收对象，也是该税种的核心范畴，不仅有对其内涵进行定义或解释的必要，而且，还有必要列明应税房地产的类型，以廓清其外延。应税房地产可以分为普通住宅、高级住宅、特许经营物业和商业地产等，不同种类的房地产的可税性存在很大的差别。
在征税时如何确定其计税依据，是征收房地产税需要解决的核心问题。房地产税实行从量计征或从价计征模式：从量计征一般按照房地产的面积数量征税，从价计征则可能按照房地产的评估价格、账面价格、登记价格或市场价格征税，其中，账面价格是指购置房地产时的会计记账价格，登记价格是指房地产登记注册的价格或地籍册上的价格，市场价格是房地产在市场上的买卖价格，评估价格介于购置价格和市场价格之间，是确定房地税产计税依据较为适当的方式，然而，税收征管中对保有环节的房地产进行价格评估却是很不容易的。“房子销售时对其价值进行评估是很容易的——市场会告诉人们它价值几何……房产所有者在一年内使用该房产，到底有多少价值，是个很难回答的问题。”[33]房地产税的计税依据选择从量计征还是从价计征的模式，不仅取决于房地产税的征收目标，而且决定了房地产税的征管难度。房地产税从价计征是大势所趋，如何使评估价格尽量接近市场价格，决定于税务机关使用的价值估算方法的精确性。
就OECD成员而言，房地产税实行从量计征模式的国家仅有波兰、捷克、匈牙利、斯洛伐克等兼采从量计征和从价计征的模式；在实行从价计征模式的国家中，以房地产的账面价格或登记价格为准征税的国家主要有智利、德国、葡萄牙，既有以评估价格又有以账面价格为准征税的国家主要有意大利、瑞士等，大部分国家以房地产的评估价格为准征税。还有少数国家以房地产的租金为计税依据，例如，法国的净财富税以评估价格为计税依据，财产税和房产税以评估的租赁价格为计税依据，英国的商业房地产税以评估的租金价格为计税依据。[34]对税收征管而言，从量计征比从价计征更加简便易行，征税成本更低，纳税人的税收负担也更轻。“在从价计征的模式下，更注重课税对象的经济价值，更能体现‘量能课税’的思想，似乎更公平；但如果业主没有‘实现’其房产价值，或者房产‘被升值’，而业主又不能或者不想转让其房产，则在一定的时期，业主承受的税负可能更重。”[35]房地产税从价计征模式需要考虑一系列技术性问题，包括但不限于价值评估方法、价值评估频率，前者主要有市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法等；后者主要有制定基本估值规则、实行长期或短期估值模式等。