借名买房合同的效力

对于借名买房合同的效力将从《合同法》和购买房屋类型两个角度来进行分析。

1.从《合同法》第52条进行分析

首先第1款规定一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。实践中借名买房合同往往发生于亲友之间，基于信任关系订立合同，所以借名人与出名人出现欺诈、胁迫情形，然为利益出卖情谊之情形也会时有发生，但是也不可因此直接认定借名合同无效，因为损害国家利益非常难判断。在我国的审判实务中，以“损害国家利益”为由认定合同无效的案例极为少见，且法院必须结合“以合法形式掩盖非法目的”规定才能作出审判。因此，有学者也认为，本项“损害国家利益”的规定实际上仅有宣示意义，无法作为认定合同效力的根据，也不宜用来认定借名合同的效力。[10]

第2款规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。一般来说，借名人与出名人的真实意思表示就是订立买房合同从而取得房屋，虽看似有“串通”表象，但是很少有以此来损害出卖人利益的事实发生，只有在确实存在损害第三人利益之时，才能据此来否定买房合同的效力。

第3款规定以合法形式掩盖非法目的。对此学说上主要有以王利明、杨立新教授为代表的隐藏行为说：“行为人利用一个合法的民事行为掩盖一个非法的民事行为。”[11]本文比较赞成梁慧星教授主张的规避行为说：“以合法形式掩盖非法目的，是通过使用不直接违反禁止性规定的手段，在实质上实现法律所禁止的内容。”[12]即以是否通过违反禁止性规定的手段而实质上实现法律所禁止的内容，来判断借名合同的效力。比如限购令和一些其他政策房并不属于法律禁止性规定，所以借名人借名买房并不为法律所禁止，此条款就难以得到适用。况且“限购令”的目的多在于控制房价和禁止炒房，在很多法院审判的案件中借名人买房的目的在于居住，虽然规避了政策和身份资格，但是难以直接用此条款来否定此情形下的借名合同的效力。

第4款规定损害社会公共利益，其中的公共利益在私法中主要体现为公序良俗，是公权力干预私法的一种体现。比如借名人借名购买经济适用房时，由于这类政策房本就是为保障低收入家庭住房而推出的，具有极强的社会公益性，此时若承认借名合同的效力，将会严重损害原本享有购房资格的低收入家庭的利益。

最后第5款规定违反法律、行政法规的强制性规定。理论和实务上自然承认对于确实违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同，应认定为无效。但在实务中，法院在判决时，部分法院会依据《经济适用住房管理办法》来否认借名合同的效力，这一判决依据值得商榷。因为《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不在该条款的范围之内，因此不能用来否定借名合同的效力，而依据上文所述的第4款规定，从公共利益角度来否定其效力更为妥当。(https://www.daowen.com)

2.从借名购买房屋的类型进行分析

近年来随着借名买房纠纷案件的增多，许多法院都针对此现象作出了相应的意见。结合这些规定进行梳理，从借名人通过借名合同购买的房屋类型进行分类分析更加清晰。

首先是购买普通商品房的情况，法院一般认定为借名合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第15条第1款规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”除此以外，还有《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》有关于借名买房的认定和处理的规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”根据上述规定，当借名人购买普通商品房，除非涉及善意第三人或是借名人恶意躲避债务，法院一般认定借名合同是有效的。

借名人购买保障性住房或拆迁安置用房时，就借名人购买保障性住房而言，法院一般都会因为其损害社会公共利益等原因否定借名合同的效力，而对于拆迁安置用房，法院一般认定为有效。相应的规定有《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”此规定说明了法院一般认定不具购房资质的借名人购买经济适用房等保障性用房的借名合同无效。现实情况中有些经济适用房规定满5年后可以上市交易，于是有学者主张这种情况下可以将借名合同解释为一种附较长履行期限的买卖合同。[13]这种分析固然有理论上的意义，但是其实这种借名购买保障性用房所被禁止的原因在于保护低收入家庭的利益，涉及社会公共利益，而如果政策允许5年后可以交易，那么借名人便可以具备购房资格，附较长履行期限的合同没有太大意义； 而且不能确定出卖人在期限内是否会恶意出卖房屋，这种理论上的解释涉及第三人利益的保护之时可能不利于善意第三人的保护。而《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》规定：“当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。”从此项规定中可以看出法院在一定程度上区别看待拆迁安置房和经济适用房，借名购买拆迁安置房的合同一般可以认定为有效。

当借名人通过借名合同规避限购、限贷政策时，不同的法院存在着不同的态度。比如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017）》第7条规定：“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：……（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的。”广东省高级人民法院认为只要不违反公序良俗，一般认定为有效。而对比《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”相比之下，浙江省高级人民法院对于借名购买限购限贷房屋的合同效力往往认定为无效，除非政策调整后借名人获得购房资质。其实对于此类情形，只要借名人没有因为购买房屋而损害社会公共利益或者原本具有购房资质的人的利益，不应直接判定为无效。