一、房地产

（一）政策引导，地产投资逻辑展现

城市圈的发展对于一体化建设具有极其重要的意义。房地产企业的研究逻辑，是在产业迁移的基础之上，人口的增加和城镇化率的不断提高，为行业带来新的需求，带动地区的房价和地价的上涨，为提前布局该区域、拥有资源的公司带来更加丰厚利润空间。所以，在政策的引导下，部分房地产公司有望受益于京津冀协同发展。

（二）人口迁徙带来的行业机会

人口是房地产行业发展的根本动力，区域一体化的人口增速有望显著高于全国水平。

北京作为我国的政治、文化和科教中心，对全国人口有着巨大的吸附作用，尤其是2000年以后。2000年，北京人口总数为1357万人，到2013年达到2115万人，增长接近56%，年均复合增长率达3.47%。其中外来人口的增加是常住人口增量的主要构成部分，外来人口从2000年的243万，增加到2013年的799万，复合增长率9.57%。这表明北京吸引了大量的外来人员。从人口密度来看，2013年北京常住人口密度为1289人/平方千米，比上年末增加28人。但这些外来人员面临着巨大的生存压力，比如购房购车、子女入学。如果在北京周边可以实现房、车不限购，加上产业转移带来的工作机会变化，交通设施配套，对外来人员迁出北京将有很大的吸引力。

从地理角度，北京人口向东南方向转移具有必然性。北部和西部受山地局限，而东南方向地势平坦，且距离出海口更近。因此，从地图上看，可以很容易地预测到：北京往外的扩散将由目前的“通州—大兴—房山”的东南环线，向“三河—香河—廊坊—固安—涿州”的下一层环线推进；实现之后，则再往下一环线“蓟县—宝坻—武清—永清—定兴”推进，最终与“唐山—天津—保定”实现地理意义上的区域经济一体化。(https://www.daowen.com)

（三）城镇化率与城镇化质量带来的行业机会

城镇化的进程一般分为两个阶段，第一阶段是工业化带动城镇化；第二阶段是基建投资为城镇化奠定基础，城镇化带动房地产市场的发展，最终完成从投资到消费驱动的增长途径。由于城镇化所带动的房地产市场的发展更多地集中在二三线城市，因而，主要经营活动在二三线城市的房地产上市公司会受益。

（四）基础设施投资拉动

基础设施作为资本投入会增加社会总资本存量，并带来产出增长。此外，基础设施投资一方面可以直接创造就业机会，另一方面，良好的基础设施可吸引更多劳动力流入，并优化区域劳动力结构。资本存量增加与劳动力结构改善将为城镇发展和产业升级铸下要素基础。

从可比较数据的几个时间段看，长三角主要是把握了2003—2005年的好时光，投资大增长，京津冀地区投资一直比较稳健，2006年以后增速开始超过长三角和珠三角。从存量投资完成额看，京津冀在2008年以后开始超过珠三角，但仍落后于长三角。