案例40

民事法律行为的形式(［2000］甘民终字第19号)

1992年5月，李某向嘉峪关市土地管理局申请建房用地; 1994年8月26日，嘉峪关城市规划管理办公室给李某颁发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，用地面积180平方米，建设用地面积120.4平方米。房屋建设过程中，李某先后向有关部门交纳土地、规划、工程等建设费用81，393.93元。该房屋竣工后，嘉峪关市人民政府给李某颁发了第00715号《房屋所有权证》。1996年6月，李某将该房屋出租给温某。1997年，李某与苗某签订《房屋产权证明书》一份，写明“李某、苗某二人共同投资购买个体商贸城8号房屋一座，于1992年5月7日申请，1993年3月3日交款，1994年8月26日竣工，办理房产证书手续，编号00715号，该房屋产权归李某、苗某二人所有，股份各占50%，在房屋管理上约定凡是出租、转让或抵押等，必须经李、苗二人同意方可办理，其中一个人不能单方决定，否则无效”。1998年6月，李某又与温某签订协议，将商贸城8号房屋续租给温某使用。苗某遂向原审法院提起诉讼，请求确认李某出租的房屋为原被告共同共有，确认被告与温某签订的房屋租赁合同无效，判令被告赔偿经济损失10，500元。

一审法院认为，确认房屋产权，人民政府颁发的房地产等证书是认定产权的主要证据。本案当事人争议的房屋，由被告向有关部门办理了手续，所有交费收据载明的交费人为李某，土地使用证上载明的土地使用人及所有权登记审核表上的申请人都是李某，《房屋所有权证》载明的所有权人也是李某，原告始终没有向房地产管理部门申请主张房屋共有权，原告提供的主要证据《房屋产权证明书》是当事人变更房产权利义务关系的民事行为，只是没有依法履行产权变更登记，故该产权证明书不发生法律效力，不能推翻被告持有的《房屋所有权证》，双方当事人诉争的房屋产权归属应以产权登记为准，故对原告的诉讼请求不予支持。至于原告与被告争执的购房款问题，原告如有新的证据，可另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十六条、第七十一条、第七十二条第一款之规定，判决驳回原告关于确认商贸城8号房屋产权有其一半以及要求确认被告与第三人签订的《房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求。

苗某不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，民事活动必须遵守法律和国家政策，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。关于房屋产权的取得属于要式法律行为。本案当事人争议的商贸城8号房屋在办理土地、城建、设计、建筑等相关批建手续及交费均为李某以其个人名义进行;《土地使用证》、《房屋所有权证》的权利人亦为李某，故原判确认双方当事人诉争的房屋产权归属应以产权登记为准，驳回苗某的诉讼请求，符合法律规定，应予维持。苗某诉讼中提供的出资情况、收存的李某建房交款收据复印件、证人证言，系与本案争议房屋相关的、能够证明苗某与李某共同买房的客观情况，双方当事人签订的《房屋产权证明书》意思表示明确，与上述其他证据形成不可分割的证据链。本院对此证据链所能证明苗某与李某共同出资买房的行为予以确认，并以此推定苗某的投入资金为该房产价值81，393.93元的50%，即40，696.96元。虽然苗某始终未能向有关部门申请主张房屋共有权，也没有依法履行相关产权登记，依法不得享有本案争议房屋的共有产权。但是，依据民事法律的诚实信用、公平原则，李某应当退还苗某对该房屋价值50%的价款，并清偿占用该笔资金从领取房产证(1996年3月28日)次日起的银行利息。由于苗某在诉讼陈述中已实际收到李某给其付款19，353.5元，故此款应在李某退房款中予以冲减。因此，李某实际应当退还苗某房款额为21，343.46元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，最终判决维持嘉峪关市人民法院(1999)嘉民二初字第085号民事判决。(https://www.daowen.com)

●相关规定

《合同法》第10、11、36条;《民通意见》第65、66条

第五十七条　【民事法律行为的法律效力】民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。