案例51
代理人未停止代理行为，被代理人也未提出异议，双方委托代理的法律关系认定(［2008］二中民终字第17897号)
2003年7月1日，综合开发公司(甲方)与尚梁置业公司(乙方)签订“销售合同一”，约定甲方委托乙方销售的代理期限为18个月，自2003年7月1日起至2004年12月31日止。2004年12月2日，综合开发公司向尚梁置业公司发函，载明:“贵公司与我方于2003年7月1日签订的广渠门北里廉租房项目《房地产代理销售合同》即将到期。……鉴于贵公司在代理期限内未能完成销售任务指标，且与贵方所作的承诺差距较大，故我方根据《房地产代理销售合同》决定该合同到期后自然终止，双方的委托代理关系随之解除，我方不再与贵公司续约。……”同月6日，尚梁置业公司向管理中心回函，其上载明:“……尚梁置业房地产经纪公司与房地产综合开发经营公司签订的《房地产代理合同》即将到期，尚梁置业公司在项目销售期间做了大量的工作，但未能在代理期限内完成销售任务指标，即使如此尚梁置业仍旧继续着销售工作，由于2005年1月份推广计划和一系列的推广方案需要提前一个月与广告公司拟订，故就代理合同是否续签事宜请上级领导给予确认，以避免2005年1、2月份推广计划不能按时制定……”2005年2月7日，尚梁置业公司分别向综合开发公司、管理中心发函，其上载明:“……尚梁公司本着善始善终的工作原则，在开发公司未确定代理公司之前，尚梁公司继续承担着京城仁和销售工作，直至办理完全部交接手续。由于开发公司近期提出合同结算和交接事宜，但未拿出具体交接方案。为了考虑到京城仁合项目后期能更好地运行，尚梁公司同意不再承担京城仁和销售代理工作，并且尽快办理结算和交接工作。”
在2004年12月31日“销售合同一”到期后，尚梁置业公司继续为综合开发公司代理销售“京城仁合项目”，直至2005年7月18日，双方签订了“销售合同二”，约定代理期限为17个月，自2005年1月1日起至2006年5月31日止。
后尚梁置业公司因佣金及销售超额款项支付问题将综合开发公司起诉至法院请，综合开发公司提出反诉请求判决确认综合开发公司与尚梁置业公司签订的“销售合同一”已于2004年12月31日终止。
一审法院经审理判决:根据查明的事实，尚梁置业公司、综合开发公司所签订的“销售合同一”、“销售合同二”均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。合同一经成立，合同相对方应当依约履行各自义务，未履行义务一方应当承担相应责任。归纳庭审当事人陈述及举证、质证情况，现本案双方争议焦点为“销售合同一”与“销售合同二”之间的关系，“销售合同一”是否于2004年12月31日到期终止;综合开发公司是否应当向尚梁置业公司支付销售超额部分分成款;综合开发公司是否应承担逾期支付基本佣金的违约金。
一、“销售合同一”与“销售合同二”之间的关系，“销售合同一”是否于2004年12月31日到期终止。因自2003年7月至2006年5月期间，尚梁置业公司一直为综合开发公司代理销售“京城仁合项目”，期间虽在2004年12月和2005年2月双方对于“销售合同一”到期终止事项进行过协商，但实际尚梁置业公司并未停止对于“京城仁合项目”代理销售的工作，综合开发公司也未提出异议，双方当事人委托代理销售的法律关系一直延续，从综合开发公司一直向尚梁置业公司支付基本佣金亦可证明。现综合开发公司认为“销售合同一”已于2004年12月31日到期终止，并且“销售合同二”是独立于“销售合同一”而存在的，单一从合同形式上看两份合同是彼此独立。但是综合两份合同签订过程及合同内容分析，两份合同均约定代理销售项目系崇文区广渠门北里开发建设的廉租住房项目的商品住房部分，“销售合同二”正是基于在“销售合同一”到期后尚梁置业公司持续为综合开发公司进行代理销售而产生，同时在基本佣金支付流程及形式上也延续了“销售合同一”，因此两份合同存在内在牵连性，不应孤立的区分两份合同的独立性。合同的属性及目的不应忽略合同履行的实际情况，正是因为在“销售合同一”到期后尚梁置业公司继续为综合开发公司代理销售“京城仁合项目”，同时综合开发公司也接受尚梁置业公司此行为，并且在2005年7月18日签订了“销售合同二”，将该份合同有效期追溯至2005年1月1日，与“销售合同一”时间进行了前后承接。以上事实将“销售合同一”和“销售合同二”的内在联系充分进行了展示，形成了有效的事实链条，达到了映证“销售合同二”系“销售合同一”延续的客观情况。据此，综合开发公司的抗辩理由缺乏事实依据，将客观情况进行了割裂，一审法院不予采纳。因此，“销售合同一”在2004年12月31日并未实际终止，“销售合同二”是“销售合同一”的延续，综合开发公司的反诉请求一审法院不予支持。
二、综合开发公司是否应当向尚梁置业公司支付销售超额部分分成款。综合开发公司认为在尚梁置业公司没有完成“销售合同一”销售任务，“销售合同二”对于销售项目总销售额没有约定，且尚梁置业公司没有履行相应的制作合同附件义务下，其不应承担相应的超额部分分成款。现因“销售合同二”与“销售合同一”之牵连关系，在“销售合同一”中已明确约定总销售额为3.1亿元，虽尚梁置业公司在“销售合同一”履行期内并未完成销售总额，但是因“销售合同二”的延续，其在该合同有效期内完成相应的销售总额任务应当认定尚梁置业公司对于代理销售的完成。以综合开发公司的意见，在尚梁置业公司未制定相应合同附件时无法进行销售工作，不能确定销售价格，但是实际销售过程中综合开发公司并未对于“京城仁合项目”房屋销售提出异议，其作为房屋买卖合同当事一方主体，若其对于销售价格存有异议，有权选择适当价格或对销售价格提出异议，现因其在销售过程中未提出异议，待“京城仁合项目”已经销售完毕后提出价格异议，违反了诚信原则。正是基于“销售合同一”与“销售合同二”内在牵连性，作为尚梁置业公司有理由相信对于“代理项目总销售额”的约定同“销售合同一”中数额的约定，双方只是对于超额部分比例进行了调整。因此，综合开发公司所提出抗辩理由缺乏事实依据，一审法院不予采信。现双方在庭审过程中一致认可本案所涉代理销售项目总销售额为317，357，531.33元，一审法院不持异议。依据“销售合同二”中所约定比例，扣除3.1亿元代理项目总销售额，现综合开发公司应当向尚梁置业公司支付超额部分分成款人民币4，414，518.8元，故对于尚梁置业公司此部分诉讼请求数额一审法院予以适当调整。
三、综合开发公司是否应承担逾期支付基本佣金的违约金。“销售合同二”中虽约定了基本佣金的支付时间，但是在合同实际履行过程中，尚梁置业公司是向管理中心发出请示函，待管理中心批复后，再由综合开发公司进行付款。双方当事人以自身的实践行为对于合同所约定的基本佣金形式及流程进行了变更，同时亦是对于付款时间的再行约定。同时在尚梁置业公司对于此前基本佣金支付时间未提出异议的前提下，并且以自身行为默示的接受了综合开发公司支付基本佣金的形式，现在又对此提出异议，亦违反了诚信原则。因此，综合开发公司对于此部分的抗辩理由一审法院予以采纳，尚梁置业公司要求综合开发公司承担延期支付基本佣金违约金的诉讼请求缺乏事实依据，于法无据，一审法院不予采纳。
综上，现尚梁置业公司已经完成代理销售任务，综合开发公司应当按照合同约定履行相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条之规定，判决:一、自本判决生效之日起十五日内，北京市房地产综合开发经营公司向北京尚梁置业房地产经纪有限公司支付销售超额部分分成款4 414 518.8元;二、驳回尚梁置业公司其他诉讼请求;三、驳回综合开发公司的反诉请求。(https://www.daowen.com)
综合开发公司不服，提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
第七十条 【法定代理或指定代理的终止】有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止:
(一)被代理人取得或者恢复民事行为能力;
(二)被代理人或者代理人死亡;
(三)代理人丧失民事行为能力;
(四)指定代理的人民法院或者指定单位取消指定;
(五)由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。