目前我国养老项目发展的趋势和特点
虽然我国养老项目面临许多困难，但也预示着一定的发展契机，具有以下特点：
1.养老项目的结构和类型在向居家化、社区化和机构化的方向发展。社区养老机构涵盖了日间照料中心、托老所和老年活动站等；机构养老包括老人院、老人福利院、老人医院、托老所等。养老服务与养老产业结合并呈现多样化的趋势。
2.目前养老项目的资金投入主要来源于民政部福利彩票的收入，证券、基金及其他民间的投入。
3.与公共交通和公用设施项目相比，养老项目具有形态多样、强调服务、市场发起、收费机制复杂、价格弹性大、服务标准软性化等特点。
4.我国目前的养老项目运营模式的特点。养老项目分为营利和非营利的公益项目。营利项目如养老产业的综合开发项目，包括养老院、医院、宾馆、商场及其他休闲设施等。非营利项目以养老服务为主，一般包括养老院和辅助的医疗护理机构。
养老项目运营模式呈现多样化的趋势。公益性养老服务项目以公建民营、公办民营、民办公助、政府购买服务、委托管理等运营模式为主，而营利养老项目一般采用特许经营（BOT/BOO等）、租赁经营等模式运营。
（1）公建民营是指政府投资、建设养老院，项目建成后将其委托社会资本运营。这类似于公共交通和公共设施的存量TOT项目。北京市民政局、市发展改革委、市财政局联合下发的《北京市养老机构公建民营实施办法》（2015年7月22日 京民福发〔2015〕268号）要求，加强政策引导，立足吸引先进管理理念、专业服务团队和优质服务资本，科学设置公建民营的条件和形式，化解养老机构运营初期和设施设备大修的资金压力，调动运营方的积极性和创造性。同时该办法还强调，所有权方应当以投资规模、市场规律为依据，向运营方收取风险保障金，实行专款专用、专项核算；同时设立机构管理发展资金，由运营方逐年专项留存并专款管理及核算，所有权方对留存情况进行监督。
（2）民办公助是由社会资本投资建设和运营养老院，建成后在运营期间政府为项目提供补贴。2015年，四川省财政厅、省民政厅发布的《民办公助机制支持非营利性养老机构试点工作的通知》规定，社会投资人负责养老项目的投资、建设和运营，享有项目资产的所有权；政府为项目提供建设补贴、贷款贴息、营运补贴等。其具体的补贴方式为：政府对试点养老机构新增床位给予每张1.5万元的建设资金补贴；每个项目限额为200万元以下的一次性贴息；项目正式营运1年后，按照老人实际入住的床位数量每人每月150元；空闲床位每张每月50元，补助期限为20年。
国外发达国家也普遍采用民办公助的方式支持社会资本投资养老项目的建设和运营，即采取“建设—运营—移交（BOT）+委托运营”的模式。养老项目一般由政府规划，社会资本投资、建设和运营，在建成后政府提供一定的资金支持。
（3）特许经营的养老项目是指新建的营利性养老项目，一般采取BOT、BOO的模式运营。这些项目由社会资本投资、建设和运营，政府授予其特许经营权。
目前，我国养老产业PPP项目普遍采用BOT模式运营。2014年江苏泰乐城老年产业投资公司与南京市建邺区政府签订了BOT养老合作项目。“泰乐城”项目占地2万多平方米，是集老年康复、社区卫生服务、老年产品展销、居家养老服务为一体的养老服务中心。项目公司负责项目的投资、建设和运营，地方政府授予项目公司40年的特许经营权。项目期满后，项目公司将项目的资产无偿转让给政府。政府免收该项目的土地出让金，支付项目公司建设、运营期间的补贴等。
在公共交通和公共设施领域的PPP项目中，运用BOT模式的较多，但使用BOO模式的较少。这是因为公共交通和公共设施领域的项目，采用BOT模式运营可以通过使用者付费和政府补贴的方式取得投资收益。而养老项目以服务为主，如采用BOT模式，通过收取低收入老人的服务费作为回报，则很难收回投资成本，也难以获得盈利。因此，本轮国家推广的PPP养老产业项目中，许多项目选择了BOO模式。
财政部的示范项目南阳市金鹏养老服务中心改扩建项目采取了BOO模式。该项目位于南阳市新能源经济技术开发区（宛城区溧河乡），占地面积113亩，2002年开始运营，是南阳市目前最大、功能相对完善的养老服务中心。该服务中心现有老年居室110间（分单人间和双人间），接纳老人160多人。随着社会老龄化的加剧，该服务中心现有设施设备已远不能满足老年人的需求，亟须扩大建设规模。该改扩建项目已被省发展改革委、省民政厅等部门确定为“河南省健康养老服务业重点项目”，被省发展改革委确定为2015年省级A类重点建设项目，并被纳入省财政厅PPP第二批公开推介项目库，2015年9月被选取为财政部第二批全国示范项目。金鹏养老服务中心改扩建的项目总占地面积548亩，主要建设内容有：新建接待中心、老年公寓、医院、养老院、老年活动中心、营养配餐中心、后勤保障中心、社区服务站、旅游服务站、生活护理中心、家政服务中心、生态种植养殖区、体检中心、保健理疗中心、花卉种植园、盆景园、茶园茶馆、书画院、太极道场、老年游乐场、五星级酒店、庭院别墅、养生会所、养老服务产业中心、老年大学、养老社区、戏曲大舞台等；总建筑面积92万平方米，其中居住公寓82万平方米，公建2万平方米，商业8万平方米。经估算，本项目总投资为23.60亿元，新增床位10000张，其中社会资本自有资金8亿元，政府出资0.2亿元，申请贷款6亿元，其他渠道融9.4亿元。考虑到项目在运营期间的收入低于行业内一般收益率的水平，但随着经营水平的提高和经营期的延长，项目的收益水平将会不断提高。该项目由项目公司负责运营管理。按照BOO运作方式，项目的有形及无形资产的所有权、使用权、收益权、处置权等在未完成退出机制前归项目公司，待回购政府方全部股权后，全部归社会资本方所有。
（4）租赁模式的养老项目。租赁经营的养老项目合同主体一般由政府、社会资本（投资人）和运营单位三方组成。其操作模式为：政府与社会资本签订协议，约定由社会资本负责项目的投资、建设、运营和维护；政府以租赁的方式获得养老设施的使用权，并向社会资本支付租赁费作为项目建设、维护的投资回报。政府将已租赁的养老设施转租或委托第三方养老机构运营。政府向委托运营的养老机构收取较低的租金或按照实际入住的人数给予补贴，使养老机构能够维持运营并取得收益。
租赁经营中三方当事人的设置，既弥补了养老服务机构硬件设施维护能力不足的问题，也可以继续发挥社会资本维护项目硬件设施的优势，又解决了政府资金短缺的问题。
5.缺少全国统一的养老服务标准，难以监管。公共交通和公共设施项目具有国家、地方或行业的技术质量标准（如水厂的日供水能力、供水水质标准，轨道交通的运输承载能力、发车间隔等），便于对项目的监管。但对于养老项目提供的软性服务，目前还没有国家或行业的标准。在实践中，一般应根据老人的健康状况划分不同的服务等级，并制定相应的服务标准。但由于我国目前还没有全国或行业内部的统一标准和规范，因此对养老项目监管的难度较大，这也明显地制约了养老PPP项目的发展。
6.项目投资回报方式的差异较大。公共交通和公共设施项目的投资回报方式比较明确和简单，也有行业的标准，如水厂、地铁项目一般具有相对明确的定价标准和调价方式。而养老项目的经营模式各异，收费方式和补贴标准也不同。如养老项目实行租赁经营、委托经营的，按入住老人的床位收费，政府按床位发放补贴；民建民营的项目，养老机构按老人入住的时间收取费用，如月付制、年付制或者会员制等。即使在同一养老机构中，由于服务类型和服务等级的不同，服务收费的差异也较大。
缺少规范的收费标准和收费方式，既不利于养老项目投资回报率、投资回收周期的测算，也降低了社会资本对投资风险的预判，影响了入住老人的成本核算，使老人及家庭成员对养老项目缺少合理的预期。因此，在养老项目设计初期阶段，政府和社会资本就应考虑合理的收费标准和收费方式。
7.经营理念与老年人期望之间的矛盾。如有些养老项目的配套设计不合理，养老院周边的设施过于豪华，而普通老年人的消费比较谨慎、生活节俭。老年人普遍认为社会资本投资承办的养老机构、老年社区的收费高、收费项目既多又乱。为了使养老PPP项目健康发展，应当按照老年人的实际生活需求，合理设计项目的配套设施，制定合理、清晰的收费标准，真正实现项目公司经营理念与入住老人期望之间的平衡。
8.建立完整的社区体系或是利用周围服务设施的矛盾。在实践中，有的项目自建完整的体系，投资大，但并没有得到合理和充分的利用，既造成了投资设备闲置和浪费，也使投资人无法收回成本。
今后在投资养老项目时，应充分利用原有设施、考虑老年人的需求能力，这样才能实现PPP项目的物有所值。