项目运作模式
1.交易结构
在本项目实施采用PPP模式运作，拟由如东县政府授权如东县国有公司作为政府出资人并授权其与拟引入的社会资本共同出资成立一期医疗中心项目公司（SPV1）和二期养老康复中心项目公司（SPV2）。如东县政府与两个项目公司分别签署PPP项目特许经营协议。
2.项目具体运作模式
一期医疗中心项目采用移交—运营—移交（TOT）模式。已开工建筑、装饰工程仍由原报建、代建及施工单位负责，工程竣工验收通过后，经政府协调直接转让给政府与社会资本共同出资设立的项目公司（SPV1），合作期限暂定20年。已投资本息按审计价由SPV1按实支付。在项目运营期间内，由如东中医院负责核心医疗部分的运营及管理，政府基于绩效考核支付政府购买服务的费用；由SPV1负责非核心医疗部分的运营并取得相应的收入。特许经营期结束后，由SPV1按既定的移交标准向政府方指定的部门移交。
二期养老康复中心项目拟采用设计—建设—运营—移交（DBOT）模式，政府提出规模、时间、需求等项目建议和要求，政府与社会资本共同出资设立SPV2。由SPV2负责设计、可研、立项、招标、建设和运营全过程，建设资金由SPV2筹集、支付，合作期限暂定20年。项目主要采取使用者付费方式，同时，政府基于绩效考核的标准，拟给予SPV2一定年限内的政府可行性缺口补助。政府指派如东中医院作为该项目的医疗服务支撑单位，其必须为该项目的正常运营提供相应的医疗服务，SPV2根据双方协议的优惠价格结算服务费用。特许经营期结束后，由SPV2按既定的移交标准向政府方指定的部门移交。
3.项目付费
一期医疗中心项目，SPV1通过非核心医疗部分的运营管理（包括药品供给、医疗器具设备采购、物业、食堂、超市、停车场及其他后勤等）从使用者方面获得运营收益以及从政府基于绩效考核的政府购买服务获得收益。
二期养老康复中心项目，待项目建成之后，SPV2通过运营管理从使用者方面获得运营收益。同时，政府为促进和保障二期养老康复中心项目的健康运营，拟基于绩效考核的标准，在项目运营的一定期限内，给予SPV2政府可行性缺口补助，具体细节由政府和中标社会资本协商确定。项目公司以包含但不限于以上的收入和补助收回成本，并获得一定额度的回报。
4.投融资结构
一期医疗中心项目总投资约为7.1亿元，二期养老康复中心项目首期投资暂定2亿元，资金主要来源于两方面：
一期项目资本金约占SPV1总投资7.1亿元的30%，即2.13亿元。社会资本按照股份比例以货币方式出资，政府方以货币或实物资产出资。
资本金的到位次数及时间应以满足本项目的工程建设、融资要求以及法律规定为原则。PPP项目公司的注册资本金由合资双方按照各自认缴的持股比例同步缴纳到位。政府方由如东县政府授权如东县国有公司作为政府出资人。
二期养老康复中心首期项目资本金的出资比例、出资方式、出资程序与一期项目类似，具体细节待确定中标投资社会资本后，由政府方与社会资本方协商确定。
二期养老康复中心首期项目的投融资结构与一期类似，具体细节待确定中标投资社会资本后，由政府方与社会资本方协商确定。
5.项目的收益与回报机制
（1）项目收益率。根据财政部印发的《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（2015年4月3日 财金〔2015〕21号）的规定，PPP项目合理利润率应以商业银行中长期贷款利率水平为基准，充分考虑可用性付费、使用量付费、绩效付费的不同情景，结合风险等因素确定。
通常采用财务内部收益率（IRR）指标衡量PPP项目投资回报水平。城市基础设施和公用事业特许经营项目中，行业内投资人所要求的项目财务内部收益率一般在8%～12%的范围内。本项目通过充分竞争，自有资金财务内部收益率有望控制在9%左右。项目配套资金的成本力争最低，最高不超过同期人民币贷款基准利率的1.1倍。
（2）项目调价机制。项目调价机制分两部分内容：
①初始调价。本项目在选择社会资本过程中，社会资本的报价是在估算的投资额基础上进行测算，并最终报价。在与社会资本进行确认谈判阶段，确定项目总投资与付费调整的计算公式，并根据最终经审计的投资额重新计算政府购买服务费用及财政补贴。
②运营期调价。由于特许经营期较长，项目运营成本也会随着时间发生变化，根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》的要求，特许经营项目价格或收费应当依据相关法律、行政法规规定和特许经营协议约定予以确定和调整。
6.合同体系
本项目选定社会资本阶段涉及的法律协议主要包括《合资协议》与《特许经营协议》。
（1）《合资协议》
《合资协议》由如东县人民政府授权的国有公司与社会资本签订，双方共同出资组建合资公司，并规定合资双方的基本权利义务、合资公司的基本运作方式以及合资公司的法人治理结构等关键内容。
（2）《特许经营协议》
《特许经营协议》明确项目资产权属、社会资本承担的公共责任、政府支付方式、风险分配结果、项目合同期限、项目回报机制、收费定价调整机制、产出说明、强制保险方案、履约保函体系、应急处置、临时接管和提前终止、合同变更、合同展期、项目新增改扩建需求等应对措施、项目公司运营维护责任义务、约定移交形式、补偿方式、移交内容和移交标准。协议为特许经营期间政企双方的行为制定标准，保证中医院医养融合PPP项目的正常持续稳定运营。
关于特许经营协议的说明：
签署主体。在公用事业特许经营项目中，特许经营权的授权主体只能是当地人民政府或者经政府授权的主管部门。特许经营权授予对象是组建的项目公司，而不是社会资本。因此，本项目《特许经营协议》签约双方中政府方为如东县人民政府或其授权部门，另一方为合资成立的项目公司。
签署流程。根据财政部《PPP项目采购管理办法》的要求，如东县人民政府应当在中标、成交通知书发出后30日内，与中标、成交社会资本签订中医院医养融合PPP项目的特许经营协议。待项目公司成立后，由项目公司与如东县人民政府或其授权部门重新签署PPP项目特许经营协议，或者签署关于继承PPP项目特许经营协议的补充协议。
（3）融资资金的选择
除自有资金外，本项目拟采用银行贷款满足项目资金的需求。为了降低项目全生命周期成本，减少如东县财政补贴，本项目应选择较低成本的银行贷款。在确定社会资本前，政府方可以先制订银行机构的选择方案，与有意向的银行进行接触，通过竞争比选贷款银行，从而选择愿意提供最低融资成本的合作银行。待社会资本选定后，如果社会资本方有更优惠的融资渠道，社会资本可以另行选择融资资金。
（4）绩效考核
项目建成后，为促使项目最大限度地发挥效果，更好地发挥改善如东县人民医疗和养老服务的作用，本项目采用PPP模式之后应该加强对项目公司运营管理工作的考核，明确药品采购的结算和支付周期等重要内容。为满足绩效考核工作的需要，如东县人民政府下属的卫计委、民政局联合PPP专业咨询单位在原先医疗养老绩效考核办法的基础上结合PPP项目特有特点，制定和完善了一套合理的绩效考核标准——《如东县中医院医养融合PPP项目绩效考核管理办法》。该标准将以附件形式列入PPP项目合同，作为绩效考核项目运营维护效果的依据。
（5）项目监管
对项目公司的监管方式包括行政监管、协议监管以及公众监督。如东县财政局、卫计委、民政局、环保局、审计局、物价局等各政府部门依据职能分工对项目公司行使监管权，如东县人民政府以《特许经营协议》为依据对项目公司进行履约管理，以及如东县公众对项目公司进行群众监督。
（6）项目前期费用
项目前期费用指如东县政府相关部门实施该项目已发生并已支付和指定的费用，前期费用应纳入项目总投资。本项目已开展了一些前期工作，在选定社会资本成立项目公司后，如东县人民政府相关部门提供相应的发票、收据后由项目公司承担此部分费用。
（7）土地使用权
本项目一期、二期项目范围以内的土地共计157亩，使用权性质为国有划拨。其中123亩土地权属相关手续已经办妥，剩余的34亩土地权属的相关手续也在积极申办中。另外，为了创新、高效地办好二期养老康复中心项目，政府也预留了100亩土地的使用权。在特许经营期内，未经政府部门或其授权机构批准，项目公司不得转让、出租、抵押土地使用权或者改变土地用途。新建项目若涉及土地拆迁费用，则由项目公司负责，费用纳入项目总投资。