养老项目合同起草、审核和谈判中应注意的问题
1.土地取得方式和用途的条款。项目土地取得的方式直接关系到项目投资的成本，因此在养老项目合同谈判中，项目公司应尽量争取以划拨的方式取得土地。如果以划拨方式取得土地的难度大，可以争取以租赁的方式或利用废弃的厂房、闲置的土地或将效益不佳的宾馆等改建成养老设施。这样可以有效地节约投资成本。但在合同中也应限定土地的用途或设施的用途为养老项目，防止项目公司将获得的土地或设施挪作他用。
在实践中，运营养老产业PPP项目时也应注意土地的用途。如果土地用途受到限制，会影响养老项目的运营。例如，上海亲和源老年公寓的项目用地为工业用地，其用途为公共建筑。虽然建成了养老院，但因土地的用途而不能办理项目资产的权属证书，也不能用于抵押融资。杭州金色年华老年公寓项目的土地性质为福利用地，所以只能按月销售，无法迅速回笼资金，导致现金流转困难。借鉴以上的案例，在投资PPP养老项目之前，应根据项目的情况，对土地的取得方式和用途在项目合同中作出与项目经营内容一致的规定，以减少投资的损失。
2.项目融资条款。虽然以划拨方式取得土地的成本较低，但由于划拨用地不能办理土地使用权证书因而无法抵押融资。以出让方式取得土地的成本高，但可以用于抵押融资。根据以上情况，PPP养老项目的投资人在与政府谈判时，可以选择对融资有利的方式取得土地。此外，在项目合同谈判时，项目公司可以争取由政府为项目建设提供低息贷款，以及投资、建设和运营的补贴等，这样可以节省融资成本。
3.养老项目经营模式的选择。目前养老项目的运营模式种类较多，有公办民营、民办公助、特许经营、租赁经营等。PPP养老项目的投资人应当结合项目的具体情况选择经营模式，并订立详细的合同条款。
4.养老付费模式条款。养老项目以提供服务为主，使用者多为低收入群体，无法以使用者付费为主的方式收回投资。因此项目公司应要求政府提供适当的补贴，或政府参股但放弃分红权等。
5.使用者付费的方式和政府补贴条款。投资人与政府可以协商项目的收费方式和政府补贴的支付方式，如按照床位的数量补贴还是按照入住的人数补贴，补贴的数额、补贴的年限、补贴的上限和下限、补贴的调整方式等；在支付方式上，可以选择按月、季度或年度支付等。
6.关于税收优惠和减免条款。非营利的PPP养老项目，可以得到政府在税收上的优惠和减免。例如，杭州金色年华老年公寓的床位费、护理费、服务费等都可以免税，而且水、电、煤气、网费等税费都按民用计算等。这些合同条款可以有效地减少投资人的支出。而部分养老项目虽为营利项目，也应争取一些优惠条款，但应注意条款的合法和有效性。
7.项目服务方式和服务质量条款。投资人与政府可以协商选择适合的养老服务机构。在实践中，可以采取养老服务外包的方式提供养老服务，也可以由投资人直接提供养老服务，但应注意养老服务的质量。例如，金色年华养老项目的服务由项目公司直接提供，而亲和源养老项目采用了服务外包。金色年华养老项目的服务人员由于缺少养老服务的经验，又没有受过专业训练，其服务质量较低，入住老人的满意度不高。
养老项目在谈判阶段，双方协商订立养老项目服务方式选择和服务质量条款。如果项目公司直接提供服务，应签订服务人员培训、服务质量的绩效考核标准和政府监督等条款。