合作建房合同的基本类型
合作建房合同类型很多，存在形式也不很规范。
我国台湾学者曾隆兴所著《现代非典型契约论》一书《合建契约》一文列出如下五种类型：[6]
1.地主提供土地，建筑商建筑房屋，双方就其预定分得房屋，各以自己的名义，请领建造执照，并得分别自行预售，地主于房屋完工或房屋建筑工程进行至其进度时，将土地分割及转移登记于建筑商或其指定之人。
2.地主提供土地，并以地主名义请领全部房屋建造执照，于房屋建造完成后，将约定建筑商分得部分房屋，连同基地权利一并转移于建筑商或其指定人。
3.地主提供土地，由建筑商领取建造执照，并建筑房屋，完工后，将契约分归地主的房屋移转登记于地主，同时由地主将建筑商分得房屋的基地所有权，移转于建筑商或其指定之人。
4.地主提供土地，以地主及建筑商为共同起造人名义请领建筑执照，仅约定分配房屋之比例，而无确定之位置，于房屋完工后，再按约定比例分配，并由地主分归建筑商之基地权利转移于建筑商。
5.地主提供土地，由建筑商领取建造执照，并将建筑房屋出售，双方依照约定比例分配售屋价金。
我国学者关涛所著《我国不动产法律问题专论》中合作建房法律问题一文介绍了四种合作建房形态：[7]
一是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程完工之前，各自以自己名义对预先分得的房屋进行预售。
二是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。
三是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用的土地使用权转让给开发商。
四是双方共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义进行开发建设，等所建房屋售出后依约分配所得收入。(https://www.daowen.com)
笔者认为，双方共同组成一个新的房地产开发公司建房相对于常态的合作建房具有特殊性，虽然涉及提供土地使用权问题，但由于双方要成立房地产项目公司，所以应认为是合资建房。此种建房形态与法律规定的合作建房不符，应当予以区别。
结合以上合作建房形态，根据司法实践中客观情况，笔者将合作建房形态归纳如下：
第一，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以双方各自的名义进行开发，按照约定对将要建成的房屋及土地使用权进行分配。
第二，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以双方各自的名义进行开发，对将要建成的房屋进行预售，双方按照约定分配售房价款。
第三，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以供地方的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将投资方应分得的房屋及土地使用权一并转到投资方名下。
第四，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以供地方的名义进行开发并对房屋进行预售，按照约定分配给投资方售房价款。
第五，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以投资方的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将供地方应得的房屋分配给供地方。
第六，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以投资方的名义进行开发并对房屋进行预售，按照约定分配给供地方售房价款。
第七，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以双方共同的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定比例对房屋进行分配。
第八，土地使用权人提供土地，投资方提供资金和技术，以双方共同的名义进行开发，双方并且对房屋进行预售，双方按约定分配售房价款。
上述八种类型，是合作建房的基本形态。此外，合作建房合同双方，还可以在合作建房合同中约定实际房屋产权及售房价款以外的收益，我们亦不因此重新确定标准而对合作建房再行分类。