转让房屋，其所涉土地使用权应当一体转让问题

就国有土地而言，我国《土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式取得^[6]，但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。从规定来看，任何单位和个人建设使用国有土地，除依法通过划拨方式取得外均应通过有偿方式取得。1990年5月19日，《国有土地使用权条例》颁布实施，能够取得国有划拨土地使用权进行建设的，一是条例实施前取得国有划拨土地使用权的，二是条例实施后符合条例规定取得国有划拨土地使用权的。本文讨论的国有划拨土地上房屋买卖合同效力问题，即指前述两类土地上的房屋买卖合同效力问题。

根据《国有土地使用权条例》第二十三条和第二十四条第二款规定，对土地权利与建筑物权利的关系，现行土地使用权制度是土地使用权与建筑物所有权一体化，即两个权利必须归属于同一主体^[7]。我国的土地使用权和建筑物所有权属于独立的不动产物权，但土地使用权和建筑物所有权以结合为基本表现形式，以分离为特殊表现形式。第一，就一项具体的不动产而言，土地使用权人应该就是其地上建筑物的所有权人，即土地使用权很建筑物的权利主体一致。第二，土地使用权及其地上建筑物必须共同抵押或共同出租^[8]。(https://www.daowen.com)

土地使用权和建筑物的权利一致以及土地使用权与建筑物所有权同时转移之原理，要求以土地使用权为承载的建筑物所有权转让，由于其必须转让土地使用权的本质，因此与土地使用权单独转移一样，均应受到《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条^[9]的规范。而认为国有划拨土地上的房屋转让不适用该规范的观点，实则未探寻到问题的本质。