三、租期问题
《合同法》第二百四十条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该条是对租赁合同定期租赁的规定。定期租赁的当事人在合同中约定了租赁的期限，合同约定的租赁期限届满终止。关于租赁合同的期限，合同法没有最低限的规定，但有最高期限的规定为二十年。二十年期满后可以续订。所谓续订，指在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同期限，学理上也称之为期限更新。期限更新不同于一般合同中履行期限的变更。在租赁合同更新的前后，尽管维持着租赁的同一性，但仍相当于两个租赁关系。当事人如果在约定租赁期限内以协议更改租赁期限，理论上则应属于合同的变更，而不是合同更新。
租赁合同当事人之间更新合同期限，续订合同的方式有两种：约定更新和法定更新。约定更新，指当事人双方在租赁期限届满后，另订一合同约定延长原租赁期限。但根据合同法的强行规定，当事人另订租赁合同的，租赁期限也不得超过二十年。法定更新，又叫默示更新，只在租赁期限届满后，只要当事人做出某种特定的行为，法律即推定原租赁关系继续存在、有效。我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用标的物出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期[23]。根据《合同法》第二百三十二条后半段规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。
对合同法实施以前签订的超过二十年租期的房屋租赁合同的效力，在司法实践中认识存在分歧。一种观点认为，这些租赁期限跨越合同法实施之日并且至今仍在履行的租赁合同，根据合同法司法解释（一）第一条规定，对合同法实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定；当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。因合同法实施以前法律、法规对租赁期限并无限制性规定，因此，对合同法实施之前的房屋租赁合同，其约定的租赁期限要受到合同法的限制，最高不得超过二十年。对此，应当从合同法生效之日起计算新的租赁期限，对于此时超过二十年的，超过的部分应认定无效[24]。
这种观点应受到质疑。合同法司法解释（一）第一条完整内容如下：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。(https://www.daowen.com)
在合同法实施之前及之后的房地产法，均有如下规定：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。相对于合同法，房地产法为特别法，按照房地产法规定，包括租期在内的租金和其他条款可由双方协商。而按照合同法相关规定，租期超过二十年的，超过部分无效。如果合同法为一般法，那合同法关于租期的规定为特别规范，即特别法。对于制订在后的房地产法允许双方议定租金和其他租赁条款而言，合同法关于租金期限不超过二十年的规定，就租期问题为特别法。那么对于新一般法与旧特别法之间的冲突，用旧特别法优于新一般法规则处理新一般法与旧特别法冲突，更有助于维护法律适用的统一性和严肃性[25]。而对于制订在合同法之前的房地产法，允许双方议定租金和其他租赁条款的规定为一般法，合同法关于租期的规定为特别法，旧一般法与新特别法的冲突，不论是按照新法优于旧法原则，还是按照特别法优于一般法原则，其适用的结果是一致的，最终却选择的是特别法或者新法[26]，即应该择合同法适用。
但是，对于合同法实施以前签订的超过二十年租期的房屋租赁合同效力，由于案件事实的原因，并不要求解决一般法与特别法适用问题，而需要解决法是否溯及既往的问题。合同法司法解释（一），除第一条规定之外，没有关于租期问题的另行规定，按照该条解释第一条的规定，应当适用当时的法律规定。而之前的房地产法规定，由双方协商议定租金和其他租赁条款，因此适用当时的法律规定，应当允许双方协商议定租期条款，而没有租期不得超过二十年的限制。合同法司法解释（一）第一条具有法不溯及既往原则的涵义。所以对合同法实施以前签订的超过二十年租期的房屋租赁合同，不应当确认为无效。
而从法律规定价值来看，合同法实施前，我国法律没有租赁期限的最高限制，在一些情况下，由于时间过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，不利于保护当事人的权益。针对此弊端，合同法增加租赁期限的规定[27]。可见，法律规定租赁期限的最高限制，在于从制度上解决当事人受合同拘束状况长期不能改变，当事人被合同捆绑过死的问题，以保护当事人利益。而不是对合同法实施前已签订期限超过二十年的合同在合同法实施后至二十年时即应终止履行，以对既有事实进行改变。若如此才可能导致双方利益失衡。当然，这并不否定双方当事人在合同成立后因情势变更对合同予以变更或者解除[28]。