“小产权”房若干实务问题处理思路
基于目前社会上大量存在着“小产权”房，由此引发的纠纷也日益增多。因我国针对“小产权”房问题尚无统一的法律规范予以调整，导致司法尺度不一现象客观存在。为了对统一司法裁判尺度起到积极的促进作用，本文提出以下实务问题处理思路，以供参考。
1.“小产权”房的合作建房纠纷应予处理。该类问题不仅指违建“小产权”房，而且包括合法“小产权”房。此类纠纷未履行相关土地征收、征用手续即进行房屋建设，应先由征收机关解决被占用的土地保护问题。合作建房合同的性质是土地使用权的转让，由于农村集体土地使用权不能上市流转，双方所订立的合作建房合同直接转让了农村集体土地使用权，因此该合同应属无效合同。合同虽然无效，但依据无效合同会产生一定的法律后果，如果双方为此发生纠纷，人民法院应予受理。最高人民法院相关民事审判工作会上对此进行过研讨，相关意见也不尽一致，但会议纪要最终倾向性意见也是以处理为宜。
2.对于已被行政机关认定为违法建设的“小产权”房，其占有、使用、收益纠纷不予处理；对已经行政程序合法化的“小产权”房，要对其所有权归属作出处理；对未经审批进行建设，但长期存在且未受行政处罚的房屋，对其使用权归属进行处理。第一，对于已被行政机关认定为违法建设的“小产权”房，其占有、使用、收益纠纷不予处理。这是因为人民法院若处理该类纠纷，其处理情况有可能与行政机关的处理结果相抵触。且此类房屋系违法建设，其本应先由行政机关进行处理。第二，对于已经行政程序合法化的“小产权”房，要对其归属作出处理。这是由于违法建设的“小产权”房，经过行政处理对其合法化的，房屋建设就具有合法性，所有权归属应当进行处理。但应把握的一点是看土地是否被征收为国有土地并已经出让，如果因处理权属可能导致农村集体土地上市流转，则房屋持有人不能取得权属。另外，对于长期存在但未受到行政处理的房屋，一旦判断所有权归属，将有可能导致农村集体土地上市流转，因此不能进行处理。但基于此类房屋长期存在，其使用价值在客观上有所体现，不处理不利于社会经济生活秩序的有序和稳定，况且对该类房屋的使用权进行处理，不会导致违背现行法律，因此可以对其使用权进行处理。
北京市高级人民法院考虑此类房屋作为一种客观的财产形态，能够为权利人占有、使用、收益，于2008年5月12日对北京市第一中级人民法院“关于夫妻关系存续期间购买的农村‘小产权’房在判决分割财产确定归属时如何处理的请示”所做答复中讲到：对于已被有权机关认定为违章建筑的，不予处理，但违章建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属作出处理。对于未经行政准建，但长期存在且未受行政处罚的房屋，可以对其使用权归属作出处理。北京市高级人民法院的答复意见，不违背现行法律，应当在实务中适用。但“对未经审批进行建设，但长期存在且未受行政处罚的房屋”中，“长期存在”该如何把握，该意见中并未明确，考虑到房地产建设周期、使用期限较长的特点，笔者建议掌握为五年。
3.对于农村集体经济组织成员在旧村改造后的安置性住房，如该房屋属于合法“小产权”房，可以对其所有权归属进行处理。上述北京市高级人民法院的答复意见中到：“对农村集体经济组织成员在旧村改造后取得的安置性住房，从考虑旧村改造不应影响当事人的基本生活利益角度出发，可以对房屋的所有权进行处理，但农村集体经济组织成员购买非安置性住房的，仅可以对使用权进行处理。”笔者认同可以对农村集体经济组织成员在旧村改造后的安置性住房的所有权归属进行处理的意见，但认为对该类人员的非安置性住房仅可对使用权进行处理的意见值得商榷。该意见应当是受到了集体经济组织成员使用宅基地建房“一户一宅”原则的影响，但农村集体经济组织成员在旧村改造时取得了二套以上“小产权”房时，该房屋都是拆除宅基地上旧房得到的安置，如何区分哪些是安置性住房，哪些又是非安置性住房呢？如果该集体经济组织成员所得房屋均为自用，此种情况不好认定其中有非安置性住房。且“一户一宅”是集体经济组织成员在宅基地上建造房屋时的土地使用资源分配原则，不应在流转领域适用。所以，笔者认为农村集体经济组织成员在旧村改造后所取得的“小产权”房，均可对其所有权归属进行处理。
4.对非本村集体经济组织成员购买的合法“小产权”房，仅可以对使用权进行处理。该类房屋虽然经过土地和规划审批建造，但使用的仍是集体所有的土地，因集体土地不能上市流转，故该类房屋买卖合同应为无效。北京市高级人民法院在上述答复意见中讲到：“对已经法定程序认定买卖合同无效的，对相应房屋权属不予处理。”该意见可作为处理此类问题的依据。
5.“小产权”房的乡镇或村委会所颁发的产权证明，不能起到合法产权（大产权）的证明作用。乡镇或村委会所颁发的产权证，以及在该处登记簿上的登记，仅能起到证据作用，可以用来证明该房屋在本集体经济组织成员间的归属及流转情况，以及对非集体经济组织成员的流转情况。
6.在当事人主张分割所有权，而仅能处理使用权时，应当向当事人释明，并允许其变更诉讼请求。北京市高级人民法院在上述答复意见中讲到：在当事人主张分割所有权而仅能处理使用权时，应当向当事人释明并允许其变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用权时，能分割的分割，不能分割的进行折价处理，房屋折价时可采用竞价的方式确定价格。
7.人民法院对“小产权”房的处理不得对抗有权机关对房屋合法性的认定及相关处理。这包括两方面内容：一是有权机关已有处理的，非经法定程序，不得改变其处理决定；二是有权机关尚未处理的，法院在处理民事案件时，要依法为有权机关留出相应处理空间和余地，以避免司法判断权与行政权处理结果出现冲突。北京市高级人民法院在上述答复意见中讲到：法院对“小产权”房的处理，不能对抗有权机关对房屋合法性的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。因此类房屋被拆除或合法化之后产生的利益争议，当事人应自行协商或再行诉讼解决。此意见亦可作为处理该类问题的依据。(https://www.daowen.com)
8.“小产权”房买卖合同的效力认定应视不同情况区别对待。违建“小产权”房的买卖合同应认定无效。虽然目前也有意见认为对于此类房屋买卖合同的效力认定应不予处理，但笔者认为，平等主体之间存在纠纷并诉至法院，如不处理，不利于解决矛盾纠纷，可能影响社会关系和谐稳定，故对于违建“小产权”房买卖合同的效力应当依法予以处理。对于合法“小产权”房的买卖合同效力，若购买人为本村集体经济组织成员，则应认定为有效；若购买人为非本村集体经济组织成员，则应认定为无效。本条的依据是农村集体土地不能上市流转的原则。
9.有关合法“小产权”房如何确定权属问题，笔者认为可写明“××房屋归属于××”，而不能写成“××房屋所有权归××”。这样可以避免通过人民法院裁决使“小产权”房合法化，即将“小产权”房“大产权”化。对于买卖合同被确认无效、被撤销或被解除后房屋的处理，可以写作：“将××房屋返还给××”。
10.“小产权”房买卖合同被确认无效后所涉损失的处理问题，对于房屋所占用的土地未经征收转为国有土地，且未获批准办理土地出让手续补缴土地使用权出让金的，或未在相应土地政策试点地区的，应充分考虑信赖利益。
11.合法“小产权”房所涉及的建设工程承发包合同可认定为有效；违建“小产权”房涉及的建设工程承发包合同应认定为无效。这是因为合法“小产权”房系经相关审批程序而建，故该建设工程所涉的承发包合同亦具合法性；而违建“小产权”房本身就属非法建设而成，该建设工程的非法性不容置疑。
12.合法“小产权”房所涉相邻关系纠纷，法院应予处理。违建“小产权”房所涉相邻关系纠纷原则上应不予处理。但相邻各方所居住的房屋存在时间较长，矛盾激化的，法院应考虑处理。
13.合法“小产权”房所涉租赁合同有效，违建“小产权”房所涉租赁合同无效。非本村集体经济组织成员购买的合法“小产权”房出租的，其租赁合同应为有效。理由是合法“小产权”房虽然没有国家认可的所有权，但物权是有归属的，在买卖合同履行后，虽然合同将来有可能被确认无效，但购买人在出卖人交付房屋后占有该“小产权”房，占有期间其拥有该“小产权”房的使用权，因而可以取得收益。
综上，处理“小产权”房纠纷，涉及的事实和法律政策均十分复杂，应当慎重处理。2013年底北京市高级人民法院《关于对涉及‘小产权’房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》及2014年北京市高级人民法院王明达副院长在北京市法院民事审判座谈会上均强调，对“小产权”房的认定和处理，不仅是一个法律问题，更是一个社会问题，在相关法律、政策出台前，不应以判决的方式认定“小产权”房买卖合同有效。这些要求在实务中必须遵照执行。
笔者以上对实务问题的分析和处理思路，仅是学术性质的探讨，在立案登记制改革后，“小产权”房纠纷有可能增多，期待实务部门各位同仁重视研究，本文实乃引玉之举。