共有产权住房的性质和特征
按照《办法》第二条规定，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
根据该规定，共有产权住房的性质是政策性商品住房。
共有产权住房具有以下特征：
第一，共有产权住房属于按份共有所有权。我国《物权法》对共有作了专章规定，第九十四条和第九十五条分别规定了按份共有和共同共有两种类型[2]。《物权法》第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。《办法》属于规范性文件，其依据住房城乡建设部等部门的指导意见确定的共有产权制度具有效力。从出资角度来看，由于共有产权住房销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，在共有产权住房购买时购房人并没有全价出资，所以出资额不能充分体现双方在全价商品住房中所占比例，而双方也不属于出资数额不能确定的等额享有。结合《物权法》的规定，共有产权住房是在《物权法》第一百零四条规定的基础上，由《办法》规定的法定按份共同所有权，共有份额体现在双方购房合同中的约定。
第二，共有产权住房所有人具有特定性。共有产权住房一方是市、区城乡建设委（房管局）确立的专业运营管理机构，即《办法》第四条所称的“代持机构”，另一方是符合条件的购房家庭。按照《办法》第四条规定，代持机构的权限，一是代表政府持有共有产权住房政府份额，二是按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作，三是运营服务过程中可以持有一定资金。我国《民法总则》规定的营利法人、非营利法人以及特别法人均不具有上述特点，只有非法人组织才具有上述特点。《民法总则》第一百零二条第一项规定，非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织具有如下特征：一是非法人组织为一种组织体，而不是自然人，这是非法人组织和法人的相同之处；二是非法人组织不具有法人资格。非法人组织与法人最大的区别在于，非法人组织不能独立承担民事责任，非法人组织最终是由设立人或出资人承担无限责任；三是和法人一样，非法人组织可以自己的名义从事民事活动，非法人组织具有民事权利能力和民事行为能力，能够享有并行使民事权利，承担民事义务[3]，代持机构具有以上特征，因此代持机构应属非法人组织。
代持机构与政府的民事法律关系是信托关系。《中华人民共和国信托法》第二条规定，本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。其第七条规定，设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。其第九条规定了应以书面形式载明信托目的等事项。对于共有产权住房而言，不动产应当进行登记。《信托法》第十条第一款规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。政府将共有产权住房自己所有的部分，以委托人身份交由受托人代持机构决策、运营、管理，其与受托人之间的民事法律关系，完全符合信托法律关系的特征。由此可见，适用信托法律制度可以使共有产权住房得到规范管理和运营。共有产权住房制度是一项新的法律制度，在该制度制定伊始，衔接好与现有法律制度之关系，对于解决好国有产权所有者和代理人关系不够清晰等我国产权保护存在的一些薄弱环节和问题[4]，具有十分重要的意义。
共有产权的另一方主体是符合条件的购房家庭。购房家庭包括两类，一类是婚姻关系存续期间的夫妻以及未成年子女组成的家庭，另一类是单身家庭。不管是婚姻关系存续期间的夫妻以及未成年子女组成的家庭，还是单身家庭，必须达到《办法》规定的申请家庭条件，才能成为共有产权住房的共有人。对于购房家庭的房屋所有权，也必须依法予以保护。健全以公平为核心原则的产权保护制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯[5]。
如前所述，共有产权住房所有人是特定的。(https://www.daowen.com)
第三，共有产权住房拥有的是完全所有权。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。共有是所有权的存在形式之一，在共有产权法律制度下，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
共有产权住房实行“封闭管理、内部循环”管理制度。购房人取得不动产权证未满五年的，不允许转让房屋所有权的份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建部门提交申请，由代持机构回购，回购的房屋继续作为共有产权住房使用。如果取得不动产权证满五年，虽然可按市场价格转让所购房屋产权份额，要么是同等价格条件由代持机构优先购买，要么是转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
该管理制度是共有产权住房共有权主体特定性使然，但不意味着对所有权人处分权的剥夺。家庭份额无论是出售给代持机构，还是出售给符合条件的购房家庭，都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额，政府份额也不得出售和购买。购房家庭转让份额，是为了满足更多无房家庭住房钢需。举例而言，我国现有土地制度下，农民宅基地使用权上的房屋转让，受让人一般应为同一集体经济组织成员，而农民房本身属于完全产权住房，不因为受让主体的限制，导致农民房所有权人占有、使用、收益和处分权的缺失。
第四，共有产权住房的共有关系具有层次性。代持机构与购房家庭之间的共有关系是按份共有法律关系，这是共有产权住房的显著特点之一。对于婚姻关系存续期间的购房家庭，就购房家庭所有部分则是共同共有法律关系。由于共有产权住房属于政策性商品住房，夫妻之间或者夫妻与未成年子女之间，对于其共同拥有的所有权份额依照共同共有法律制度处分时，要在与代持机构之间按份共有法律制度下进行。
第五，共有产权住房具有共益性。共有产权住房系代持机构与购房家庭共有房屋，对于共有产权的收益，应归共有人按份享有。已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构应分得所占房屋份额获得租金收益的相应部分。
第六，共有产权住房权利具有限定性。共有产权住房的限定性法律基础是房屋共有关系，其社会价值反映在住房保障体系特殊性上。共有产权住房按份共有人对房屋的使用应当在合同中约定，对租金收益等分配事项以及使用期间所发生的物业费等，均应在合同中约定。由于共有产权住房属于保障性住房，为提高住房保障体系运行效率和可持续性，共有产权住房权利也会受到一定限制。在现代社会里，所有权受到限制是非常普遍的现象，对所有权的诸多限制具有重大的制度价值，是国家通过法律或其他制度安排来实现各类利益之间有效平衡和社会整体利益最大化的必要手段。所有权绝对的观念应被时代所淘汰，对所有权的理解应保持一定的开放性、相对性和前瞻性，应认识到合理的限制需符合现代社会所有权限制的三重制度目标：功利最大化、自由与限制的均衡以及社会可持续发展，以实现所有权限制制度应有的社会、经济功能。[6]
第七，共有产权住房具有低价性。共有产权住房应当与同地段、同档次的商品住房具有相同品质，在设计要求上和质量上不得低于同地段商品住房。但在价格水平上，共有产权住房应低于同地段、同档次商品住房，用以满足符合条件的购房家庭住房需求。