二、审理结果
北京市丰台区人民法院于2018年7月判决：确认某水泵厂与某公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》无效。某公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院于2018年11月判决：确认某水泵厂与某公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》除该协议书第八条约定外的其他约定条款无效。
北京市第二中级人民法院认为，房地产转让是指房地产权利人通过买卖等合法方式将其房地产转移给他人的行为。2003年12月19日，某水泵厂与某公司就案涉土地及地上建筑物和附属设施签订了《转让协议书》，该协议除第八条约定的权利义务外，约定了某公司取得案涉土地上建筑物和附属设施所有权及相应土地使用权，某水泵厂取得400万之转让对价，《转让协议书》除第八条约定以外的权利义务约定（以下简称“转让协议”）具有买卖合同性质。
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称《国有土地使用权条例》）第二十三条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附属物所有权随之转让。第二十四条第二款规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附属物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附属物作为动产转让的除外。上述规定确定了房地产作为不动产转让房地一体同时转让的原则。某水泵厂原为集体企业时，其经过政府行政部门批准通过征收取得了国有土地使用权，该土地上的建筑物和附属设施归其所有。无论其转让土地使用权，还是转让建筑物和附属设施均应将土地使用权与建筑物、附属设施所有权一并转让。
某水泵厂与某公司之转让协议标的为“14亩土地及地上建筑物和附属设施”。“地上建筑物和附属设施”为某水泵厂所有，其对该物有权处分。某水泵厂通过征收取得了国有土地使用权，由此使用土地具有合法性。根据《国有土地使用权条例》第二十九条第一款“地上建筑物其他附着物的所有人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”之规定，某水泵厂签订《转让协议书》中所占用的土地属于国有划拨土地。按照前述房地一体同时转让的原则，不管某水泵厂转让“14亩土地”，还是转让“地上建筑物和附属设施”，抑或为转让协议约定转让标的物为“14亩土地及地上建筑物和附属设施”，均涉及国有划拨土地的转让。
我国《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。由该规定可以得知，只有经过有批准权的人民政府审批，才可以办理土地使用权出让手续，国有划拨土地转让应当缴纳土地使用权出让金，缴纳土地出让金应当根据土地使用权出让手续缴纳。
我国《合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。某公司与某水泵厂之转让协议违反了《城市房地产管理法》第四十条规定，具有违法性，其未经批准无法缴纳土地出让金，导致国家土地出让金或土地收益不能收缴，损害或将要损害国家利益，根据《合同法》上述规定审查判断，应当属于无效合同。(https://www.daowen.com)
某公司主张转让协议有效。如果认为合同有效，则有效合同应当履行。那么即使双方按约履行也会因双方未约定缴纳国有土地使用权出让金义务，国有土地使用权出让金没有义务承担者，导致国有土地使用权出让金无从收取。为此则合同实现力丧失，其效力必然丧失。如果通过诉讼要求履行合同，则司法公权力可能因为履行合同，从负担行为的有效履行出发，裁判国有土地使用权物权发生变更，为此则会因为没有行政审批进而导致国有土地出让金或土地收益流失，国家利益将会受到直观损害。可见，双方所签转让协议之所以无效，原因在于该转让协议违法，关键在于损害国家利益。因此，该合同不宜做有效判断。
从另外角度讲，未经相关政府行政部门审批转让国有划拨土地，亦有导致国有土地流转缺乏相应秩序，对公共利益也会造成损害。根据《合同法》第五十二条第四项损害社会公共利益的合同无效的规定，也可以认为双方所签转让协议书无效。
事实上，双方曾欲对案涉土地及地上建筑物转让和附属设施办理相关审批手续，但结果是某水泵厂去办理过数次，但是却没有办理下来。根据上述道理，法院难以对双方转让协议做有效判断。合同无效，从国家利益来看，价值取向是合理的。对合同无效，双方均有过错，因某水泵厂仅起诉要求确认合同效力，所以本案对合同无效后的民事责任，不予处理。
《买卖合同解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购数、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除余额与合同，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条款对预约合同法律制度予以肯定。预约合同系约定将来订立一定契约之契约对租赁性质的预约合同，由于其与买卖合同制预约合同有类似性或相似性，本案可类推适用。
某公司与某水泵厂《转让协议》第11条约定在一定条件下有明确订立租赁协议的意思表示，具有建立租赁合同之预约合同特征。该约定不违背法律效力性强制性规定，应认为有效。有鉴于此，一审判决认定双方转让性质权利义务的约定是正确的，但对租赁性质的预约合同条款认定无效并不妥当，二审法院对一审判决结果予以部分变更。