转让人无代理权的情形不适用善意取得制度

共有不动产转让时，转让人与受让人签订转让合同，转让人未经原所有人同意，可能涉及无权处分，也可能涉及无权代理。在受让人信赖登记的情形下，如果转让人未披露尚有其他共有权人，属于无权处分；如果披露有其他共有权人而未有授权转让，则应属于无权代理。

实务中较为疑难的是冒名处分不动产的行为是否应适用善意取得制度。2008年《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》中认为：第三人购买的房屋属于善意取得的，依据《物权法》第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护。该答复采纳了善意取得说。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中规定：“出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证、找相貌相似者冒充所有人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第四十八条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第四十九条规定表见代理的除外。”该纪要采纳代理说，与最高人民法院规定精神相悖。(https://www.daowen.com)

冒名行为的实质是相对人是对权利主体外观的信赖，而并不是对权利外观的信赖。此种情形下，不动产登记簿并未发生错误，登记的权利人与真实的权利人之间的权属情况一致，不应当适用不动产的善意取得制度。真实权利人具有可归责性，对冒名人的冒名行为中的权利表征如所有权证书、占有使用不动产存在一定过失时，应当适用无权代理中的表见代理规则，使善意受让人有权取得不动产，真实权利人可以向冒名处分人请求赔偿。^[59]