相关法律问题探讨

司法实践中对划拨土地上房屋买卖合同效力争议很大，所作裁判结论亦不统一，因此有必要对此类案件裁判思路进行梳理。认为划拨土地上房屋买卖合同有效的观点，分别或综合持有以下几种理由：

（一）房屋买卖合同系转让房屋的合同，《国有土地使用权解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于此类案件合同效力的认定^[1]。

（二）当事人签署房屋买卖合同的目的是取得涉案房屋，并非国有土地使用权。土地使用权是否能改变性质，不影响买卖合同效力。双方可通过促使土地使用权改变性质来达到合同完全履行的目的，从而使买房人取得涉案房屋的权属登记^[2]。

（三）转让方未取得出让土地使用权证书订立合同转让土地使用权的行为，属无权处分行为，其与受让方订立的转让土地使用权的合同为效力待定的合同^[3]。(https://www.daowen.com)

（四）《合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等受手续的，依照其规定”的规定从《城市房地产管理法》来看，该法并未将批准作为合同生效的要件。《城市房地产管理法》第四十条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同效力给予了肯定^[4]。

（五）国有划拨土地上的房屋买卖双方所签合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此合同合法有效^[5]。

（六）国有划拨土地上的房屋转让，如果未经过房地产管理部门批准，会影响国有划拨土地使用权转移。但是按照区分原则，物权变动的结果与原因应当区分，物权变动的原因行为有效。

本文对前述观点导致的相关案件的裁判结果正当性不做评论，仅对观点的妥当性进行分析。