共有产权约定项下问题
《办法》第十七条、第十八条及第十九条，依照《物权法》规定确立了物权法定并通过约定按份共有的原则。在此项下，共有产权住房购房合同还应当明确约定房屋使用、维护及出租转让限制等内容。
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。共有产权住房不属于法律另有规定的情况，购房家庭和代持机构通过购房合同购买住房，应按照法律规定进行房屋所有权转移登记，否则不发生物权效力。《办法》第二十二条秉承《物权法》相关规定，对共有产权住房产权性质、共有方式和共有份额等登记事项作出了明确要求，购房家庭应按约定协助开发建设单位，与代持机构办理房屋所有权转移登记，以取得房屋所有权。
共有产权住房销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，这意味着不同地段的共有产权住房与不同地段的商品住房一样，在价格水平上可能存在个性化差异。购房家庭与代持机构所持有共有产权的份额，虽然是由双方在共有产权住房购房合同中约定，但基础是购房家庭与代持机构（政府）出资数额。购房家庭一定数额的出资在不同地段购买共有产权住房所占份额比例有可能不同。就共有产权住房低于同地段、同品质商品住房价格水平而言，其价格之所以出现低幅，是因为国家利益的投入。
《办法》第七条规定，共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式。2004年8月以来，商品房建设所需土地均应通过“招、拍、挂”的方式取得，通过“招、拍、挂”取得出让土地使用权，可以使土地使用权价值得到充分发挥。以“限房价、竞地价”或通过“综合招标”等方式取得出让土地使用权，土地使用权价值受到一定抑制，使得国家土地出让金收入降低。《上海市共有产权保障住房管理办法》第十四条甚至规定了，对单独选址、集中建设的共有产权住房，用地供应采取行政划拨方式进行。可见，共有产权住房制度是一项稳预期、注重社会效应的惠民生政策。与此同时也表明，国家利益对共有产权住房投入是共有产权住房低价的重要原因。
购房家庭对其持有的按份共有份额对外转让分两种情形，一是向符合资格条件购房家庭以外的市场主体转让，二是向符合资格条件购房家庭进行转让。
对于向符合资格条件购房家庭以外的市场主体转让的情形，其所签订的转让合同无效。根据《办法》第二十四条、第二十五条理解，不允许共有产权住房按份共有购房家庭将自己持有的份额向符合资格条件购房家庭以外的市场主体转让。订约双方违背前述规定进行转让的，会导致国家土地收益受到损害，从而损害了国家利益，按照《合同法》第五十二条第（二）项或第（四）项规定，恶意串通损害国家利益或者损害公共利益的合同，为无效合同。
对于向符合资格条件购房家庭转让的情形，《办法》第二十四条的规定，共有产权住房购房家庭取得不动产权证未满五年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，由代持机构回购。取得共有产权住房产权证未满五年进行转让的，代持机构不同意转让的，向一般市场主体转让，转让合同无效，向具有资格条件的购房家庭转让的，属于转让合同履行不能。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。对共有产权住房整体处分或者作重大修缮的，购房家庭和代持机构应当按照《物权法》第九十七条规定进行。共有产权住房购房人在取得不动产权证五年内，因特殊原因转让自己的份额，实质上属于按份共有人请求分割并转让自己的份额，应按照《物权法》第九十九条进行。依照《物权法》第九十九条规定，对共有产权住房按份共有人来说，如果没有约定，可以随时请求分割。但是如前所述，《办法》规定了相关条款，该条款内容应该由双方约定在合同内容中。由此，将规定内容转化为合同约定，以有效拘束合同当事人。购房家庭与代持机构在共有产权住房购房合同中所作的约定，是代持机构回购权利的来源，属于约定回购权。
根据《办法》第二十六条第三款的规定，购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，代持机构也拥有回购权利。该项权利产生，依然是按照《办法》相关规定，由购房家庭与代持机构，在购买共有产权住房合同中进行约定。依据《办法》本身代持机构不能径行行使回购权。
《办法》第二十五条规定，共有产权住房购房家庭取得不动产权证满五年的，在代持机构放弃优先购买权后，可按市场价格转让给具有资格条件的购房家庭。取得共有产权住房产权证满五年的，共有产权住房购房家庭向具备资格条件的购房家庭转让房屋的，因不损害国家利益，也不损害公共利益，双方签订的转让合同有效，但此种情形下，代持机构拥有优先购买权。
代持机构的优先购买权，不违背《物权法》第一百零一条之规定[15]，基于《办法》规定，由购房家庭和代持机构约定产生。其在权利产生和权利内容上，具有自己的独特内涵，亦属于约定优先购买权。(https://www.daowen.com)
《办法》第二十五条就代持机构优先购买权表述缺乏严谨性。所谓优先购买权，应当是在共有产权购房家庭，就其欲转让房屋产权份额与具备资格条件的受让主体签订转让合同后，代持机构在同等条件下拥有的优先购买权利。按《办法》第二十五条第（一）项的表述，应当理解为购房家庭在取得共有产权住房不动产权证满五年的，可以向不具备资格条件的市场主体转让房屋产权份额，在此情形下代持机构拥有优先购买权。但这样理解，显然与该条第（二）项规定相矛盾，因为第（二）项本意是，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。因此，有关部门在制作共有产权住房购房合同范本时，在合同条款上，应当将双方权利义务表述清晰。
《办法》第二十七条第二款前半段规定，共有产权住房购房家庭和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人。该段规定意思是，第一，对于共有产权住房持有的份额，购房家庭和代持机构不能主张分割；第二，在此基础上，不管是购房家庭，还是代持机构，都不能将自己持有的份额转让给他人。《办法》规定与《物权法》第九十九条规定不相一致，从法律适用的角度讲，应当适用上位法《物权法》。但是共有产权住房是政策性商品住房，《办法》是共有产权住房制度的集中体现，要将共有产权住房制度落地实施，需要购房家庭与代持机构在共有产权住房购房合同中进行约定。一经双方在合同中约定，对双方即具有合同效力，双方均应遵照履行。
按照法律规定，购房家庭和代持机构是平等民事主体。在按份共有关系上，如果哪一方占到按份共有数额三分之二以上的，对共有不动产处分或者重大修缮具有主导决策权利，而购房家庭和代持机构均有可能占到按份共有数额的三分之二以上。为什么代持机构拥有约定回购和约定优先购买权利？表象上是因为《办法》规定的内容转化为了合同约定内容，实质上是共有人对不动产出资情况的反映。即如前文所述，国家以土地等部分收益，换取了共有产权住房相比同地段、同品质商品房的低价格，这是权利的源泉。国家以土地等部分收益不能实现为代价，换取了共有产权住房共有人合同约定的回购权和约定的优先购买权，并用此回购权和优先购买权再惠及符合资格条件的其他购房家庭。这样的法律制度是基于代持机构（政府）和购房家庭之间利益互动而产生的，应该得到有效执行。人们共同生活的规范，也可能自动产生于个体的互动。这类法律规范并不是基于权衡结果而产生的[16]。
《办法》第二十八条规定，共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。该项规定对代持机构抵押融资进行一定限制，对购房家庭没有作出限制。既然没有限制，抵押权当在登记时设立。在共有产权住房制度中，需要研究对购房家庭拥有的份额，抵押权人行使抵押权时，是否破坏共有产权住房制度。从《办法》规定的内容来看，代持机构对购房家庭与其按份共有的共有产权住房有经营管理权，这种管理权不同于行政权，主要表现在依合同对共有产权住房占有、使用、收益、处分时进行管理，体现在购房家庭转让房屋时，代持机构拥有约定回购权和约定优先购买权，以保护购房家庭按份共有住房不能流向市场。购房家庭可以替换，不管怎么替换，购房家庭的资格条件必须具备，以便让共有产权住房能由具备资格条件的购房家庭购得。但约定回购权和约定优先购买权是债权，不能对抗作为抵押权的物权。代持机构可以与购房家庭约定，由购房家庭在设立抵押权时，在抵押权实现中，由购房家庭与抵押权人约定代持机构具有优先购买权，如果购房家庭在抵押合同中不作此项约定，将向代持机构承担买卖合同项下的违约责任。
共有产权住房购买家庭，可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。购房家庭申请贷款时，可以共有产权住房自己拥有的份额设立抵押，当预售房屋作为购房家庭购买标的物时，购房家庭可以办理按揭贷款手续。
购房家庭与代持机构对共有产权住房属按份共有。在购房家庭内部，夫妻之间或者夫妻与对房屋投资子女之间，对购房家庭拥有的产权份额属共同共有。如果因为夫妻离婚或与子女分割购房家庭拥有的共有产权住房，应当依照《物权法》和《婚姻法》相关规定处理。此种情形下，购房家庭内部成员均可以单独或共同拥有共有产权住房属于原购房家庭所有的份额。如果购房家庭在处理共有产权住房其按份拥有份额时，将房屋转让给对共有产权住房具备购房资格条件的购房家庭，代持机构可以按约定回购权或约定优先购买权行使权利；如果购房家庭在处理共有产权住房其按份拥有份额时，将房屋转让给对共有产权住房不具备购房资格条件的市场主体，则该转让合同因损害国家利益或公共利益而无效。
共有产权住房是否可以继承，《办法》未作相应规定。分析意见有两种，一是认为共有产权住房与公租房等保障性住房相比，虽然有所突破，但依然属于住房保障体系，因此在继承开始后，仍应当允许代持机构通过约定回购权回购，回购的房价款可由继承人继承；二是认为被继承人的遗产是房屋，属于《继承法》第三条规定的公民生前合法财产，应允许继承人继承。如果只允许继承代持机构回购后支付的房价款，则是对公民个人财产权的侵害。前述两种分析，第二种意见更为妥当。回购权是基于《办法》的规定，由购房家庭与代持机构，通过约定对购房家庭按份共有权的限制。共有产权住房继承，显然超出了双方约定的范围。购房家庭成员内部继承的，共有产权住房保障用房的功能作用未发生变化，代持机构不能行使约定回购权；继承人为购房家庭成员之外的，代持机构行使回购权时，尚须通过购房家庭就具体回购内容进行协商，继承开始后，协商主体的一方已丧失权利能力，实际已无法进行协商。因此，根据《继承法》的相关规定，继承人可以对共有产权住房继承。
共有产权住房作为产业，在占有使用过程中会发生一定费用，比如物业服务费用。对此，《办法》第三十条予以规定：共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中明确。对此有两种理解，一种理解是结合《办法》第十八条、第二十一条等条款所使用的购房人概念，购房人应指购房家庭，因此物业费用应由购房家庭承担；另一种理解是，对于卖房人开发建设单位而言，购房家庭和代持机构均属于购房人，因此，物业费用应由购房家庭和代持机构共同承担。从规范性文件的立法本意来看，物业费用应当由购房家庭承担，对此双方应当在合同中进行约定。
《办法》第二十三条规定了，共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，并且双方应在购房合同中约定。由此看来，共有产权住房不仅可以用来由购房家庭占有使用，而且可以用来出租获取收益。结合本文对共有产权住房处分权所作评述，共有产权住房所有权完整性可见一斑。
根据《办法》对共有产权住房租金收益的相关规定，再来思考物业费用承担问题。共有产权住房的低价性，是国家在以土地出让金等利益让渡所致，由此使得代持机构在共有产权住房处分权上享有“约定回购权”“约定优先购买权”具有合理性。在共有产权住房占有、使用、收益上，如果购房家庭自己占有、使用共有产权住房，由购房家庭承担物业费是适当的，如果共有产权住房用于出租获取收益，代持机构可以从所有房屋产权份额获取租金收益的相应部分，对共有产权住房购房家庭而言则有失公允。《办法》的相关规定，不属于法律法规强制性规范，购房家庭和代持机构可以通过合同约定，区分共有产权住房是用于自己占有使用，还是用于出租获取收益等不同情形，对物业费承担进行约定，以解决实务中的具体问题。